Il patrimonio immobiliare storico del centro di San Pietroburgo - 24/10/2016

Terminologia e caratteristiche tipiche degli edifici di periodo antecedente la rivoluzione

Nei quartieri più centrali di San Pietroburgo fa ancora bella mostra di sé un gran numero di edifici a destinazione residenziale risalenti al periodo antecedente la rivoluzione. Questi stabili furono costruiti tra il XVIII secolo ed i primi anni del XX secolo e sono concentrati soprattutto nei quartieri Tsentral'ny, Admiralteysky, Vasileostrovsky e Petrogradsky, nucleo originario della città.

Questa tipologia di immobili viene genericamente denominata "Stary fond" ma al suo interno si incontrano tanto stabili vetusti con solai in legno che palazzine con solai rafforzati da travi metalliche che sono state interessate da interventi di risanamento conservativo ("kapremont") negli ultimi decenni.

Di norma i solai in legno sono più tipici negli edifici costruiti prima della fine del XIX secolo, laddove in seguito - grazie anche allo sviluppo dell'industria metallurgica - si diffuse la tradizione di rafforzare i solai degli edifici con travi di metallo. In molti casi si assiste a delle situazioni promiscue dove ad esempio i livelli inferiori della casa, più risalenti, sono caratterizzati da solai lignei, laddove le elevazioni superiori - di periodo successivo - vennero predisposte già con strutture di sostegno metallico.

Anche il pregio estetico e le qualità costruttive possono variare sensibilmente: alla categoria difatti appartengono sia eleganti palazzetti patrizi inizialmente adibiti a tenute urbane dell'aristocrazia e ancora oggi in buono stato di conservazione che condomini fatiscenti di scarso valore storico-architettonico ed in condizioni pressochè pericolanti. In periodo zarista una tipologia molto diffusa era quella delle cosiddette "dokhodnye doma", palazzine d'appartamenti costruite col preciso scopo di essere messe a reddito: le unità abitative in esse contenute difatti venivano date in affitto soprattutto a mercanti, industriali o diplomatici stranieri residenti in città.

Secondo una statistica redatta all'inizio del nuovo millennio dall'Amministrazione Municipale dell'Inventario e della Perizia degli Immobili (Gorodskoe upravlenie inventarizatsii i otsenki nedvizhimosti), al patrimonio immobiliare storico di cui sopra era riconducibile circa il 15% della totalità delle unità residenziali della città. Ora, in virtù dell'intensa attività edilizia degli ultimi anni, sicuramente questa percentuale si è fortemente ridimensionata, ma non se si considera il centro storico. All'epoca dei rilevamenti nei quartieri Admiralteysky e Tsentral'ny ben il 95% degli edifici faceva parte del patrimonio storico, nel quartiere Petrogradsky più dell'80% e in zona Vasileostrovsky quasi il 70%. 

Da appartamenti "di rappresentanza" a "kommunal'ki"

Come è noto, con l'ascesa al potere dei bolscevichi la proprietà privata venne in buona parte espropriata ed anche gli appartamenti dell'aristocrazia vennero requisiti per essere riadibiti ad alloggi collettivi (in russo "kommunal'ki") in cui diversi nuclei familiari vivevano sotto lo stesso tetto - ciascuno occupando una camera separata - condividendo cucina e servizi igienici.

Per quanto possa sembrare strano, ancora oggi questo tipo di situazioni è tutt'altro che una rarità a San Pietroburgo; per questo non di rado all'interno di condomini del patrimonio storico si incontrano casi di appartamenti all'interno di cui le stanze sono intestate a proprietari diversi. Sul mercato di oggi questo tipologia di immobile trova comunque ancora degli estimatori: alcuni difatti (tra cui anche studenti o pensionati) preferiscono diventare proprietari di una stanza in centro piuttosto che di un appartamentino in periferia.

Alcune caratteristiche tipiche dei condomini del patrimonio storico

Molti acquirenti di oggi sono un po' scettici nel considerare l'acquisto di unità residenziali inserite in edifici di periodo antecedente la rivoluzione che non siano stati riqualificati integralmente negli ultimi anni. Se per alcuni il fascino e l'irripetibile atmosfera dell'antico e la posizione centrale in un contesto suggestivo di pari storicità sono tutti elementi impagabili che rendono queste opzioni una scelta preferenziale, altri approcciano questo genere di soluzioni in modo più distaccato, anche in virtù delle seguenti considerazioni:

- Composizione sociale: spesso questi condomìni presentano una stratificazione sociale piuttosto eterogenea; alcuni residenti magari hanno ereditato l'appartamento, altri sono diventati proprietari a seguito di privatizzazione agli inizi degli anni Novanta, in taluni casi si trovano ancora vecchi alloggi collettivi dove vivono diversi nuclei familiari a basso reddito o pensionati. Tutto ciò rende a volte complicata la convivenza a livello condominiale per chi è più sensibile alle questioni relative all'estetica e alla pulizia delle parti comuni o più in generale al decoro del palazzo.

- Obsolescenza strutturale: inevitabilmente un palazzo costruito più di cent'anni fa (e che non è mai stato interessato nel frattempo da interventi di ristrutturazione o risanamento conservativo) presenta uno stato di conservazione ed un tasso di deperimento strutturale che molti ritengono penalizzanti rispetto a costruzioni più recenti o addirittura nuove, sebbene in quartieri più periferici.

- Possibili complessità giuridiche: un appartamento con una lunga storia alle spalle anche dal punto di vista giuridico può presentare maggiori complessità per quanto concerne il titolo di proprietà, eventuali diritti vantati da terzi o gravami di altra natura.

- Problema parcheggi: in zona centrale non tutte le case dispongono di corti condominiali con possibilità di parcheggio o territori chiusi ad appannaggio esclusivo dei residenti.  

- Carenze tecniche: edifici troppo vecchi di norma presentano tubazioni ed impiantistica vetusti, il che può comportare malfunzionamenti o limitazioni nell'approvvigionamento elettrico, idrico (con problemi riscontrabili soprattutto ai piani più alti) o del gas.

Interventi di recupero di periodo sovietico e post-sovietico

Se da un lato la vetustà dei condomìni del patrimonio storico desta perplessità in molti acquirentiì, sicuramente più appetibili ed apprezzati risultano quegli immobili ante-rivoluzione che nel corso degli anni sono già stati assoggettati a ristrutturazione integrale o parziale.

Gli interventi di ristrutturazione parziale presero piede soprattutto negli anni Cinquanta e Sessanta del XX secolo ed implicavano di norma il rafforzamento (senza rimozione) dei solai originali in legno, l'installazione di caldaie e la sostituzione dei vecchi allacciamenti e  delle tubazioni.

In anni successivi e fino a metà degli anni Ottanta invece si fecero più frequenti le opere di ristrutturazione integrale dove gli edifici venivano praticamente "sventrati" (restava in piedi praticamente solo la carcassa delle pareti esterne) e si provvedeva alla sostituzione totale dei solai con nuovi in cemento armato.

Dagli anni Novanta in poi gli interventi di restauro o di recupero del patrimonio storico a destinazione abitativa sono stati condotti dai costruttori/investitori di turno seguendo logiche quasi esclusivamente speculative, mirate a trasformare quegli edifici vetusti in complessi moderni e di pregio, anche valorizzando però elementi originali quali ad esempio le altezze dei soffitti interni o motivi decorativi o architettonici raffinati.

 

Alessandro Alessio
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