Автор: alex. Дата публикации: . Опубликовано в Blog.

Рынок недвижимости Праги: тенденции и прогнозы

В Европе не так много городов, которые могут похвастаться популяр­ностью Праги как с туристической точки зрения, так и с точки зрения большого количества иностранных граждан и корпораций, которые ин­вестировали тут в объекты недвижимости различных видов и масштаба.

Быть может, это связано с её расположением в самом сердце Европы, всего лишь в нескольких часах езды от Мюнхена, Вены и от других восточноевро­пейских столиц. Возможно, это также связано с большим количеством бюд­жетных рейсов, которые позволяют «приземляться» в городе прямыми рей­сами практически изо всех уголков континента (и не только). Наверняка, это прежде всего и особенно благодаря уникальной и неповторимой атмосфере этого города, представляющего собой блестящую эмблему «Mitteleuropa».

Первый бум на рынке недвижимости в Чехии произошел в период с 1998 по 2003 год: за этот период средние цены на жилье в стране вырос­ли более чем на 60%, в преддверии вступления страны в ЕС в 2004 году.

За этим последовали годы относительного застоя в том числе в связи с тем, что парламент принял решение о том, что даже гражданам ЕС, не проживающим в Чешской Республике, было запрещено покупать не­движимость в течение переходного периода продолжительностью 7 лет.

После кратковременного роста цен (в период 2006-2008 го­дов) на рынке отрицательно сказалось воздействие глобально­го финансового кризиса, и средние цены несколько снизились.

Только с 2014 года снова стало наблюдаться постепенное вос­становление, и в последующие годы среднегодовой рост соста­вил от 5% с пиковыми значениями более 10% после 2016 года.

И каков сейчас рынок недвижимости в столице? Мы разговарива­ли на эту тему с Ростиславом Петченко, гендиректором группы ком­паний Гартал, которая на протяжении последних 20 лет заверши­ла многочисленные проекты строительства новых объектов и реставрации исторических зданий в центре города.

1. Какова была динамика цен на недвижимость в Праге за последние 3 года? В самых центральных районах города каков диапазон средних цен сейчас?
Последние 3 года цены на недвижимость в Праге росли в среднем 15% в год. Это связано в первую очередь с высоким спросом и недостатком нового жилья. Что касается квартир в центре города, то цены колеблются от 5 до 8 тыс. евро / м2. В отдельных проектах можно столкнуться с ценой 9-11 тыс. евро / м2.

2. Что можно купить сегодня в Праге (и в каких районах) за 100.000, 150.000 и 200.000 евро соответственно?
За 100 000 евро можно купить однокомнатную квартиру либо студию площадью до 25 м2 в отдаленных от центра районах Праги. Подвал и паркинг будут стоить дополнительно около 15 000 Евро.
За 150 000 евро можно купить однокомнатную квартиру либо студию (до 25 м2) в центре города или районах с хорошо развитой инфраструктурой (станция метро, торговый центр) либо небольшую (до 50 м2) двухкомнатную квартиру в тех же отдаленных от центра районах Праги.
За 200 000 евро можно купить просторную однокомнатную квартиру (35 м2) в центре города либо в районах Праги 5, 7, 8 с хорошо развитой транспортной доступностью и инфраструктурой. Также за
эту стоимость можно найти двухкомнатную квартиру до 60 м2 практически во всех частях Праги, кроме центра.
Выше приведенные примеры ориентировочные и указывают на общую тенденцию. Часто бывает, что квартира в центре города стоит дешевле, чем похожая квартира не в центре. Все зависит от
инфраструктуры, транспортной доступности, качества внутренней отделки и дополнительных удобств (балкон, подвал, паркинг).

3. По какой цене можно снять в долгосрочную аренду однокомнатную, двухкомнатную и трёхкомнатную квартиры с нормальным ремонтом ("под евро", но не класса "люкс") в центре города?
Однокомнатную - 600 евро в месяц
Двухкомнатную - 750 евро в месяц
Трехкомнатную - 1 000 евро в месяц
Выше указанные арендные ставкивключают коммунальные платежи.

4. В каких районах столицы (из наименьшее "раскрученных" на сегодняшний день), на Ваш взгляд, ожидается самый интересный рост цен на недвижимость в ближайшие годы? А почему именно в этих районах?
На мой взгляд, наиболее перспективными районами на сегодняшний день являются:
- Глоубетин, Пальмовка (Прага 9) - районы, которые в последние годы меняет свой облик и где пустые участки, морально устаревшие объекты и бывшие промзоны застраивают интересными
проектами;
- Споржилов, Ходов, Забеглице (Прага 4) - районы с множеством зелени и отличной инфраструктурой, где постепенно строятся новые жилые и коммерческие проекты;
- Нусле (Прага 4) - непосредственно примыкает к одному из самых дорогих пражских районов Винограды, но цены на жилье здесь все еще очень приемлемы.

5.Насколько мне известно, один из самых популярных для инвестиции вариантов на рынке недвижимости Праги это так называемые "atelier". Каковы различия между этими помещениями и "полноценными" квартирами?
Atelier (по-русски студия или апартамент) имеет технические параметры как обычные квартиры, однако из-за несоблюдения некоторых правовых требований не может быть введен в эксплуатацию в качестве жилого помещения. Кроме этого, в апартаменте нельзя прописаться на длительный срок.

6.Есть ли ограничения в отношении иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Чехии?
Ограничений нет - иностранец имеет право приобрести любую недвижимость на территории Чехии.

7. Чешские банки готовы кредитовать покупку недвижимости со стороны иностранцев-нерезидентов? Если нет, то есть ли какие-либо альтернативные варианты кредитования, доступные иностранным гражданам? 
C октября 2019 г чешские банки выдают кредиты иностранцам только в случае наличия у них вида на жительство. Вследствие реакции на данное ограничение появился и альтернативный продукт, о котором хотелось бы рассказать подробнее, т.к. на сегодняшний день это единственный способ получить финансирование при приобретении недвижимости для нерезидента. Эта система работает по принципу лизинга. Лизинговая компания выкупает выбранную клиентом недвижимость, а он, согласно договору найма, использует квартиру в своих целях (проживает сам или сдает в аренду), погашая при этом задолженность посредством ежемесячных арендных платежей. Стоит отметить, что покупка квартиры финансируется банком, который, в свою очередь, является поручителем лизинговой компании и гарантом для покупателя. После того, как будет выплачена полная стоимость недвижимости, а также будут выполнены все финансовые обязательства перед компанией, клиент станет единственным и полноправным собственником.
Главное преимущество данного типа финансирования в том, что лизинговая компания не требует от покупателя ни наличия доходов на территории Чехии, ни постоянного пребывания в стране.

8. Сколько составляют типичные ожидания по доходности от последующей сдачи в аренду квартиры или нежилого помещения (под торговлю или под офис) в Праге?
У жилой недвижимости средняя доходность не превышает 5% год.
У коммерческой недвижимости данный показатель немного выше (4-6% год.), но и размер инвестиции значительно превышает вариант с покупкой квартиры. А небольшие помещения за невысокую стоимость чаще всего нерентабельны и плохо сдаются в аренду.

9. При покупке недвижимости какие сопутствующие затраты должен учитывать покупатель (помимо цены покупки объекта)? При покупке от застройщика НДС обычно включен в цену, или оплачивается дополнительно?
В случае покупки квартир у застройщиков НДС и другие расходы (государственный сбор и пр.) уже включены в стоимость недвижимости.
У вторичного жилья сопутствующие затраты не должны превышать 4% от стоимости объекта и включают в себя комиссионные агентства (в некоторых случаях они включены в стоимость объекта), юридические услуги, заверения, государственный сбор и пр. 

10. По какой ставке налога облагаются доходы от сдачи в аренду в Чехии?
Доходы облагаются налогом в размере 15% у физических лиц и 19% у юридических. Причем владелец имеет право уменьшить налогооблагаемую сумму за счет расходов, касающихся квартиры, и (в случае юридических лиц) ее амортизации. 

11. Сколько обходится примерно в год налог на недвижимость на квартиру в центре Праги?
Налог на недвижимость в Чехии минимален. Например за квартиру в Праге площадью 50 м2 владелец ежегодно должен заплатить до 2 000 крон (75 евро).

 

Алессандро Алессио
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.