Il settore retail in Russia ai tempi della pandemia - 08/04/2020

Sia gli operatori che i proprietari chiedono a gran voce aiuti al governo


Cosa chiedono i retailer

A seguito delle iniziative promosse dal governo della Federazione Russa per contrastare la diffusione del coronavirus molti operatori dei settori dell'abbigliamento e delle calzature si sono uniti per chiedere aiuto alle autorità con una lettera congiunta indirizzata al Primo Ministro Mikhail Mishustin, pregandolo di adottare urgentemente un pacchetto di misure di emergenza a sostegno della categoria per evitare il rischio di fallimenti a raffica.

All'iniziativa hanno aderito circa 50 retailer, tra cui nomi molto noti quali Hugo Boss, la catena di profumerie Rive Gauche, il gruppo Inventive Retail Group (che gestisce i negozi di diversi marchi tra cui Nike, Lego, Samsung, Sony e re:Store),  il gruppo BNS (Calvin Klein, Karl Lagerfeld, Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), Stockmann, Ralf Ringer, Baon, Samsonite, TUMI, Lady&Gentleman, il gruppo NoOne, Tervolina, Rendezvous, Finn Flare, Charuel, Kanzler, InCity, la catena di gioiellerie Adamas, Trussardi, la catena di profumerie e cosmetici L'Etoile ed altri.

Gli autori della lettera hanno chiesto tra le altre cose la proroga dei pagamenti dell'IVA e delle imposte sugli utili, e di sostenere parallelamente anche i proprietari degli immobili con una dilazione degli interessi dovuti per il 2020 sui finanziamenti bancari. Questo perché solo così questi ultimi avrebbero la possibilità di venire incontro alle esigenze dei  conduttori ed accordare riduzioni temporanee dei canoni di locazione.

Secondo computi preliminari orientativi, fallimenti di massa nel settore potrebbero far perdere all'Erario russo qualcosa come 1000 miliardi di rubli di tasse, senza contare che in Russia milioni di persone sono impiegate in catene di negozi di vendita al dettaglio, ragion per cui sconvolgimenti simili si tradurrebbero ineluttabilmente in problemi sociali difficilmente sostenibili per il paese.

Cosa chiedono i proprietari dei centri commerciali

Allo stesso tempo ovviamente anche sull'altro lato della "barricata" le cose non vanno meglio: i centri commerciali stanno registrando un calo senza precedenti del numero di visitatori. Tutte le attività di intrattenimento, i negozi non alimentari, i cinema, i caffè e i ristoranti hanno sospeso il loro lavoro e ciò non poteva non ripercuotersi molto negativamente anche sul destino dei locatori. Non a caso i proprietari di molti complessi di questo tipo paventano ora a propria volta un possibile fallimento dell'intero settore.

A San Pietroburgo i rappresentanti di alcuni dei principali centri commerciali della città hanno formalmente chiesto aiuto al governatore della città Alexander Beglov con una lettera congiunta cui hanno aderito circa una decina di proprietari contenente proposte su come le autorità potrebbero sostenere un settore che è venuto a trovarsi sull'orlo del baratro.

Le aziende chiedono agevolazioni fiscali ed esenzioni temporanee dalle ispezioni. Inoltre, si propone di includere i centri commerciali nell'elenco dei settori maggiormente danneggiati dalla pandemia, il che permetterebbe di usufruire di esenzioni o delazioni nel pagamento degli interessi sui mutui o di ottenere prestiti a condizioni privilegiate. Inoltre, i proprietari dei centri commerciali di San Pietroburgo chiedono di riconoscere la forza maggiore in caso di insolvenza dei prestiti bancari in quanto anche questo potrebbe contribuire ad evitare fallimenti a tappeto.

Nella lettera si sottolinea inoltre come il crollo del settore provocherebbe non solo licenziamenti di massa - visto che nei centri commerciali della città lavorano più di 30.000 persone - ma anche la chiusura delle farmacie e dei negozi di alimentari situati al loro interno, un forte calo dei valori degli immobili commerciali, il mancato rimborso dei finanziamenti bancari su larga scala e altre gravi conseguenze.

Stando ai promotori dell'iniziativa inoltre il numero di visitatori nei centri commerciali della città è crollato del 90% e gli affittuari degli spazi chiusi non sono in grado di pagare l'affitto e chiedono massicciamente esenzioni fiscali, mentre i proprietari ad oggi continuano ad essere obbligati a pagare le tasse e le bollette per le utenze come se nulla fosse cambiato.

Inoltre  al momento pur non volendo dare disdetta ai contratti in essere, molti affittuari chiedono ai locatori di rivederne le condizioni. In particolare taluni propongono di pagare invece del canone fisso una percentuale sul fatturato il che, ovviamente, non risulta conveniente per i centri commerciali.

La speranza dunque è che le autorità cittadine adottino anche qui misure in sostegno dei proprietari tra cui ad esempio la riduzione dell'imposta sugli immobili per quei centri commerciali che verranno incontro ai conduttori e accorderanno loro sconti o altre forme di compromessi in questa fase così delicata.

 

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

 

  • Visite: 458

La Duma approva misure a sostegno degli affittuari di immobili - 05/04/2020

In data 31 marzo la Duma ha approvato una legge speciale che prevede la possibilità per gli affittuari di richiedere ai proprietari la proroga del pagamento del canone per il periodo in cui - per effetto della pandemia o delle misure adottate per contrastarne la diffusione - ne viene limitata l'attività. Il locatore sarà tenuto a sottoscrivere un accordo integrativo con il richiedente entro 30 giorni dalla ricezione della relativa comunicazione.

Hanno diritto ad avanzare la richiesta i conduttori che abbiano sottoscritto contratti di locazione prima dell'introduzione del regime di emergenza nel soggetto della Federazione Russa in cui è situato l'immobile. Condizioni e tempistiche dovranno venire fissate dal governo.

La legge prevede anche che l'entità del canone di locazione possa venir modificata di comune accordo tra le parti in qualsiasi momento nel corso del 2020. Il conduttore inoltre ha diritto a richiedere la riduzione dell'affitto per il periodo in cui - a seguito delle misure introdotte dalle autorità per arginare la diffusione del contagio - l'immobile non risultasse fruibile.

Con questa nuova norma il Parlamento ha anche conferito al governo l'autorità di fissare le specifiche temporanee per l'applicazione di eventuali penali o altre sanzioni finanziarie nei confronti dei costruttori per inadempienze commesse nell'ambito di contratti per immobili in costruzione, tra cui per eccessivi ritardi nella consegna ed altre.

Nel commentare il testo della norma alcuni giuristi hanno rilevato la presenza di diversi punti un po' "oscuri": prima di tutto non è ben chiaro se detta proroga sia da considerarsi una "sospensione temporanea" dei pagamenti o semplicemente la loro dilazione nel tempo; con buona probabilità ciò verrà lasciato agli accordi individuali tra locatori e conduttori.

Inoltre, a giudicare dalla terminologia utilizzata, molti commentatori hanno espresso dubbi sul fatto che la legge sia da considerarsi estesa anche ai contratti di locazione di immobili residenziali e propendono a considerare che sia riferita (o almeno, di fatto, applicabile) solo agli immobili commerciali. Considerate le specifiche della realtà russa difatti, resta il sospetto che nei rapporti tra privati (come quasi sempre capita nel caso dell'affitto di appartamenti) tutto dipenderà esclusivamente dal buon senso dei proprietari di turno.

Va detto che già in precedenza il Comune di Mosca aveva adottato alcune misure preventive a supporto delle aziende che affittano terreni o immobili di proprietà comunale, prevedendo la totale esenzione dal pagamento dei canoni dovuti per tutto il periodo di interruzione forzata delle rispettive attività. Ad esempio agli operatori del settore alberghiero, dei servizi legati al turismo e della ristorazione il termine dei pagamenti per i mesi di aprile, maggio e giugno dell'anno corrente è stato prorogato al 31 dicembre 2020. Ciò però, come detto, riguarda solamente le aziende che affittano beni immobili di proprietà della Città di Mosca.

 

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

  • Visite: 471

Effetti immediati della pandemia sul mercato immobiliare in Russia - 01/04/2020

L'attuale emergenza, che si può definire senza tema di smentita "senza precedenti", si è abbattuta pesantemente su molteplici settori dell'economia a livello globale. Anche la Russia - seppur molto più recentemente rispetto ad altri paesi - ha cominciato ad adottare misure restrittive più drastiche sia nei confronti delle persone fisiche che delle imprese.

La "serrata" dei negozi

Nella città di Mosca ad esempio a decorrere dal 28 marzo un Decreto comunale ha imposto la chiusura temporanea al pubblico delle attività di ristorazione e somministrazione, tra cui ristoranti, caffè, mense, bar (per le quali sono comunque consentiti i servizi di asporto e le consegne a domicilio), nonché dei saloni di bellezza, centri massaggi e benessere, dei negozi e delle attività di vendita al dettaglio, ad eccezione di farmacie, negozi di alimentari e che vendono beni di prima necessità tra cui carburante, prodotti per la pulizia e l’igiene, prodotti per l'infanzia.

Nonostante i divieti "a tappeto", un recente articolo pubblicato sul quotidiano locale RBK indicava che a fine marzo risultavano chiusi circa l'85% dei negozi di abbigliamento, circa l'80% dei fiorai, il 75% dei negozi di elettrodomestici ed elettronica ed il 25% di mini-market, panetterie e negozi di articoli per gli animali. Nel segmento del fitness si registra la chiusura temporanea di circa il 70% delle palestre, il 65% delle mense e circa il 40% di caffé e ristoranti. Ovviamente non meno critico è stato l'impatto sul settore ricettivo: circa il 65% degli alberghi difatti hanno temporaneamente chiuso le porte alla clientela.
Stando alle cifre rese note dalla nota testata giornalistica complessivamente alla data odierna a Mosca hanno interrotto le attività il 73% delle attività commerciali, mentre a San Pietroburgo il 58%.

Conseguenze per il settore della ristorazione

Secondo il presidente della Federazione nazionale dei ristoratori ed albergatori la crisi in corso potrebbe diventare letale per la stragrande maggioranza delle attività di ristorazione.

Quest'ultimo ha sostenuto che nella prima metà del mese di marzo gli introiti di bar e ristoranti erano già scesi del 30-60% rispetto al medesimo periodo dell'anno scorso, mentre a fine mese il crollo era risultato pari al 90%. Molti locali oggi cercano di compensare (almeno in parte) le perdite attivando nuovi canali di vendita, quali ad esempio gli ordini online e le consegne a domicilio, uno "strumento" che anche gli avventori più fidelizzati utilizzano con piacere per cercare di supportare i propri locali preferiti ed evitare che siano costretti a chiudere definitivamente.
Già solo negli ultimi giorni di marzo si è registrata un'impennata nel numero di nuovi fruitori della piattaforma di ordinazioni via internet di consegne dai ristoranti pari al 33%.

Autoisolamento per tutti

Il numero di cui sopra non è troppo sorprendente se si pensa che dal 29 marzo un ulteriore Decreto del sindaco di Mosca ha introdotto l'obbligo di autoisolamento per tutti i cittadini senza distinzione d'età con contestuale divieto di lasciare le proprie abitazioni se non per casi di emergenza sanitaria o per recarsi presso i negozi alimentari più prossimi a casa, in farmacia o sul posto di lavoro.

Come dappertutto, anche in virtù di queste iniziative volte a cercare di arginare la diffusione del contagio, all'emergenza sanitaria spesso si accompagna un'emergenza sociale o comunque delle serie conseguenze per interi settori del tessuto economico dei paesi colpiti.

Reazioni dei locatori

In questo senso il mercato immobiliare - come spesso capita - fin da subito risente dell'impatto causato dall'insorgenza di simili sconvolgimenti, anche perché la ridotta capacità di far fronte agli obblighi finanziari assunti contrattualmente in precedenza (basati su aspettative di reddito applicabili a periodi di "normalità") si riflette in primis sui contratti di locazione.

L'agenzia TASS, citando il Commissario per la tutela dei diritti degli imprenditori, ha riferito in questi giorni che alcuni locatori a Mosca hanno iniziato ad abbassare temporaneamente i canoni di locazione per la durata del regime di isolamento in virtù del conseguente crollo della domanda dei consumatori.

Stando a detta fonte alcuni proprietari - resisi conto che molti conduttori non hanno la possibilità di sostenere il peso della locazione nelle attuali circostanze - avrebbero ridotto l'affitto anche del 50% per venire incontro alle necessità delle rispettive controparti. D'altronde i proprietari non hanno il diritto di impedire agli inquilini l'accesso ai locali ed in questo periodo avrebbero grosse difficoltà ad adire a vie legali nel caso di mancata ricezione dei pagamenti contrattualmente dovuti in quanto le autorità competenti attualmente non sono operative.

In altri casi invece i locatori sembrano molto meno inclini a scendere a compromessi: ha fatto scalpore ad esempio il caso del gruppo Ingka (proprietario degli ipermercati IKEA e della catena di centri commerciali "Mega") che alla richiesta congiunta di diversi operatori che peroravano un ridimensionamento temporaneo dei canoni in virtù del crollo del numero di visitatori nei centri commerciali aveva rifiutato di riconoscere le cause di "forza maggiore" sostenendo che i "traffico di visitatori" ridotto era un rischio per ambo le parti.

In precedenza il governo della Federazione Russa aveva riferito che sarebbe stato possibile rinviare i pagamenti dell'affitto di spazi anche nei centri commerciali proponendo l'introduzione in Russia di una sorta di "amnistia delle locazioni" per tutti gli operatori di vendita al dettaglio ad eccezione dei negozi di alimentari, la cui attività non ha risentito durante la crisi. Tuttavia ad oggi in questo senso non è stato emanato alcun documento ufficiale.

Conseguenze per inquilini e mutuatari

Inoltre, nonostante il Primo Ministro abbia "invitato" le aziende (sotto la minaccia, in caso contrario, di effettuare verifiche fiscali) a non approfittare di questa situazione di difficoltà per procedere a licenziamenti di massa o indiscriminati (senza giusta causa), purtroppo anche questa sarà molto probabilmente una delle ineluttabili conseguenze della crisi. E vista la scarsa propensione dei russi al risparmio, ciò si tradurrà nell'impossibilità di pagare l'affitto o di continuare a sostenere le rate dei mutui per la stragrande maggioranza della popolazione. Se da un lato il governo ha già proposto la possibilità di richiedere la temporanea sospensione dei pagamenti delle rate dei mutui o dei finanziamenti nell'ambito dei rapporti con gli istituti di credito, dall'altro nei rapporti tra privati tutto viene lasciato alla discrezione individuale e dipenderà dalla capacità delle parti di trovare un compromesso reciprocamente sostenibile.

 

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.



  • Visite: 548

Fiscalità immobiliare in Russia: novità entrate in vigore nel 2020 - 03/04/2020

Se con la Legge Federale n.424 del 27 novembre 2018 erano già state apportate modifiche ad alcuni articoli del Codice Tributario della Federazione Russa che avevano stabilito, tra le altre cose, l'esenzione per i non-residenti fiscali dal pagamento di imposte all'atto della rivendita di immobili nel caso fossero decorsi almeno 5 anni dalla data di acquisizione del titolo di proprietà, dal 1° gennaio 2020 sono entrate in vigore ulteriori novità che hanno reso ancor più appetibili gli investimenti nel paese anche per coloro che non vi risiedono stabilmente.

Restano inalterate inoltre le detrazioni previste - applicabili però, purtroppo, solo ai residenti fiscali - nel caso di rivendita prima della scadenza del periodo prefissato. I cambiamenti riguardano i termini per usufruire dell'esenzione dall'imposta, e viene introdotto il concetto di "immobile unico".

Per i residenti fiscali è previsto quanto segue:

- rivendita dell'unico immobile in proprietà del venditore dopo almeno 3 anni > esenzione totale dall'imposta;
- se si compra un secondo immobile, allora per evitare l'applicazione dell'imposta del 13% sul prezzo di rivendita del primo (in precedenza, unico) bisognerà riuscire a rivendere quest'ultimo entro 90 giorni dall'acquisizione del secondo;
- se il proprietario è intestatario di diverse unità abitative, allora per l'esenzione dall'imposta all'atto della rivendita restano in vigore i termini previsti dalla legge del novembre 2018, ovvero devono decorrere almeno 5 anni;
- in caso di rivendita di immobile prima che decorrano 3 anni dalla data di registrazione del titolo di proprietà, il venditore è tenuto a pagare l'imposta del 13% sulla plusvalenza (differenza tra prezzo di rivendita e prezzo riportato nel contratto d'acquisto); da notare che anche in caso di plusvalenza "zero" si sarà tenuti entro il 30 aprile dell'anno successivo a quello in cui si è perfezionata la vendita a presentare debita dichiarazione all'Ispettorato fiscale (con saldo dell'eventuale imposta dovuta da effettuare entro il 15 luglio).

Si è esentati dall'obbligo di presentare debita dichiarazione solo nei seguenti casi:
- rivendita dopo almeno 3 anni di immobile acquisito per mezzo di contratto di compravendita prima del 2016;
- rivendita dopo almeno 3 anni di immobile acquisito per mezzo di privatizzazione, successione o donazione da parente stretto;
- rivendita dopo almeno 3 anni dell'unico immobile residenziale in proprietà;
- rivendita dopo almeno 5 anni di immobile acquisito per mezzo di contratto di compravendita dopo il 2016. 

Cosa è cambiato per i non-residenti fiscali

Lo "status fiscale" di un individuo secondo il Codice Tributario della Federazione Russa viene determinato sulla base del punto 2 dell'articolo 207: "residente fiscale" viene ritenuto qualsiasi soggetto (indipendentemente dalla cittadinanza) che trascorra nel paese almeno 183 giorni nel corso di un anno calendariale. Quindi anche un cittadino straniero può acquisire la "residenza fiscale" se risiede in Russia per periodi prolungati, mentre i cittadini russi possono perderla se vivono stabilmente all'estero (o vi trascorrono più di 6 mesi nel corso dell'anno calendariale).

La nuova normativa estende anche ai non-residenti la riduzione del termine per l'esenzione dall'imposta da 5 a 3 anni; cionondimeno è bene sottolineare che nel caso in cui un non-residente alieni l'immobile prima dei 3 anni di cui sopra, nei suoi confronti continuerà a venir applicata l'aliquota d'imposta del 30% sull'intero valore della transazione, e non solo sulla plusvalenza (come previsto invece per i residenti fiscali).

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

 

  • Visite: 417

Possibile stretta sugli affitti brevi di appartamenti in Russia - 31/03/2020

Possibile stretta sugli affitti brevi di appartamenti in Russia   -   31/03/2020
Al vaglio della Duma un disegno di legge che potrebbe scontentare quasi tutti...



Già dall'inizio di quest'anno sono cominciate a circolare voci - riprese poi anche da alcune testate giornalistiche - sul fatto che la Duma starebbe pensando di apportare modifiche alla normativa relativa alla prestazione di servizi ricettivi mirate a mettere fuori legge gli affitti brevi in immobili residenziali.

Ciò comporterebbe il divieto per i proprietari di appartamenti di concedere in locazione il loro alloggio a turisti per affitti giornalieri o di breve durata. Se detta modifica verrà effettivamente approvata non solo si ridimensionerà radicalmente l'offerta ricettiva a prezzi accessibili in città quali San Pietroburgo e Mosca, ma verrà meno per molti proprietari e investitori un reddito che per la maggior parte dei russi rappresenta anche l'unica fonte di sostentamento.

Inoltre l'introduzione di una restrizione di questo genere non lascerà scelta ai turisti: gli alberghi, forti dell'assenza di una vera e propria concorrenza, plausibilmente si sentiranno legittimati ad aumentare i prezzi. Questo potrebbe ulteriormente ripercuotersi in negativo sul turismo nel paese riducendo la sua attrattiva agli occhi dei visitatori. 

I promotori degli emendamenti di cui sopra proporrebbero di rendere possibile la sistemazione temporanea dei turisti solo in immobili a destinazione non-abitativa, come già previsto per gli ostelli (in virtù della norma entrata in vigore il 1° ottobre 2019). Non è da escludere che ciò in prospettiva potrebbe portare ad un divieto assoulto a svolgere attività imprenditoriali improntate sull'affitto di alloggi per soggiorni di breve durata.

Da più parti sono state sollevate obiezioni in merito a questa iniziativa, anche perché - si sostiene - così facendo verrebbero lesi sia i diritti dei proprietari - limitati nel disporre liberamente, sebbene a scopo di lucro, dei loro appartamenti - che gli interessi dei turisti stessi.

Va ricordato inoltre che molti investitori - sia russi che stranieri - acquistano appartamenti proprio con l'obiettivo di metterli a reddito e questa novità rischierebbe di ripercuotersi negativamente anche sul mercato immobiliare rendendo questa forma di investimento meno appetibile: in media difatti in caso di affitti giornalieri/di breve durata in città come San Pietroburgo la rendita può risultare anche del 50-100% superiore rispetto a quella che deriverebbe da un affitto a lungo termine (annuale).

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

  • Visite: 449