Terminologia e caratteristiche tipiche degli edifici di periodo antecedente la rivoluzione

Nei quartieri più centrali di San Pietroburgo fa ancora bella mostra di sé un gran numero di edifici a destinazione residenziale risalenti al periodo antecedente la rivoluzione. Questi stabili furono costruiti tra il XVIII secolo ed i primi anni del XX secolo e sono concentrati soprattutto nei quartieri Tsentral'ny, Admiralteysky, Vasileostrovsky e Petrogradsky, nucleo originario della città.

Questa tipologia di immobili viene genericamente denominata "Stary fond" ma al suo interno si incontrano tanto stabili vetusti con solai in legno che palazzine con solai rafforzati da travi metalliche che sono state interessate da interventi di risanamento conservativo ("kapremont") negli ultimi decenni.

Di norma i solai in legno sono più tipici negli edifici costruiti prima della fine del XIX secolo, laddove in seguito - grazie anche allo sviluppo dell'industria metallurgica - si diffuse la tradizione di rafforzare i solai degli edifici con travi di metallo. In molti casi si assiste a delle situazioni promiscue dove ad esempio i livelli inferiori della casa, più risalenti, sono caratterizzati da solai lignei, laddove le elevazioni superiori - di periodo successivo - vennero predisposte già con strutture di sostegno metallico.

Anche il pregio estetico e le qualità costruttive possono variare sensibilmente: alla categoria difatti appartengono sia eleganti palazzetti patrizi inizialmente adibiti a tenute urbane dell'aristocrazia e ancora oggi in buono stato di conservazione che condomini fatiscenti di scarso valore storico-architettonico ed in condizioni pressochè pericolanti. In periodo zarista una tipologia molto diffusa era quella delle cosiddette "dokhodnye doma", palazzine d'appartamenti costruite col preciso scopo di essere messe a reddito: le unità abitative in esse contenute difatti venivano date in affitto soprattutto a mercanti, industriali o diplomatici stranieri residenti in città.

Secondo una statistica redatta all'inizio del nuovo millennio dall'Amministrazione Municipale dell'Inventario e della Perizia degli Immobili (Gorodskoe upravlenie inventarizatsii i otsenki nedvizhimosti), al patrimonio immobiliare storico di cui sopra era riconducibile circa il 15% della totalità delle unità residenziali della città. Ora, in virtù dell'intensa attività edilizia degli ultimi anni, sicuramente questa percentuale si è fortemente ridimensionata, ma non se si considera il centro storico. All'epoca dei rilevamenti nei quartieri Admiralteysky e Tsentral'ny ben il 95% degli edifici faceva parte del patrimonio storico, nel quartiere Petrogradsky più dell'80% e in zona Vasileostrovsky quasi il 70%. 

Da appartamenti "di rappresentanza" a "kommunal'ki"

Come è noto, con l'ascesa al potere dei bolscevichi la proprietà privata venne in buona parte espropriata ed anche gli appartamenti dell'aristocrazia vennero requisiti per essere riadibiti ad alloggi collettivi (in russo "kommunal'ki") in cui diversi nuclei familiari vivevano sotto lo stesso tetto - ciascuno occupando una camera separata - condividendo cucina e servizi igienici.

Per quanto possa sembrare strano, ancora oggi questo tipo di situazioni è tutt'altro che una rarità a San Pietroburgo; per questo non di rado all'interno di condomini del patrimonio storico si incontrano casi di appartamenti all'interno di cui le stanze sono intestate a proprietari diversi. Sul mercato di oggi questo tipologia di immobile trova comunque ancora degli estimatori: alcuni difatti (tra cui anche studenti o pensionati) preferiscono diventare proprietari di una stanza in centro piuttosto che di un appartamentino in periferia.

Alcune caratteristiche tipiche dei condomini del patrimonio storico

Molti acquirenti di oggi sono un po' scettici nel considerare l'acquisto di unità residenziali inserite in edifici di periodo antecedente la rivoluzione che non siano stati riqualificati integralmente negli ultimi anni. Se per alcuni il fascino e l'irripetibile atmosfera dell'antico e la posizione centrale in un contesto suggestivo di pari storicità sono tutti elementi impagabili che rendono queste opzioni una scelta preferenziale, altri approcciano questo genere di soluzioni in modo più distaccato, anche in virtù delle seguenti considerazioni:

- Composizione sociale: spesso questi condomìni presentano una stratificazione sociale piuttosto eterogenea; alcuni residenti magari hanno ereditato l'appartamento, altri sono diventati proprietari a seguito di privatizzazione agli inizi degli anni Novanta, in taluni casi si trovano ancora vecchi alloggi collettivi dove vivono diversi nuclei familiari a basso reddito o pensionati. Tutto ciò rende a volte complicata la convivenza a livello condominiale per chi è più sensibile alle questioni relative all'estetica e alla pulizia delle parti comuni o più in generale al decoro del palazzo.

- Obsolescenza strutturale: inevitabilmente un palazzo costruito più di cent'anni fa (e che non è mai stato interessato nel frattempo da interventi di ristrutturazione o risanamento conservativo) presenta uno stato di conservazione ed un tasso di deperimento strutturale che molti ritengono penalizzanti rispetto a costruzioni più recenti o addirittura nuove, sebbene in quartieri più periferici.

- Possibili complessità giuridiche: un appartamento con una lunga storia alle spalle anche dal punto di vista giuridico può presentare maggiori complessità per quanto concerne il titolo di proprietà, eventuali diritti vantati da terzi o gravami di altra natura.

- Problema parcheggi: in zona centrale non tutte le case dispongono di corti condominiali con possibilità di parcheggio o territori chiusi ad appannaggio esclusivo dei residenti.  

- Carenze tecniche: edifici troppo vecchi di norma presentano tubazioni ed impiantistica vetusti, il che può comportare malfunzionamenti o limitazioni nell'approvvigionamento elettrico, idrico (con problemi riscontrabili soprattutto ai piani più alti) o del gas.

Interventi di recupero di periodo sovietico e post-sovietico

Se da un lato la vetustà dei condomìni del patrimonio storico desta perplessità in molti acquirentiì, sicuramente più appetibili ed apprezzati risultano quegli immobili ante-rivoluzione che nel corso degli anni sono già stati assoggettati a ristrutturazione integrale o parziale.

Gli interventi di ristrutturazione parziale presero piede soprattutto negli anni Cinquanta e Sessanta del XX secolo ed implicavano di norma il rafforzamento (senza rimozione) dei solai originali in legno, l'installazione di caldaie e la sostituzione dei vecchi allacciamenti e  delle tubazioni.

In anni successivi e fino a metà degli anni Ottanta invece si fecero più frequenti le opere di ristrutturazione integrale dove gli edifici venivano praticamente "sventrati" (restava in piedi praticamente solo la carcassa delle pareti esterne) e si provvedeva alla sostituzione totale dei solai con nuovi in cemento armato.

Dagli anni Novanta in poi gli interventi di restauro o di recupero del patrimonio storico a destinazione abitativa sono stati condotti dai costruttori/investitori di turno seguendo logiche quasi esclusivamente speculative, mirate a trasformare quegli edifici vetusti in complessi moderni e di pregio, anche valorizzando però elementi originali quali ad esempio le altezze dei soffitti interni o motivi decorativi o architettonici raffinati.

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Entra in vigore la nuova legge che obbliga i notai a risarcire le parti per eventuali errori o sviste in fase di rogito

Da oggi le transazioni concernenti la compravendita e la permuta di immobili perfezionate presso un notaio diventano ancora più sicure. Difatti è da poco entrata in vigore una nuova norma che obbliga i notai a stipulare un'assicurazione per responsabilità civile legata allo svolgimento dell'attività professionale con un massimale minimo di 5 milioni di rubli.

D'ora in poi dunque i notai risponderanno personalmente per danni materiali derivati alle parti contraenti da loro errori o sviste nella verifica documentale. Parallelamente, ai vari collegi notarili regionali viene richiesto di creare dei fondi speciali mirati a creare una base pecuniaria da utilizzare per eventuali risarcimenti laddove l'entità del danno provocato dal notaio di turno risultasse superiore al massimale previsto dalla sua polizza assicurativa individuale obbligatoria.

Tra l'altro, se si renderà necessario, per risarcimenti eccedenti l'entità coperta da questi primi due "livelli di garanzia", il notaio coinvolto sarà tenuto a rispondere con il proprio patrimonio personale.

Un ultima forma di copertura grava inoltre sul Collegio Notarile Federale presso cui da quest'anno va formandosi un Fondo nazionale di garanzia in cui confluiranno contributi tratti dalle quote associative versate dai membri operanti in tutto il paese. In questo modo entro il 2018 dal "tesoretto" così accumulato si potrà attingere nei casi previsti dalla legge per rifondare le parti che abbiano subito danni materiali a seguito dell'operato insoddisfacente degli esponenti della categoria.

Contemporaneamente alla questione della responsabilità civile in sede di risarcimento danni, è stata introdotta un'ulteriore novità normativa: d'ora in poi difatti sarà possibile rogitare presso un qualsiasi notaio della regione ove è situato l'immobile compravenduto, non limitandosi esclusivamente - com'era richiesto prima - a scegliere tra i  notai operanti nel comune di riferimento. Questa opportunità si è resa possibile grazie al perfezionamento di banche dati uniche informatizzate relative agli immobili ed ai diritti reali, tramite cui gli addetti ai lavori possono effettuare in maniera massimamente efficace anche a distanza i controlli del caso.

A riprova di come l'apparato legislativo in Russia negli ultimi mesi stia puntando ad una crescente responsabilizzazione della categoria rispetto al passato, va ricordato che dall'inizio dell'anno in corso è diventato obbligatorio avvalersi di un notaio anche per quanto concerne la formalizzazione di transazioni relative alla cessione di quote in comproprietà di immobili, ambito nel quale in precedenza si registravano truffe frequenti e dove spesso le categorie più vulnerabili della popolazione cadevano vittime dei piani criminosi di malintenzionati.

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. 

Come si è evoluto negli ultimi anni il concetto della "casa di campagna"

Stando a recenti sondaggi più della metà delle famiglie russe hanno una dacia o una casa di campagna.
Tra gli abitanti della capitale e di San Pietroburgo, la percentuale arriva a sfiorare i due terzi.

L'origine del termine ed il diffondersi della moda

Il termine divenne di uso comune ai tempi di Pietro il Grande, all'inizio del XVIII secolo, e stava ad indicare delle tenute ubicate al di fuori dei confini delle città che lo zar stesso donava (non a caso la parola "dacia" deriva dal verbo "dare" - in russo davat') a nobili e funzionari meritevoli come ricompensa per la fedeltà tributatagli o per servigi particolarmente preziosi.

All'epoca dunque la parola era associata a delle ville patrizie spesso circondate da ampie estensioni di terreno, appannaggio quasi esclusivo dell'aristocrazia. Fu verso la fine del XIX secolo che anche tra persone di rango più umile cominciò a diffondersi la moda della "casa di campagna".

Dalla dacia in legno alla villetta in complessi di nuova costruzione

Passando a tempi più recenti, in periodo sovietico le dacie divennero luoghi dove i cittadini andavano a trascorrere le giornate feriali soprattutto per "staccare" dal contesto urbano in un - seppur umile - buen retiro ove rilassarsi dedicandosi al giardinaggio ed alla frutticoltura. Molti costruivano queste loro casette di campagna con le proprie mani e vi organizzavano un piccolo orticello o delle serre. In altri casi erano le stesse aziende ad acquistare grossi lotti di terreno fuori dalle città per frazionarli e metterli a disposizione dei propri impiegati come beneficio accessorio per la costruzione di dacie.

Anche dagli anni Novanta in poi, con la transizione al capitalismo sfrenato, questa tradizione è rimasta fortemente radicata nel DNA della gente. Ovviamente però, viste le mutate esigenze dei nuovi ricchi e dell'alta borghesia - che non volevano rinunciare ad assicurarsi il loro angolino tranquillo lontano dallo smog e dallo stress delle megalopoli ma pretendevano standard più elevati di qualità, sicurezza ed "immagine" - la casa in campagna ha assunto forme e proporzioni variegate, a seconda dello status e delle possibilità economiche del proprietario.

I costruttori, cogliendo la palla al balzo, cominciarono a fare incetta di terreni intorno alle città, soprattutto nelle zone vicine ad aree boschive o specchi d'acqua per la balneazione e la pesca. Così, negli ultimi 15 anni, come funghi sono cominciati a spuntare questi nuovi "villaggi" recintati e custoditi, vere e proprie mini-comunità chiuse, dove i proprietari potevano garantirsi una casetta per il week-end con un giardinetto da usare come orticello a qualche ora di auto dalla città.

Questo vero e proprio "boom" immobiliare indusse ovviamente una bolla speculativa sullo sfondo della quale ad esempio  tra il 2002-2007 i prezzi medi dei terreni nella regione di Mosca aumentarono del 262%. Stando al giornale "Rossiyskaya Gazeta", nel 2006 il prezzo medio dei terreni ubicati in un raggio di 50 km dal grande raccordo anulare di Mosca (MKAD) rincarò in un anno del 150% e raggiunse i 60 USD/mq. L'anno seguente, secondo dati riportati da RBK, le quotazioni della terra lungo la Rublyovo-Uspenskoe Shosse - meta esclusiva delle celebrità e dei milionari - nel 2007 arrivarono a 450 USD/mq, laddove lungo altre arterie stradali in uscita dal centro (ad esempio Leningradskoe Shosse o Dmitrovskoe Shosse) si assestarono sui 100 USD/mq.

Oggi il fenomeno sembra essersi parzialmente ridimensionato (con conseguente correzione al ribasso dei prezzi medi) non solo a causa della crisi, ma anche e soprattutto alla gran quantità di invenduto che si è andato accumulando negli ultimi anni in virtù della mole spropositata di progetti di questo genere, che il mercato anche in tempi di maggior vivacità non sembrava in grado di assorbire del tutto.

Terminologia e differenze tipologiche

Qui di seguito cerchiamo di identificare le tipologie più diffuse con le principali caratteristiche che le contraddistinguono:

·         Dacia: il termine ancora oggi è associato alla tipologia più semplice, solitamente inserita in un contesto di campagna o all'interno di piccoli centri abitati con servizi minimi. Di solito trattasi di costruzioni quasi interamente in legno che vengono montate su un terreno destinato formalmente alla frutticoltura. In molti casi ancora oggi le dacie vere e proprie non sono provviste di impianto termico, il che le rende idonee ad un uso solamente stagionale. Come riscaldamento alcuni proprietari optano per stufe a legna. Inoltre spesso nelle dacie mancano gli allacciamenti alla rete idrica ed alla fognatura: per ovviare all'assenza di acqua corrente in alcuni casi l'approvvigionamento idrico per i bisogni primari avviene tramite estrazione da pozzo, mentre in assenza di canalizzazione c'è chi crea dei servizi esterni con pozzo nero o fossa biologica e chi ricorre a bagni chimici.
Per tutti i motivi sopra elencati questo genere di costruzioni sono destinate ad essere abitate per periodi limitati (primavera/estate) e formalmente non è possibile effettuarvi la registrazione.

·         Cottage: rispetto alla dacia tradizionale, questa tipologia può essere costruita teoricamente di qualsiasi materiale e provvista di tutti i comfort moderni. Di norma si sviluppano su almeno due piani e dispongono di un giardino di pertinenza. Queste casette sono provviste di allacciamenti alla rete idrica ed alla fognatura e dotate di riscaldamento, il che le rende fruibili tutto l'anno ed eventualmente idonee a fungere anche da domicilio permanente. Di norma sono situate all'interno di complessi recintati e custoditi ubicati all'esterno dei confini della città, ma in posizioni con buona accessibilità in termini di trasporto e strade rispetto ai centri abitati più vicini.

·         Townhouse (in russo таунхаус): in anni recenti sul mercato immobiliare russo è andato diffondendosi anche questo termine che sta ad indicare di norma delle villette a schiera con piccoli giardini di pertinenza site all'interno di comunità recintate e custodite. A differenza del concetto originale anglosassone, che identifica solitamente delle casette accostate urbane, in Russia i complessi che ospitano questo genere di costruzioni sono ubicati al di fuori delle città. Queste villette, rispetto ai cottage, sono contraddistinte da un'architettura più raffinata (che spesso richiama volutamente a stili non autoctoni ma presi in prestito appunto dal mondo anglosassone) e, nella maggioranza dei casi, costruite in mattoni.

·         Tenute di lusso: per cercare di andare di pari passo con le manie di grandezza palesate da molti nuovi ricchi, alti funzionari, oligarchi e personaggi del mondo dello spettacolo, per descrivere le proprietà di lusso gli addetti ai lavori in anni recenti hanno cominciato ad usare termini antichi in un'accezione moderna. E' così che si è andati a rispolverare la parola "usad'ba" (усадьба), che storicamente (dal XVII secolo in poi) identificava una tenuta nobiliare di campagna comprendente oltre alla residenza principale anche costruzioni accessorie ed un ampio parco.  Già verso la fine del XIX-inizio del XX secolo il termine veniva attribuito anche a ville urbane patrizie, mentre riferito a costruzioni moderne viene associato, seppur raramente, a tenute di particolare pregio ed estensione, site al di fuori delle cerchie cittadine.
Più di frequente per descrivere le ville di pregio dei "pochi eletti" della Rublyovka e le residenze di lusso del jet set viene usato il termine "osobnyak" (особняк), che in realtà di per sé alla lettera identifica semplicemente un edificio indipendente, ma che in questo contesto va ad identificare una villa di ampia metratura con grande terreno di pertinenza, riccamente rifinita internamente e contraddistinta da architetture - se non particolarmente eleganti - almeno non banali. E' così che la casa di campagna moderna dei più fortunati può riprodurre le forme di un castello rinascimentale, assumere i contorni di una villa in stile neoclassico o di una dimora ultramoderna con architetture avveniristiche.

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Differenze tra le classi "economica", "comfort", "business" e "di pregio"

Spesso negli annunci immobiliari ci si imbatte in definizioni e diciture che alludono alla presunta categoria qualitativa cui la costruzione del caso è riconducibile.

Difatti, se il patrimonio immobiliare costruito prima della rivoluzione o in periodo sovietico è abbastanza facilmente inquadrabile in macrocategorie (ad esempio: condomini "staliniani", "Khrushevki", ecc.) riferite alle tendenze costruttive vigenti in quel determinato frangente storico, con lo sviluppo del mercato immobiliare degli ultimi vent'anni, si è sentita la necessità di fissare dei requisiti minimi che permettano di assimilare l'uno o l'altro intervento edilizio ad una specifica classe di riferimento, sia per imporre degli standard minimi ai costruttori, che per fornire dei punti di riferimento ai potenziali acquirenti.

Qui di seguito riproponiamo nel dettaglio gli elementi principali alla base del metodo di classificazione unica per gli interventi a destinazione residenziale approvato nel 2013 dal Fondo Federale per lo sviluppo delle politiche abitative e oramai applicato in buona parte del territorio della Federazione Russa:

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.