Andamento del mercato dei capannoni e dei locali per magazzino nel primo trimestre 2015 - 05/04/2015

Andamento del mercato dei capannoni e dei locali per magazzino nel primo trimestre 2015 
Prezzi fissati in rubli e quotazioni in calo... i proprietari scendono a compromessi

 

In fasi di mercato come quella attuale difficile trovare delle nicchie che non abbiano risentito della congiuntura macroeconomica nel paese e che si discostino dalla tendenza generale dei prezzi.

Anche il segmento dei capannoni e degli immobili ad uso deposito e per logistica non è un'eccezione ed ha manifestato nel primo trimestre di quest'anno delle dinamiche interessanti che incoraggiano conduttori ed investitori.

Prima di tutto i valori medi per la locazione di questo tipo di superfici si sono assestati intorno a 4.600 RUB/mq/anno + IVA e costi di gestione. Il canone medio per complessi in costruzione è stato di circa 4.300 RUB/mq/anno, mentre per progetti già consegnati di 4.800 RUB/mq/anno (IVA e costi di gestione esclusi).

In questo senso è opportuno rammentare che nella regione di Mosca nei parchi logistici di classe "A" le superfici proposte in vendita o in affitto partono di norma da un "taglio minimo" di 5.000-10.000 mq.

I nuovi complessi sono quasi tutti ubicati a diversi chilometri da MKAD, mentre trovare superfici di qualità entro i confini della città a prezzi convenienti resta tuttora non facile.

Altro fatto assolutamente rilevante è che, a differenza del primo trimestre dell'anno scorso, quando i costruttori erano disposti a fissare i prezzi delle superfici per logistica in rubli solamente nel 13% dei casi, oggi la quasi totalità delle proposte (ca.90%) ubicate nella regione di Mosca presenta quotazioni nella valuta locale.

Nei primi tre mesi del 2015 sul mercato sono stati immessi più di 350.000 mq di capannoni di nuova costruzione, di cui il 70% viene proposto in affitto. Questo ha fatto sì che il volume complessivo delle superfici sfitte attualmente disponibili sul mercato ha superato 800.000 mq, il che equivale ad un tasso del 9% (ca.+2,5% rispetto alla fine del 2014).

Dal secondo semestre di quest'anno è probabile che i costruttori cercheranno di non immettere subito sul mercato nuovi progetti in modo da non accentuare eccessivamente il surplus dell'offerta rispetto alla domanda reale, il che dovrebbe favorire nei mesi successivi un lento ma graduale rincaro dei prezzi medi.

D'altronde a parere degli esperti l'inflazione, i tassi d'interesse crescenti dei mutui di cantiere ed i livelli di prezzi già piuttosto bassi fanno sì che un'ulteriore riduzione dei canoni risulti poco plausibile.

Gli addetti ai lavori sono concordi nel dire che la situazione attuale dovrebbe incentivare le ditte interessate a superfici a destinazione logistica o produttiva ad approfittarne. Difatti condizioni convenienti come quelle di oggi potrebbero tardare a riproporsi in seguito.

 

Alessandro Alessio
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