Aspettative sul segmento residenziale per la seconda metà del 2015   -   19/07/2015
Il ridotto potere d'acquisto della popolazione e l'eccesso di offerta alla base del calo dei prezzi

Mentre negli anni precedenti in autunno il segmento residenziale del mercato immobiliare di Mosca era abituato a vivacizzarsi dopo il periodo di (fisiologico) rallentamento estivo, in questo 2015 gli addetti ai lavori sono più propensi a prevedere una stagnazione in particolare sul mercato dell'usato (ancora, nella maggior parte dei casi, sopravvalutato), i cui prezzi in rubli entro la fine dell'anno potrebbero subire flessioni anche del 15-20%.

Dopo una fine 2014 da panico e nonostante qualche timido miglioramento registrato sui mercati finanziari a primavera, oggi come oggi ci sono ben pochi fattori che possano giustificare un incremento dei prezzi ed una rivitalizzazione generale del mercato immobiliare e del settore dell'edilizia in tempi brevi.

Stando ai rilevamenti del Ministero dello Sviluppo Economico il PIL del paese nel periodo gennaio-maggio di quest'anno ha registrato una flessione del -3,2% rispetto al primo semestre dell'anno precedente.
A parte questo, i dati raccolti dall'Osservatorio statistico di Stato Rosstat mostrano come anche le risorse finanziarie ed i redditi della popolazione si sono ridotte in media di più del 6% rispetto all'anno precedente, mentre i salari mediamente sono scesi dell'8,8%.

Da questo punto di vista i pronostici per i prossimi mesi non evocano tanto un'inversione di tendenza, quanto al contrario crescenti difficoltà per le aziende locali, che per ridurre i costi probabilmente saranno costrette ad effettuare tagli al personale.

La presidente della Banca Centrale russa in una recente conferenza-stampa ha affermato che il fondo della crisi economica - contrariamente a quanto vogliono far credere alcune sirene forse eccessivamente ottimiste - non è ancora stato toccato.

Il Ministro per lo Sviluppo Economico a sua volta, intervenendo al Forum Economico Internazionale di San Pietroburgo ha sostenuto che almeno fino a tutto il terzo trimestre dell'anno in corso il PIL continuerà a rallentare, per poi riprendere una traiettoria di crescita, seppur lieve, nel 2016.

Se parliamo del mercato residenziale dell'usato, ad un'offerta sempre crescente fa da contraltare un rarefarsi della domanda. Il numero di appartamenti in vendita a Mosca e nella regione circostante è aumentato - stando ai dati resi noti da alcune società di consulenza immobiliare - quasi del 50% rispetto all'anno passato, mentre la domanda si è ridotta quasi a un terzo di quella degli anni precedenti.

Tra le ragioni alla base di questa situazione sicuramente anche l'impossibilità di accedere a condizioni sostenibili sul mercato dei mutui. Gli ancora troppo salati tassi d'interesse scoraggiano la maggior parte dei potenziali mutuatari, oltre tutto anche in virtù dell'incertezza legata alla fase attuale dell'economia che implica il rischio di perdere il lavoro o di incorrere in una riduzione dello stipendio.

Nel primo semestre 2015 il Rosreestr (l'Ente statale che provvede alla registrazione dei diritti reali e delle transazioni immobiliari) ha fissato un calo delle compravendite sul segmento degli appartamenti usati pari quasi al 30% rispetto all'anno precedente. Anche sul mercato delle nuove costruzioni la riduzione è stata significativa, ma meno accentuata (-10,4%)

Meno numerosi rispetto al passato sono stati anche gli acquisti di appartamenti a scopo di investimento, ovvero con l'obiettivo di metterli a reddito. In questo caso le ragioni sono un po' diverse da quelle precedentemente elencate. Questo genere di compravendite riguardano per lo più investitori privati con solide disponibilità economiche, i quali di solito acquistano interamente con liquidità propria (senza bisogno di mutui).

Tuttavia a seguito dell'incremento delle tasse sulla proprietà immobiliare, all'aumento delle tariffe per le spese condominiali ed alla riduzione dei canoni medi degli affitti, se prima i proprietari degli appartamenti potevano attendersi una redditività annua del 5-6%, nella fase attuale di mercato tocca rassegnarsi più realisticamente ad uno striminzito 3-4% all'anno, che sfigura soprattutto se considerato che la maggior parte delle banche locali per i depositi in rubli offrono tassi attivi annui dal 10% in su.

Da questo punto di vista anche il segmento degli appartamenti d'alta fascia o di lusso non attraversa propriamente tempi d'oro. Com'è noto, il target principale di questo tipo di proposte sono sempre stati i manager stranieri cui le rispettive società mettevano a disposizione elevati budget mensili per l'affitto, quindi, ora che molti expat e addirittura molte aziende hanno lasciato il paese, il mercato ne risente non poco. Anche chi è rimasto ora è disposto a pagare meno e quindi si orienta su soluzioni più modeste, il che induce molti proprietari di appartamenti di questa categoria a sconti che precedentemente sarebbero stati alquanto improbabili.

Il segmento delle nuove costruzioni presenta un'offerta che oramai ha raggiunto numeri spropositati: nelle periferie attigue a MKAD si vendono più di 150.000 mq di complessi residenziali nuovi,  sul territorio della "Nuova Mosca" più di 300.000 mq e nella vicina regione circa 3,5 milioni di mq. Se a ciò si aggiungono altri interventi di ristrutturazione o riconversione di complessi preesistenti all'interno dei confini della città l'offerta complessiva nella sola Mosca e regione rasenta i 6 milioni di mq di superfici abitative, un vero e proprio record in tutta la storia del mercato immobiliare di questo paese.

Nella congiuntura attuale è chiaro che chi cerca di vendere il proprio immobile in tempi ragionevoli deve rassegnarsi a concedere sconti per motivare gli acquirenti.
Se parliamo di appartamenti usati, che tipicamente nella capitale presentano prezzi un po' "gonfiati" se confrontati con le quotazioni delle nuove costruzioni, spesso per la conclusione degli affari i compratori riescono a spuntare uno sconto mediamente del 10% circa in città ed addirittura fino al 15-20% nella regione circostante (Podmoskov'e). Ben inteso che comunque molto dipende dalla reale necessità di monetizzare del venditore di turno.
Sebbene i valori medi in rubli sul mercato dell'usato non sembrano aver registrato cali significativi, il controvalore in dollari si è ridotto nel primo semestre 2015 circa dell'8%.

In questo senso i costruttori sembrano invece recepire molto più rapidamente dei privati gli input del mercato e della situazione in generale, anche per questioni di "sopravvivenza". Molti si stanno orientando solo su interventi di "classe economica" che ad oggi rappresentano una quota notevole dell'offerta complessiva.
Inoltre i prezzi per l'acquisto "sulla carta" di immobili in costruzione sono effettivamente molto vantaggiosi, se non fosse che chiaramente questo tipo di operazione presuppone rischi di cui non tutti sono disposti a farsi carico.

Secondo i ben informati, il segmento che probabilmente risentirà maggiormente delle specificità della fase attuale sarà quello degli appartamenti di classe medio-alta (la cosiddetta "business-class") sia per quanto concerne gli interventi nuovi, che il mercato dell'usato. Questo perché molte di queste proposte diventeranno eccessivamente esose per il target di clientela a cui tipicamente puntano, il quale con buona probabilità vedrà ridursi il proprio potere d'acquisto ed eviterà di accollarsi mutui che rischierebbero di diventare un vero e proprio capestro nel caso di sgradevoli imprevisti legati al lavoro o al business.

 

Alessandro Alessio
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