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Il mercato immobiliare in Russia nel 2017, premesse e prospettive - 30/01/2017
Cosa devono attendersi gli investitori nei prossimi mesi?
L'andamento del mercato immobiliare in genere un po' dappertutto è influenzato in modo particolare dai seguenti fattori:
a) situazione congiunturale e prospettive macroeconomiche nel breve/medio termine;
b) rapporto tra domanda e offerta;
c) appetibilità dell'investimento in termini di capitalizzazione e rivalutazione nel medio termine;
d) attrattiva del mercato locale per investitori esterni.
Partendo da questi presupposti, vediamo con quali premesse è cominciato il 2017 e che tipo di sviluppi è lecito attendersi in una prospettiva di breve/medio termine.
Crisi di passaggio o "nuova realtà"?
Stando ai dati ufficiali del Ministero delle Finanze non solo il PIL del paese ha registrato un'ulteriore contrazione rispetto all'anno precedente, ma l'economia reale - tradotta nel reddito medio della popolazione e le spese per i consumi delle famiglie - dall'inizio del 2016 si è ridotta di più del 5%.
Già per il secondo anno di fila dunque la qualità della vita per la famiglia russa media va peggiorando, ed all'orizzonte non sembrano stagliarsi prospettive di miglioramento immediato.
L'accordo con i paesi dell'OPEC per la riduzione dei volumi di estrazione del petrolio garantirà probabilmente di sostenere il prezzo del barile a livelli accettabili, ma ciò non sarà sufficiente ad indurre cambiamenti cardinali di rotta, anche perché senza riforme strutturali difficilmente l'economia russa potrà risollevarsi rapidamente anche in caso di uscita dalla recessione, come ricordato nel dicembre scorso pure dalla governatrice della Banca Centrale Russa, El'vira Nabiullina.
Secondo uno studio recentemente condotto dal Ministero dello Sviluppo Economico, la recessione nel paese potrebbe venir superata già nel 2017, ma i tempi di crescita del PIL anche in seguito continueranno a restare bassi (tra 1,7 - 2,6% all'anno) rispetto alle medie mondiali, mentre i redditi della popolazione potrebbero aumentare in media solo dell'1,4% all'anno, il che permetterebbe di tornare ai livelli pre-crisi solo intorno al 2021.
In questo senso forse, come la stessa Nabiullina suggerì di fare già l'anno scorso, sarebbe opportuno accantonare la parola "crisi" a favore di una più rassegnata "nuova realtà" destinata a rivoluzionare lo stile di vita della popolazione locale.
Domanda vs. offerta
Riconducendo quanto detto al settore immobiliare, tutti gli elementi di cui sopra lasciano presagire che nell'immediato (e forse per alcuni anni) le probabilità di un incremento della domanda su certi segmenti del mercato saranno piuttosto risicate e conseguentemente è difficile anche per i più ottimisti individuare motivazioni coerenti che possano giustificare un sensibile aumento dei valori degli immobili. L'epoca degli "stipendi d'oro" resi possibili dai ritmi forsennati della crescita dell'economia nel paese (grazie ai valori record di un tempo del petrolio) sembra dunque un lontano ricordo destinato a sbiadire nella memoria.
I russi facoltosi le cui finanze non hanno troppo risentito della situazione, nella maggior parte dei casi hanno già da tempo soddisfatto le proprie esigenze abitative e magari dispongono anche di altri immobili acquistati per investimento (ad esempio da mettere a reddito), sia in Russia che all'estero. Di conseguenza oggi, nonostante il calo generalizzato dei prezzi, pochi di questi sentono la necessità di ampliare ulteriormente il proprio portafoglio immobiliare, anche in virtù dell'aumento dei costi correlati alla proprietà degli immobili (tassazione, utenze e spese condominiali) e alle maggiori difficoltà a trovare affittuari che garantiscano una rendita locativa stabile e sicura.
Al contrario, tra chi veramente è motivato a migliorare le proprie condizioni abitative, molti si scontrano con ristrettezze finanziarie ed incertezze legate al lavoro (tra cui il rischio di riduzione dello stipendio o licenziamento), cui fanno da contraltare tassi d'interesse bancari in discesa.
Se quindi si analizza la stratificazione della domanda attuale, si può notare come oggi la parte del leone la facciano non tanto investitori privati "a caccia di occasioni", quanto persone comuni che cercano - nei limiti delle loro possibilità e delle condizioni congiunturali avverse - di risolvere una necessità primaria: l'acquisto della casa di proprietà.
Prezzi "reali" o specchietto per le allodole?
Secondo i rilevamenti statistici dell'Osservatorio del mercato immobiliare, sul segmento residenziale nella regione di Mosca le quotazioni medie nel corso del 2016 sarebbero scese circa del 3%. Tutttavia un recente sondaggio condotto tra i professionisti del settore ha evidenziato un elemento ben più significativo: solo 1/5 delle proposte attualmente sul mercato, secondo l'opinione degli agenti immobiliari che se ne occupano, sono destinate a trovare acquirenti entro un orizzonte temporale ragionevole. La maggior parte degli immobili pubblicizzati tanto sui portali immobiliari che dalle singole agenzie presenterebbero dunque prezzi gonfiati, destinati per questo a restare invenduti per mesi e forse anni, o fino a quando i proprietari di turno non si dimostreranno disposti a scendere a più miti consigli.
Questo atteggiamento di molti venditori contrapposto al fatto che invece oggi gli acquirenti sperano di riuscire a comprare "sottoprezzo" (o comunque spuntando sconti anche dell'8-10% rispetto al prezzo esposto) fa sì che questo gran numero di immobili oggi risulti pressoché invendibile e contribuisca a creare un senso di stagnazione.
Se si esula da casi specifici resta tuttavia un dato di fatto importante: da metà 2014 ad oggi i valori medi degli immobili residenziali a Mosca hanno registrato un calo quantificabile nel 15-20%.
Sul segmento degli immobili di nuova costruzione ubicati tra il Terzo Anello e MKAD, nonostante fluttuazioni delle quotazioni medie quasi impercettibili nel corso del 2016, oggi non è più un miraggio trovare in complessi di categoria "economica" appartamenti monolocali (30-35 mq) in vendita nella fascia di prezzo ricompresa tra 3,5 - 4 milioni di rubli, laddove fino a 2-3 anni fa era pressoché impossibile trovare primingressi a meno di 140.000 RUB/mq (5 milioni di rubli).
Parallelamente al calo dei valori medi degli appartamenti (sia "usati" che negli interventi di nuova costruzione) i tassi d'interesse dei mutui negli ultimi dodici mesi sono scesi ulteriormente (pur restando molto alti, rispetto agli standard cui siamo abituati nella zona-Euro) con minimi che hanno toccato l'11 - 11,5% all'anno. Ciò inevitabilmente ha favorito un aumento delle vendite (+10%) rispetto all'anno precedente soprattutto sul segmento dei primingressi ubicati fuori dal centro.
Se da un lato ciò potrebbe far pensare ad una situazione tutto sommato non così scoraggiante, l'aumento della domanda su certi segmenti non riesce a tenere il passo di un'offerta che cresce a dismisura: nel solo 2016 sul territorio metropolitano di Mosca sono stati immessi più di 2,5 milioni di metri quadri di nuovi appartamenti.
Da ciò ne consegue che il mercato ad oggi non è in grado di "assorbire" i volumi delle nuove immissioni e spesso a fine lavori la percentuale di invenduto è anche del 25-30% con la prospettiva di salire addirittura al 40-50% nei prossimi anni, se il trend dovesse restare immutato.
Gli analisti prevedono che, se non verranno significativamente ridimensionati i volumi di costruito almeno del 30% e la congiuntura economica nel paese non garantirà un sensibile aumento dei redditi della popolazione, le quotazioni medie degli immobili nella regione di Mosca nei prossimi mesi continueranno a scendere in media del 10% all'anno.
Probabile che le riduzioni più sensibili riguarderanno gli immobili di categoria "business" o di fascia alta, che oggi presentano prezzi fortemente gonfiati a fronte di una domanda nettamente inferiore rispetto a quella per immobili di classe più economica. Di conseguenza le quotazioni medie in centro potrebbero sprofondare ulteriormente, anche a seconda della reale necessità di vendere dei proprietari di turno. Un'eccezione sono gli interventi di pregio, che come sempre fanno "un mercato a sé".
Il patrimonio edilizio residenziale di periodo sovietico nella prospettiva di medio/lungo termine tenderà necessariamente a deprezzarsi: i condomìni del periodo di Khrushev o le case di pannelli costruite tra gli anni Sessanta e Ottanta già oggi - nonostante i prezzi più appetibili - sembrano difatti aver perso qualsiasi attrattiva per gli acquirenti di oggi, mentre gli appartamenti in complessi di tipo staliniano probabilmente riusciranno a preservare meglio il proprio valore, anche a seconda dell'ubicazione.
In generale comunque le nuove costruzioni sembrano destinate a prevalere nella competizione con gli appartamenti "usati", in quanto le prime offrono un rapporto qualità/prezzo ritenuto più ragionevole dai sempre più cauti acquirenti rispetto ai secondi, le cui quotazioni spesso sono figlie dei capricci e dell'eccessiva avidità del venditore piuttosto che delle logiche congiunturali e di mercato. A fronte di ciò molte persone sono disposte a rinunciare a vivere nelle zone più centrali della capitale per spostarsi tra il Terzo Anello e MKAD.
Largo agli investitori stranieri?
Viste le premesse di cui sopra, per gli investitori stranieri si prospettano comunque delle opportunità interessanti.
E' evidente che il grande vantaggio di acquistare un immobile oggi sta nei prezzi sicuramente più accessibili rispetto ad un paio di anni fa e nell'offerta spropositata che può far sperare in ulteriori margini di trattabilità nel caso si riesca a trovare venditori che hanno urgenza di vendere o sono motivati a farlo in tempi brevi.
Questi fattori tra le altre cose hanno contribuito ad attirare a Mosca un numero crescente di investitori non tanto dall'estero quanto dalle regioni della Federazione Russa, che sembrano puntare soprattutto su immobili di lusso, improvvisamente diventati "alla portata".
Per gli stranieri che dispongono di capitale in valuta, ciò che rende l'operazione ancora più appetibile continuano ad essere i tassi di cambio che - sebbene lontani dai picchi toccati all'inizio del 2016 quando l'Euro si era assestato intorno ai 90 rubli e il Dollaro a 80 - anche ai livelli attuali si mantengono sufficientemente vantaggiosi. Questo ha reso Mosca più "abbordabile", con quotazioni medie al cui confronto non sfigurano più quelle delle città italiane più costose.
Indubbiamente se si investe oggi su questo mercato è opportuno mettere in conto un orizzonte temporale a medio/lungo termine per l'uscita dall'investimento (non meno di 4-5 anni), perché anche acquistando con sconti significativi non ci si potrà aspettare entro pochi mesi o un paio d'anni di rivendere con lauti profitti.
Nell'ottica della messa a reddito, le aspettative di capitalizzazione non sono mutate particolarmente con la crisi: per il residenziale di fascia medio-bassa (compresa la classe "economica") in media tra il 5 - 6,5% all'anno, mentre per il commerciale tra il 10-12% all'anno. Tuttavia in questa prospettiva il rischio di lunghi periodi sfitti o di un'eventuale insolvenza degli inquilini vengono percepiti maggiormente rispetto al passato; il primo per le difficoltà oggettive di trovare un conduttore, considerato il gran numero di immobili con cui si entra in competizione, mentre il secondo per le problematiche generali legate all'economia e da cui non sono immuni né i privati (le famiglie), né le aziende.
Se dunque per gli investitori stranieri con aspettative meramente speculative è auspicabile ponderare attentamente tutti i pro e i contro sopra elencati per individuare la strategia più idonea a ridurre al minimo i rischi, per chi invece - per questioni personali o per lavoro - coltiva piani di lungo termine in Russia, le condizioni attuali sono più che propizie per cominciare a valutare seriamente l'acquisto di un immobile. Difatti non si può sperare che questa straordinaria concomitanza di fattori (congiuntura economica, squilibrio tra domanda e offerta, "incrementato potere d'acquisto" in virtù dei tassi di cambio vantaggiosi, ecc.) possa durare in eterno, e come sappiamo il tempismo è uno degli ingredienti fondamentali per cogliere le vere occasioni.
Alessandro Alessio
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