Il mercato degli appartamenti-studio nel centro di San Pietroburgo - 11/03/2017

Prezzi molto accessibili, ma è bene stare attenti



Negli ultimi anni tra gli annunci immobiliari hanno cominciato a fare capolino delle soluzioni di piccola metratura (solitamente tra 13-25 mq) in condomini storici del centro di San Pietroburgo, che saltano agli occhi per la particolare appetibilità dei prezzi (di norma ricompresi tra 1.500.000-3.000.000 RUB).

Le opzioni in oggetto sono definite nel gergo immobiliare "appartamenti-studio" e si distinguono dai monolocali tradizionali per il fatto che in un'unico vano sono concentrate non solo la zona-giorno e la zona-notte, ma anche la cucina. Se in Italia a questo tipo di soluzioni abitative siamo abituati, in Russia la stessa non si può considerare propriamente "autoctona", ed ha cominciato a prendere piede sotto l'influenza di mode provenienti soprattutto dal mondo anglosassone.

Oggi nelle nuove costruzioni anche in Russia questa tipologia è abbastanza popolare e rappresenta una soluzione di compromesso per coloro che, pur disponendo di un budget limitato, non vogliono rinunciare a vivere in condomini di recente costruzione. In periodo sovietico invece appartamenti di questo tipo praticamente non esistevano, in quanto i monolocali prevedevano sempre una cucina separata, di norma almeno semi-abitabile.

Se si va ad approfondire la questione si scoprirà in realtà come, nella quasi totalità dei casi sopraelencati, gli "studio" siti all'interno di condomini del patrimonio immobiliare storico del centro di San Pietroburgo non siano altro che stanze (facenti parte di alloggi collettivi, le cosiddette "kommunalki") riattrezzate come unità abitative pressoché indipendenti. In origine cioè l'appartamento si componeva, immaginiamo, di 2 o 3 stanze separate (ciascuna di proprietà di persone diverse)  con un corridoio, servizi igienici e cucina in comune. I proprietari erano cointestatari dell'appartamento o per quote indivise, oppure intestatari esclusivi delle rispettive stanze e comproprietari per quote dei vani accessori, cucina e bagni.

Col passar del tempo però le mutate esigenze hanno indotto molti di questi comproprietari a volersi creare un'unità abitativa completamente autonoma entro i confini ristretti della stanza di loro proprietà in modo da non dover più sottostare alle regole del vivere condiviso e ad una fruizione promiscua dei servizi.

Sebbene l'idea di per sé sia quanto mai comprensibile e legittima, le opere di allestimento di cucine e servizi igienici laddove inizialmente non erano stati previsti quasi sempre sono state effettuate dai proprietari di turno in assenza di qualsivoglia regolare permesso, e ciò principalmente per tre motivi: a) al fine di risparmiare sui costi della pratica; b) per il fatto che nella maggior parte dei casi questi interventi non sono consentiti e, se realizzati, risultano non solo abusivi, ma anche non regolarizzabili; c) per il fatto che, anche laddove consentiti, interventi di questo genere implicano procedure complicate che complessivamente possono protrarsi per non meno di 6-8 mesi.

Per fare un esempio, se si vuole creare un bagno o una cucina in un vano sotto cui (nell'appartamento sottostante) sono situate camere da letto o soggiorni, quest'intervento - seppur tecnicamente realizzabile - risulta vietato sulla base del Codice Abitativo della Federazione Russa. Ne consegue che gli "studio" così ottenuti presentano abusi insanabili e che in  futuro l'acquirente (pur non essendo stato lui ad effettuare tali opere) potrebbe essere obbligato a ripristinare lo stato iniziale dei locali per ordine del tribunale o dell'Ispettorato preposto.

Inoltre l'obsolescenza degli impianti e degli allacciamenti nelle case d'epoca è uno dei principali fattori che rendono complesse dal punto di vista tecnico pratiche di questo genere. L'installazione di una cucina o di una caldaia a gas ad esempio sono consentiti solamente se il vano è finestrato ed in presenza di una canna fumaria, per l'allacciamento alla quale bisognerà andare a cercare nei muri della casa le canaline di ventilazione o il condotto fumario a cui collegare il condotto d'aerazione. E' vero che il problema si può in parte ovviare optando per un fornello e boiler elettrici, ma in quel caso potrebbe subentrare un'altra complicazione dovuta alle carenze in termini di approvvigionamento energetico che si riscontrano nei condomini di periodo risalente rispetto alle esigenze legate al nostro stile di vita contemporaneo.

Anche le condutture dell'acqua, della canalizzazione e della ventilazione di scarico nelle case vecchie potrebbero non risultare sufficienti per attrezzare le stanze di cucine e bagni secondo tutti i crismi della regolarità in modo da riconvertirle in unità autonome a tutti gli effetti in conformità con la legislazione vigente.

Rischi in caso di acquisto di unità di questo genere che presentino opere abusive

Il fatto che nell'appartamento siano presenti opere non accatastate (anche laddove insanabili), di per sé non limita la vendibilità dell'immobile, quindi tecnicamente lo stesso può venir compravenduto in modo assolutamente legale.

Tuttavia c'è la possibilità che gli interventi non autorizzati effettuati dal precedente proprietario possano in qualche modo arrecare disturbo ai vicini, i quali - rivolgendosi al tribunale - potrebbero ottenere che venga imposto al nuovo proprietario di rimuovere le "irregolarità" contestate ripristinando (ovviamente a proprie spese) lo stato di fatto pregresso.

Nell'ottica della rivendita dell'immobile inoltre va sottolineato come qualsivoglia modifica planimetrica o riassetto che non siano stati debitamente accatastati possa limitarne l'appetibilità sul mercato, tanto più se si considera che ad esempio le banche non erogano mutui per l'acquisto di unità residenziali che non presentino una totale conformità tra lo stato di fatto e di diritto.

Per verificare che le opere siano state autorizzate e che il nuovo ente immobiliare così derivato risulti in regola è opportuno controllare il certificato catastale (kadastrovy pasport) ed il titolo di proprietà, i quali - ad opere ultimate - devono essere stati aggiornati e rispecchiare dunque il mutato assetto dell'abitazione.    

Alessandro Alessio
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