Panoramica del segmento delle locazioni di uffici a Mosca nei primi mesi 2017 - 15/04/2017

Per il momento ancora nessuna inversione di tendenza rispetto all'anno precedente


     


Dall'inizio del 2017 sul segmento direzionale del mercato immobiliare di Mosca è rimasta immutata la tendenza che si era palesata già negli ultimi mesi del 2016.

Ancora oggi difatti il divario tra un'offerta molto numerosa ed una domanda ancora timida e risicata trasmettono al mercato un senso generale di stagnazione.

Tuttavia i proprietari di grandi portafogli immobiliari (società di investimento, imprese costruttrici e anche holding straniere) cercano di tenere duro e non sembrano intenzionati a rivedere le loro politiche di prezzo, anche - in alcuni casi - in quanto obbligati dai loro finanziatori (banche incluse) a non scendere al di sotto di determinati livelli di canoni o a continuare (nonostante la comprensibile riluttanza dei conduttori) ad indicizzarli in valuta straniera.

Ciò fa sì che una discreta percentuale di superfici attualmente sfitte (soprattutto quelle di metratura da 300 mq in su) sia in realtà sul mercato già da mesi (in certi casi addirittura da anni) con scarse probabilità di trovare collocazione nella fase attuale.

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) ad aprile 2017

 

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in EURO
(al mq/anno) (*)

Classe A

28.000-35.000

463-578

Classe B+

20.000-26.000

330-430

Classe B

12.000-19.000

198-320

 

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EURO = 60,56 RUB

 

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà novembre 2016

 

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in EURO
(al mq/anno) (*)

Classe A / A+

Da 32.000 in su

Da 450 in su

Classe B+

18.000-25.000

250-350

Classe B

Fino a 18.000

Fino a 250

 

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EURO = 71,00 RUB


Le fasce di valori di cui sopra sono da considerarsi meramente indicative ed approssimative.
A volte i canoni proposti sono già comprensivi di  IVA (18%) e costi di gestione, altrove questi costi sono da aggiungersi al canone di base. Nei centri direzionali di alta categoria (classi "A" o "B+") i costi di gestione di norma oscillano tra 4000-7000 RUB/mq/anno, a seconda della classe dell'edificio e della società di gestione.

In complessi particolarmente pregiati o con caratteristiche intrinseche o estrinseche oggettivamente superiori alla media della classe di riferimento, si possono incontrare quotazioni parzialmente divergenti da quelle riportate. Lo stesso dicasi per situazioni un po' penalizzate in termini di posizione, circondario o assenza di infrastrutture, dove di norma i proprietari offrono condizioni più vantaggiose proprio per controbilanciare la minore competitività del complesso rispetto alla concorrenza.

     


Alcuni esempi di uffici attualmente sul mercato (proposti in affitto):

 

Classe edificio

Zona/metrò

Metratura

Canone mensile

Complesso di classe "B+" (anno di costruzione: 1998)

m.Pushkinskaya
o Tverskaya

Uffici di diverse metrature, da 172-1300 mq

Canone di base: 20.000 RUB/mq/anno  
Costi di gestione: 6.700 RUB/mq/anno
+ 18% (IVA)

(*) Rispetto ad inizio 2016 i canoni nell'edificio sono stati ribassati del 20%.

Complesso di classe "B+"
(anno di costruzione: 1998)

m.Prospekt Mira

Uffici di diverse metrature, da 36-570 mq

I canoni di base oscillano tra 24.000-26.000 RUB/mq/anno, IVA e costi di gestione inclusi

(*) Rispetto ad ottobre 2016 i prezzi medi di listino nel complesso sono stati ribassati circa del 15%
 

Complesso di classe "B+"
(anno di costruzione: 2007)

m.Kitay Gorod

Uffici di diverse metrature, da 130-330 mq

Canone di base: 30.000 RUB/mq/anno, costi di gestione inclusi
IVA non applicabile

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2005)

m.Novokuznetskaya

Uffici di diverse metrature, da di 402-2500 mq

Canone di base: 25.000 RUB/mq/anno
Costi di gestione: 6.700 RUB/mq/anno
+ 18% (IVA)

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2005)

m.Ploshad' Revoljutsiy o Lubyanka

Uffici di diverse metrature, da 72-330 mq

Canone di base: 43.000 RUB/mq/anno, IVA e costi di gestione inclusi

(*) Rispetto ad ottobre 2016 i prezzi medi di listino nel complesso sono stati ribassati circa del 15%

A prescindere dall'andamento del mercato e dai valori medi degli affitti per uffici di pari categoria, a Mosca si incontrano anche complessi direzionali dove i prezzi di listino si discostano ampiamente dalla statistica.

Trattasi per lo più di asset indubbiamente prestigiosi che fanno parte dei portafogli immobiliari di una manciata di grosse holding (sia russe che straniere), le quali sembrano intenzionate a monopolizzare questo segmento del mercato nella capitale. Di norma i prezzi di listino in questi casi risultano significativamente superiori alle medie cittadine e sono pure indicizzati in valuta.

 

Classe edificio

Zona/metrò

Metratura

Canone mensile

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2005)

m.Belorusskaya

Uffici di diverse metrature, da 200-3000 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 500 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 7.000 RUB/mq/anno
+ IVA


Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2003)

m.Paveletskaya

Uffici di diverse metrature, da 700-2100 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 550 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 7.000 RUB/mq/anno
+ IVA


Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2006)

 

m.Mayakovskaya

Uffici di diverse metrature, da 524-720 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 600 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 9.100 RUB/mq/anno
+ IVA

 

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2006)

m.Belorusskaya

Uffici di diverse metrature, da 660-2050 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 600 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 7.600 RUB/mq/anno
+ 18% IVA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Alessandro Alessio
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