Gli effetti del conflitto sul mercato immobiliare in Russia - 13/03/2022

Se la guerra, con la sua scia di morte, distruzione e disperazione, è senza ombra di dubbio la tragedia più terribile di questi giorni che l'Europa sta attraversando, anche l'escalation di sanzioni reciproche che continuano a scambiarsi i paesi del "blocco occidentale" e la Federazione Russa, è destinata a ripercuotersi sensibilmente sull'economia di tutto il continente per molti mesi (o forse anni) a venire.

Tra le misure recentemente introdotte che potrebbero avere un maggiore impatto sulla popolazione ed influenzare gli investimenti di privati e aziende in Russia vanno citate sicuramente le sanzioni che hanno interessato il settore bancario, di cui le più rilevanti sono le seguenti:

02/03 Esclusione dal sistema dei pagamenti bancari internazionali SWIFT di alcune banche russe (VTB, Bank Rossiya, Otkrytie, Novikombank, Promsvyazbank, Sovkombank e VEB.RF). Da questo momento i titolari di conti o carte rilasciate da dette banche non potranno più eseguire transazioni di sorta all'estero.

09/03 La Banca Centrale russa impone alla popolazione limitazioni alle operazioni con valuta estera, quali:
- Impossibilità di prelevare dai propri conti o carte più di 10 mila USD (o il relativo controvalore in euro) nel corso dei 6 mesi successivi, fino al 09/09;
- Nel suddetto periodo le banche russe non sono autorizzate a vendere valuta (USD o Euro) alle persone fisiche, mentre resta possibile per la popolazione vendere valuta alle banche;
- Diventa pressoché impossibile prelevare valuta in contanti dai bancomat. In teoria è possibile "prenotare" presso la propria banca il rilascio di contanti in valuta, ma fino al massimo sopra indicato (10.000 USD in 6 mesi), con tempi di attesa che possono variare anche sensibilmente a seconda dell'entità della somma;
- Dal 1° marzo non è più consentito bonificare somme in valuta su propri conti esteri, mentre è possibile inviare su all'estero fino ad un massimo di 5000 USD in favore di un parente stretto non residente, presentando alla banca documentazione comprovante il grado di parentela ai fini del cosiddetto controllo valutario.

10/03 Visa e Mastercard bloccano le operazioni transfrontaliere con carte di debito/credito rilasciate da banche russe. Non è più possibile effettuare pagamenti online o prelevare denaro all'estero con queste carte, né eseguire pagamenti online o prelevare contanti in Russia con carte di detti circuiti emessi da banche estere.
A seguire, anche American Express e sistemi di pagamenti telematici quali PayPal e Google Pay  hanno annunciato la sospensione delle attività in Russia.

Introduzione di restrizioni nei confronti dei cittadini stranieri

In risposta al trattamento sanzionatorio messo in atto dall'Occidente, il governo russo ha emanato un pacchetto di contromisure, a proprio dire, "a sostegno della stabilità finanziaria del paese", che hanno introdotto una serie di restrizioni a danno dei cittadini stranieri.

Queste restrizioni riguardano anche le transazioni immobiliari che comportano il trasferimento dei diritti di proprietà in cui siano coinvolti cittadini stranieri provenienti da paesi che "agiscono in modo ostile" nei confronti della Russia (tra cui gli stati membri dell'UE e gli USA). Questo vale per le transazioni sia di acquisto che di vendita, di permuta, di donazione e così via. 
In base a questo nuovo decreto, senza il nulla osta rilasciato da una Commissione governativa gli stranieri non potranno vendere o comprare beni immobili situati in Russia. Il decreto si applica ai cittadini dei paesi stranieri sopracitati, ma anche alle persone giuridiche registrate in tali paesi.
Il novero di soggetti interessati dal decreto è abbastanza ampio: per esempio, anche se una società che acquista beni immobili non è registrata in un paese "ostile", ma è controllata da persona fisica che risulti cittadina di un paese "ostile", sarà necessario ottenere il permesso per concludere una transazione.

In questo momento non sono ancora state rese note le modalità operative in applicazione del decreto di cui sopra.

Indubbiamente questa novità inquieta molti investitori esteri, che non sanno cosa attendersi nel prosieguo e temono ulteriori limitazioni nel disporre dei loro immobili nel paese.

Se a ciò si aggiunge la recente proposta di nazionalizzare le aziende straniere che in virtù della crisi attuale hanno deciso di lasciare il mercato russo, è comprensibile che una certa irrequietudine stia serpeggiando nella comunità internazionale che vanta interessi (economici, immobiliari o produttivi) nel paese.

Quali prospettive per la Russia?

La chiusura degli spazi aerei, la "rottura" con il paese di molte multinazionali di ogni settore, l'abbandono del mercato locale da parte di un gran numero di fornitori di servizi o aggregatori specializzati (per fare un esempio: Booking ed AirBnB) ed il rischio sempre più concreto di un "oscuramento" di applicazioni dedicate alla messaggistica istantanea e reti sociali (WhatsApp, Instagram, ecc.) e di un distacco dalla rete-internet globale sembrano aver ricreato una vera e propria "cortina di ferro" tra la Russia ed il mondo esterno.

Sebbene oramai il paese sia stato etichettato da più parti come uno "stato-canaglia", è sempre viva la speranza che la diplomazia riesca a trovare quanto prima la strada per uscire dalla fase critica del conflitto e fermare le operazioni militari, in modo da creare i presupposti per tentare di ripristinare un clima di distensione che permetterebbe probabilmente anche di allentare gradualmente la stretta delle sanzioni.

Se così non fosse, diversi elementi potrebbero avere ripercussioni molto negative sulle prospettive interne.
Per citarne alcune:

- La crisi attuale si inserisce in una congiuntura macroeconomica pregressa nel paese già parzialmente "debilitata", in parte a causa degli effetti della pandemia ed in parte a causa di storiche lacune strutturali. Secondo dati ufficiali dell'ente statistico statale Rosstat i redditi medi della popolazione sono scesi gradualmente e costantemente nel corso degli ultimi 6 anni.

- L'inflazione galoppante (dato ufficiale 2021: 8,39%, indice "reale" sicuramente non inferiore al 15% in un anno) ha ulteriormente eroso il potere d'acquisto della popolazione con rincari pressoché generalizzati che in alcuni settori (materiali da costruzione e altri) hanno sforato anche il 25-30% in un anno.

- Nel quadro sanzionatorio attuale i produttori stranieri di articoli quasi di ogni categoria merceologica hanno annunciato l'interruzione delle forniture nel paese, il che plausibilmente provocherà un deficit di molti tipi di prodotti, ed un incremento esponenziale dei prezzi di quelli ancora disponibili.

- Dall'inizio della guerra il rublo ha segnato un antirecord, perdendo in pochi giorni circa il 50% del suo valore rispetto alle valute USD ed euro.

- Moltissime multinazionali hanno già chiuso i battenti o annunciato di voler interrompere le attività in Russia con conseguente perdita in tutto il paese (soprattutto nelle città principali) di centinaia di migliaia di posti di lavoro (basti pensare che la sola IKEA - che pur avendo fatturati in Russia da centinaia di milioni di Euro in un paio di giorni ha chiuso tutti i negozi - aveva complessivamente più di 10.000 dipendenti in tutta la Federazione Russa).

- Anche l'abbandono del mercato da parte di molte piccole e medie imprese creerà sconvolgimenti in quasi tutti i segmenti del mercato immobiliare, in primis quello residenziale, ma anche degli uffici, locali commerciali e capannoni. Parimenti un impatto negativo deriverà dalla conseguente" fuga" di molti stranieri (persone fisiche) dal paese, con ripercussioni rilevanti sul segmento degli affitti di immobili di categoria business o di alta fascia.

- A causa della fuoriuscita di molti operatori stranieri ed il blocco delle operazioni dei partner d'oltre confine, tutto un indotto di piccole, medie e grandi società russe vedrà ridimensionato il proprio giro d'affari, e molti imprenditori locali si vedranno probabilmente costretti a "tagliare" i costi per contrastare gli effetti nefasti della situazione, mettendo anche in questo caso a rischio un numero non ben identificato di posti di lavoro.

- L'aumento spropositato del tasso di rifinanziamento della Banca Centrale ha fatto schizzare i tassi d'interesse dei mutui dall'8-10% di prima al 18-20% all'anno attuali, rendendo di fatto inaccessibili i mutui alla gente comune che in precedenza rappresentava almeno il 50-55% degli acquirenti di immobili.

- I reciproci divieti di forniture che comprendono, tra le altre cose, materie prime, idrocarburi, prodotti alimentari, componentistica per l'aviazione e molto altro, provocheranno enormi ammanchi nelle casse del budget di tutti i paesi coinvolti, rincari trasversali e generalizzati, nonché deficit di articoli e prodotti che fino a ieri la società moderna dava per scontati.

- Il rischio della perdita potenziale di centinaia di migliaia di posti di lavoro indubbiamente si tradurrebbe in difficoltà di sostentamento per un numero incalcolabile di famiglie, le quali si troveranno probabilmente impossibilitate a pagare i mutui stipulati in precedenza, il che si tradurrà in una pressione crescente sul sistema bancario. Tutto ciò evoca anche lo spettro di gravi sconvolgimenti sociali, disoccupazione, possibile rafforzamento della componente criminale.

Se dovessero persistere i presupposti di cui sopra, plausibilmente i prezzi degli immobili in Russia da qui a qualche mese dovrebbero registrare un calo anche significativo, a meno che il governo non riesca a trovare soluzioni efficaci per contrastare gli effetti delle sanzioni e frenare il crollo generalizzato della ricchezza nel paese, in modo che ne possano trarre beneficio non solo le aziende, ma anche la gente comune ed i nuclei familiari.

Innegabilmente, se si prende in esame la congiuntura odierna, all'orizzonte per questo paese sembrano stagliarsi nubi nere che potrebbero coincidere con il rischio di un vero e proprio default di stato.
Ciononostante, chi ha avuto modo di apprezzare questo paese in tempi migliori, auspica che quanto prima la Russia possa risollevarsi, che possa rinascere, perché, per chiudere con i versi di un noto poeta locale:

 

"Con la ragione la Russia non si può comprendere [...] nella Russia si può solo credere"
                                                                                 Fyodor Tyutchev (1803-1873)

 

Alessandro Alessio
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