Mercati immobiliari a confronto: Russia vs.Europa Occidentale - 08/09/2012

Mercati immobiliari a confronto : Mosca vs. Europa Occidentale e Stati Uniti – 08/09/2012

 

Difficile non condividere l’opinione secondo cui gli investimenti immobiliari a Mosca permettano di aspettarsi rendite superiori a quelli nell’Europa Occidentale o negli Stati Uniti e siano anche in media maggiormente “commerciabili” nell’ottica della rivendita. Certo però la percezione della Russia da parte degli investitori stranieri è ancora quella di un mercato ad alto rischio, sia per una paventata imprevedibilità ed instabilità, sia per le numerose truffe ad esso associate.

 

Indubbiamente il patrimonio immobiliare di Mosca si distingue anche per il fatto che – stando agli esperti – è nel complesso ancora numericamente deficitario rispetto alle esigenze degli investitori di oggi, mentre in Europa e negli Stati Uniti la speculazione edilizia ininterrotta ha portato ad un esubero di immobili che il mercato ha oggi difficoltà ad assorbire. Per questo nell’ottica della rivalutazione e delle prospettive di rivendita gli immobili a Mosca oggi sembrano avere un vantaggio oggettivo rispetto ai loro analoghi del Vecchio Mondo e d’Oltreoceano.

 

In Europa, a seconda del segmento di riferimento, una redditività annua ricompresa tra il 5-7% lordi di norma soddisfa pienamente le aspettative dei proprietari di immobili e degli investitori istituzionali. 
A Mosca in media, se è vero che la redditività di un immobile a destinazione residenziale acquistato nell’ottica del buy-to-let (cioè per essere affittato) non si discosta dai valori europei, per gli immobili commerciali (uffici e negozi) può garantire rendite notevolmente superiori, tra il 10-13% annuo.

 

In considerazione sia delle tendenze dei flussi di denaro (che nel paese continuano in gran parte a prendere la via della capitale) alla relativamente ristretta offerta di soluzioni di qualità e anche all’inflazione, è lecito attendersi che il mercato immobiliare moscovita presenti in futuro rincari medi annui del 10%.

Anche escludendo gli aumenti di valore di cui sopra, già solamente in virtù delle rendite da locazione soprattutto il segmento degli immobili commerciali si presenta sicuramente più allettante di quello dei mercati occidentali.

 

Altro fattore di non secondaria importanza è il tempo medio che si impiega per vendere gli immobili.

In Italia i dati della FIAIP (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali) in questo senso sono alquanto scoraggianti e parlano di un’ulteriore protrarsi delle tempistiche medie che a seguito della crisi sono passate da 6 a 8 mesi a causa della recessione, della carenza generalizzata di liquidità e dell’incertezza sul futuro andamento del mercato immobiliare.

 

Sul mercato di Mosca normalmente i tempi di realizzo sono molto più brevi, sempre che il prezzo non sia eccessivamente gonfiato rispetto alle medie di mercato. Gli appartamenti di classe economica risultano ovviamente la tipologia più “commerciale”, per la quale è plausibile attendersi che si troverà un compratore nell’arco di un paio di mesi.

 

D’altro canto anche il relativo deficit di immobili di qualità sul mercato della capitale rende il livello dei prezzi di questa categoria meno sensibile agli sconvolgimenti dell’economia, il che comporta un rischio inferiore di significativa riduzione dei prezzi e perdita di valore, se rapportato a proprietà simili in altri paesi dove l’offerta è sovrabbondante.

 

Certo se si esclude la capitale, oggi in Russia poche altre città possono dirsi parimenti attraenti nell’ottica degli investimenti immobiliari. La stessa Sochi risente oggi di un tale eccesso di offerta a seguito del boom edilizio speculativo che ha avuto luogo in vista delle prossime Olimpiadi, che dopo i Giochi c’è il rischio concreto di un crollo pauroso del mercato immobiliare locale.

 

In altre città dove l’offerta di immobili di qualità resta molto limitata, il vero freno ai mercati resta il ridotto potere d’acquisto dei consumatori finali, neanche lontanamente paragonabile a quello di chi lavora nella capitale.

 

Nonostante le prospettive di guadagno allettanti, resta il fatto che ancora oggi gli investimenti in Russia sono visti dagli stranieri come un’operazione ad alto rischio. Non ci si può nascondere che il paese presenta tuttora delle complessità, legate principalmente ad una diversa percezione del modo di fare impresa con conseguente conduzione del business più “spregiudicata” rispetto alla tradizione e all’approccio occidentali, e derivanti certo anche dall’alto livello di burocratizzazione e dalla percezione di una corruzione molto diffusa.

Questi fattori indubbiamente tengono ancora lontani molti operatori ed investitori esteri da un mercato altrimenti molto allettante e potenzialmente redditizio.

 

 

Alessandro Alessio
Regens Russia 
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