Previsioni sul mercato immobiliare in Russia nel 2021, 2a parte

2a parte / Segmenti: locali commerciali & spazi per stoccaggio e logistica

  

Negozi e spazi per ristorazione:

Le chiusure dei negozi e dei centri commerciali imposte durante il lockdown di primavera non hanno solo comportato una grave crisi dei settori in questione per i mancati incassi e  la subentrata impossibilità di tener fede ai propri obblighi contrattuali, ma hanno anche indotto una mutata percezione dell'esperienza dello shopping tra molti utenti abituali.

Le statistiche rese note da alcune società specializzate indicano come nel corso nel lockdown della primavera 2020 il numero medio di visitatori dei centri commerciali di Mosca (nei quali in quel periodo era possibile visitare supermercati, farmacie, negozi di articoli per l'infanzia e saloni di telefonia) fosse precipitato del 70%, ma anche nelle settimane tra ottobre e fine anno - pur in assenza di restrizioni formali - si è registrato un calo del 30% a Mosca e circa del 25% a San Pietroburgo rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Parallelamente nel corso dell'anno le vendite online sono aumentate del 20% e sono aumentate sensibilmente anche quelle inerenti i generi alimentari.

Non è un caso che anche nelle vie dello shopping tradizionalmente più ambite e nei "distretti del lusso" il numero di spazi sfitti sia aumentato palesemente rispetto al passato (ca.15%). Ciò ha portato ad una flessione dei canoni che - se nelle zone più richieste ammonta in media al 10-15% - in posizioni meno apprezzate ha toccato punte anche del 30%. Una simile tendenza si registra anche nei centri commerciali, dove la percentuale degli spazi sfitti in media si assesta tra il 10-15%.

Tempi di incertezza stanno attraversando un po' dappertutto anche gli operatori della ristorazione. Molti locali hanno chiuso definitivamente i battenti nei mesi scorsi sebbene la maggior parte abbia continuato a lavorare anche nel periodo di introduzione delle misure più restrittive grazie alle consegne a domicilio e alle vendite per asporto. L'aspettativa media per quanto concerne il calo del fatturato nell'anno in corso per operatori del settore si assesta intorno al 20-25%.

Visti i presupposti di cui sopra è plausibile che almeno nel primo semestre del 2021 la situazione resterà più o meno inalterata ed i locatori dovranno rassegnarsi ad offrire a negozianti o ristoratori canoni più convenienti di quelli cui erano abituati in tempi migliori.

 

Capannoni e spazi per magazzino o produzione:

Il segmento degli spazi per logistica e stoccaggio nelle città principali e (nei relativi hinterland) è quello che ha risentito meno degli sconvolgimenti legati alla pandemia.

Basti pensare che solo nella regione di Mosca si è registrata una richiesta complessiva per 1,5 milioni di metri quadrati di nuovi spazi di questa tipologia, il che si spiega anche con l'incremento del giro d'affari di operatori dell'e-commerce che necessitano dunque di superfici sempre maggiori da adibire allo stoccaggio delle merci. Non è un caso che l'operazione-record dell'anno ha visto il gigante russo della vendita online al dettaglio "Ozon" stipulare un contratto di locazione per circa 200.000 m2 di magazzini secondo lo schema del build-to-suit.

E' proprio questo il sistema più apprezzato da molti operatori sul mercato locale: la costruzione "chiavi in mano" di capannoni sulla base delle proprie specifiche esigenze tecniche e di capitolato. Ciò permette di mantenere piuttosto basso il tasso di superfici sfitte (ca.5%) nei complessi di categoria "A" o "B+" costruiti negli ultimi anni ed allo stesso tempo tende a prevenire fluttuazioni dei prezzi al ribasso.

Da notare che anche nelle regioni la richiesta di capannoni moderni e di qualità aumenta, trainata anche qui in particolare dagli operatori di e-commerce.

Tutto considerato è lecito attendersi che le quotazioni per capannoni e spazi per logistica, magazzino o produzione nei mesi a venire resteranno pressoché inalterate, e non è da escludere che possano addirittura registrare un lieve aumento in taluni casi.

 

FINE 2a PARTE

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