2a parte / Segmenti: locali commerciali & spazi per stoccaggio e logistica

Negozi e spazi per ristorazione:

Le chiusure dei negozi e dei centri commerciali imposte durante il lockdown di primavera non hanno solo comportato una grave crisi dei settori in questione per i mancati incassi e  la subentrata impossibilità di tener fede ai propri obblighi contrattuali, ma hanno anche indotto una mutata percezione dell'esperienza dello shopping tra molti utenti abituali.

Le statistiche rese note da alcune società specializzate indicano come nel corso nel lockdown della primavera 2020 il numero medio di visitatori dei centri commerciali di Mosca (nei quali in quel periodo era possibile visitare supermercati, farmacie, negozi di articoli per l'infanzia e saloni di telefonia) fosse precipitato del 70%, ma anche nelle settimane tra ottobre e fine anno - pur in assenza di restrizioni formali - si è registrato un calo del 30% a Mosca e circa del 25% a San Pietroburgo rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Parallelamente nel corso dell'anno le vendite online sono aumentate del 20% e sono aumentate sensibilmente anche quelle inerenti i generi alimentari.

Non è un caso che anche nelle vie dello shopping tradizionalmente più ambite e nei "distretti del lusso" il numero di spazi sfitti sia aumentato palesemente rispetto al passato (ca.15%). Ciò ha portato ad una flessione dei canoni che - se nelle zone più richieste ammonta in media al 10-15% - in posizioni meno apprezzate ha toccato punte anche del 30%. Una simile tendenza si registra anche nei centri commerciali, dove la percentuale degli spazi sfitti in media si assesta tra il 10-15%.

Tempi di incertezza stanno attraversando un po' dappertutto anche gli operatori della ristorazione. Molti locali hanno chiuso definitivamente i battenti nei mesi scorsi sebbene la maggior parte abbia continuato a lavorare anche nel periodo di introduzione delle misure più restrittive grazie alle consegne a domicilio e alle vendite per asporto. L'aspettativa media per quanto concerne il calo del fatturato nell'anno in corso per operatori del settore si assesta intorno al 20-25%.

Visti i presupposti di cui sopra è plausibile che almeno nel primo semestre del 2021 la situazione resterà più o meno inalterata ed i locatori dovranno rassegnarsi ad offrire a negozianti o ristoratori canoni più convenienti di quelli cui erano abituati in tempi migliori.

Capannoni e spazi per magazzino o produzione:

Il segmento degli spazi per logistica e stoccaggio nelle città principali e (nei relativi hinterland) è quello che ha risentito meno degli sconvolgimenti legati alla pandemia.

Basti pensare che solo nella regione di Mosca si è registrata una richiesta complessiva per 1,5 milioni di metri quadrati di nuovi spazi di questa tipologia, il che si spiega anche con l'incremento del giro d'affari di operatori dell'e-commerce che necessitano dunque di superfici sempre maggiori da adibire allo stoccaggio delle merci. Non è un caso che l'operazione-record dell'anno ha visto il gigante russo della vendita online al dettaglio "Ozon" stipulare un contratto di locazione per circa 200.000 m2 di magazzini secondo lo schema del build-to-suit.

E' proprio questo il sistema più apprezzato da molti operatori sul mercato locale: la costruzione "chiavi in mano" di capannoni sulla base delle proprie specifiche esigenze tecniche e di capitolato. Ciò permette di mantenere piuttosto basso il tasso di superfici sfitte (ca.5%) nei complessi di categoria "A" o "B+" costruiti negli ultimi anni ed allo stesso tempo tende a prevenire fluttuazioni dei prezzi al ribasso.

Da notare che anche nelle regioni la richiesta di capannoni moderni e di qualità aumenta, trainata anche qui in particolare dagli operatori di e-commerce.

Tutto considerato è lecito attendersi che le quotazioni per capannoni e spazi per logistica, magazzino o produzione nei mesi a venire resteranno pressoché inalterate, e non è da escludere che possano addirittura registrare un lieve aumento in taluni casi.

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NEWS: Nuove proposte di spazi per stoccaggio, logistica o produzione nella regione di Mosca.

Capannone di classe B+ in affitto nel sud-est di Mosca (a circa 2 km da MKAD) > qui

Magazzino di 1372 m2 a ca.20 km a sud-ovest da MKAD > qui

1a parte / Segmenti: residenziale & direzionale

E' sempre molto difficile azzardare dei pronostici di qualsiasi tipo in un paese come la Federazione Russa, ma sulla base della nostra esperienza quotidiana "sul campo" ci sembra di poter condividere le seguenti considerazioni.

Nel corso del 2021 appare plausibile che come minimo si preserverà (o forse andrà aumentando) un certo divario tra il gran numero di offerte sul mercato ed una domanda più timida e risicata, il che si paleserà maggiormente su alcuni segmenti.

Residenziale:
La crescente accessibilità dei tassi d'interesse dei mutui dovrebbe contribuire a mantenere vivace la domanda sul segmento degli appartamenti primingresso soprattutto di categoria medio-bassa (in  particolare nelle periferie delle grandi città), che molti considerano anche nell'ottica dell'investimento.

Nonostante la crisi, nell'ultimo biennio a Mosca le quotazioni medie sul mercato delle rivendite nei quartieri tradizionalmente "apprezzati" (ad esempio buona parte del centro ed il sud-ovest della capitale) hanno registrato un incremento cui fa però da contraltare un periodo di esposizione più prolungato. I prezzi in questo caso potrebbero mantenersi più o meno sugli stessi livelli in virtù del fatto che in centro i nuovi interventi riguardano per lo più il restauro e la riconversione di palazzi storici in condomini di lusso con quotazioni inaccessibili ai più.

A San Pietroburgo invece restano proporzionalmente molto appetibili e competitive le quotazioni per appartamenti anche in buone condizioni nei quartieri centrali, che di norma attirano l'interesse soprattutto di acquirenti stranieri o da altre città. Basti pensare che ancora oggi nei rioni Tsentral'ny ed Admiralteysky realisticamente si possono trovare proposte a prezzi ricompresi tra 130.000 - 170.000 RUB/m2 (pari a ca.1500-1900 EUR/m2 al tasso di cambio attuale) in condomini storici dove però a volte le condizioni ed il decoro delle parti comuni lasciano un po' a desiderare.

Per quanto concerne gli affitti di appartamenti, già da qualche anno a questa parte si possono osservare i seguenti fattori-chiave: a) il netto calo del numero di stranieri che si trasferisce in Russia per incarichi professionali in posizioni dirigenziali; b) molti stranieri, in virtù delle prospettive economiche più nebulose in Russia nel corso degli anni recenti hanno abbandonato il paese (lasciando contestualmente sfitti un gran numero di immobili di alta fascia); c) la costante tendenza al ribasso del potere d'acquisto della popolazione e dei nuclei familiari; d) una diffusa percezione del rischio di perdita del lavoro e la flessione dei profitti delle attività d'impresa.

Tutti questi elementi hanno contribuito a ridurre fortemente la "popolarità" di soluzioni d'affitto costose o di pregio, che di norma in precedenza erano appannaggio in buona parte degli espatriati e dei dirigenti stranieri. La richiesta per questo genere di opzioni è scesa sensibilmente e - almeno nella prima metà del 2021 - non ci sembra molto probabile che questa tendenza possa venir invertita. Ciò potrebbe indurre sempre più proprietari a rivedere al ribasso le loro aspettative di prezzo allo scopo di cercare di affittare i loro appartamenti in tempi ragionevoli.

Alcuni proprietari inoltre - rassegnatisi a dover tenere sfitto l'alloggio a lungo - potrebbero decidere di mettere l'appartamento in vendita, soprattutto dopo aver appurato che le rendite da locazione si sono ridotte, optando piuttosto per un'immediata monetizzazione.

Uffici:

Questo segmento negli ultimi anni è stato forse quello che ha risentito più di tutti della crisi economico-finanziaria abbattutasi sul paese. Come se non bastasse, nel corso degli ultimi mesi, è stato quello su cui si è evidenziato maggiormente l'impatto degli effetti della pandemia.

Infatti, se nel quinquennio precedente molte aziende sono fallite, hanno abbandonato il mercato russo oppure come minimo hanno cercato di ottimizzare i costi operativi spostandosi in spazi più ristretti ed apportando "tagli" al personale, da quest'anno l'impossibilità di fruire appieno degli spazi affittati ha fatto scoprire alle aziende locali lo "smart working" finendo con il convincerne molte che questo sistema di lavoro possa essere mantenuto anche in seguito alla rimozione delle misure restrittive legate al COVID.

Se a ciò aggiungiamo il fatto che in molti settori le proiezioni per i prossimi mesi non danno adito a particolari ottimismi, è lecito attendersi che su questo segmento la domanda continuerà a risultare esponenzialmente inferiore all'offerta, molti spazi resteranno sfitti e le amministrazioni di alcuni complessi direzionali potrebbero optare per una riconversione di  ampie superfici libere (e difficili da "piazzare" nella situazione attuale) in spazi per co-working, come già in parte sta avvenendo.

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