Previsioni sul mercato immobiliare in Russia nel 2021, 1a parte - 21/12/2020

1a parte / Segmenti: residenziale & direzionale

E' sempre molto difficile azzardare dei pronostici di qualsiasi tipo in un paese come la Federazione Russa, ma sulla base della nostra esperienza quotidiana "sul campo" ci sembra di poter condividere le seguenti considerazioni.

Nel corso del 2021 appare plausibile che come minimo si preserverà (o forse andrà aumentando) un certo divario tra il gran numero di offerte sul mercato ed una domanda più timida e risicata, il che si paleserà maggiormente su alcuni segmenti.

Residenziale:
La crescente accessibilità dei tassi d'interesse dei mutui dovrebbe contribuire a mantenere vivace la domanda sul segmento degli appartamenti primingresso soprattutto di categoria medio-bassa (in  particolare nelle periferie delle grandi città), che molti considerano anche nell'ottica dell'investimento.

Nonostante la crisi, nell'ultimo biennio a Mosca le quotazioni medie sul mercato delle rivendite nei quartieri tradizionalmente "apprezzati" (ad esempio buona parte del centro ed il sud-ovest della capitale) hanno registrato un incremento cui fa però da contraltare un periodo di esposizione più prolungato. I prezzi in questo caso potrebbero mantenersi più o meno sugli stessi livelli in virtù del fatto che in centro i nuovi interventi riguardano per lo più il restauro e la riconversione di palazzi storici in condomini di lusso con quotazioni inaccessibili ai più.

A San Pietroburgo invece restano proporzionalmente molto appetibili e competitive le quotazioni per appartamenti anche in buone condizioni nei quartieri centrali, che di norma attirano l'interesse soprattutto di acquirenti stranieri o da altre città. Basti pensare che ancora oggi nei rioni Tsentral'ny ed Admiralteysky realisticamente si possono trovare proposte a prezzi ricompresi tra 130.000 - 170.000 RUB/m2 (pari a ca.1500-1900 EUR/m2 al tasso di cambio attuale) in condomini storici dove però a volte le condizioni ed il decoro delle parti comuni lasciano un po' a desiderare.

Per quanto concerne gli affitti di appartamenti, già da qualche anno a questa parte si possono osservare i seguenti fattori-chiave: a) il netto calo del numero di stranieri che si trasferisce in Russia per incarichi professionali in posizioni dirigenziali; b) molti stranieri, in virtù delle prospettive economiche più nebulose in Russia nel corso degli anni recenti hanno abbandonato il paese (lasciando contestualmente sfitti un gran numero di immobili di alta fascia); c) la costante tendenza al ribasso del potere d'acquisto della popolazione e dei nuclei familiari; d) una diffusa percezione del rischio di perdita del lavoro e la flessione dei profitti delle attività d'impresa.

Tutti questi elementi hanno contribuito a ridurre fortemente la "popolarità" di soluzioni d'affitto costose o di pregio, che di norma in precedenza erano appannaggio in buona parte degli espatriati e dei dirigenti stranieri. La richiesta per questo genere di opzioni è scesa sensibilmente e - almeno nella prima metà del 2021 - non ci sembra molto probabile che questa tendenza possa venir invertita. Ciò potrebbe indurre sempre più proprietari a rivedere al ribasso le loro aspettative di prezzo allo scopo di cercare di affittare i loro appartamenti in tempi ragionevoli.

Alcuni proprietari inoltre - rassegnatisi a dover tenere sfitto l'alloggio a lungo - potrebbero decidere di mettere l'appartamento in vendita, soprattutto dopo aver appurato che le rendite da locazione si sono ridotte, optando piuttosto per un'immediata monetizzazione.

 

Uffici:

Questo segmento negli ultimi anni è stato forse quello che ha risentito più di tutti della crisi economico-finanziaria abbattutasi sul paese. Come se non bastasse, nel corso degli ultimi mesi, è stato quello su cui si è evidenziato maggiormente l'impatto degli effetti della pandemia.

Infatti, se nel quinquennio precedente molte aziende sono fallite, hanno abbandonato il mercato russo oppure come minimo hanno cercato di ottimizzare i costi operativi spostandosi in spazi più ristretti ed apportando "tagli" al personale, da quest'anno l'impossibilità di fruire appieno degli spazi affittati ha fatto scoprire alle aziende locali lo "smart working" finendo con il convincerne molte che questo sistema di lavoro possa essere mantenuto anche in seguito alla rimozione delle misure restrittive legate al COVID.

Se a ciò aggiungiamo il fatto che in molti settori le proiezioni per i prossimi mesi non danno adito a particolari ottimismi, è lecito attendersi che su questo segmento la domanda continuerà a risultare esponenzialmente inferiore all'offerta, molti spazi resteranno sfitti e le amministrazioni di alcuni complessi direzionali potrebbero optare per una riconversione di  ampie superfici libere (e difficili da "piazzare" nella situazione attuale) in spazi per co-working, come già in parte sta avvenendo.

 

FINE 1A PARTE

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