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Modifiche planimetriche in un appartamento: cosa si può e cosa non si deve fare - 22/01/2017

Per alcuni interventi non è prevista la possibilità di regolarizzazione 

Capita spesso di imbattersi in appartamenti in cui i proprietari hanno effettuato delle modifiche planimetriche senza debitamente accatastarle presso gli enti competenti. In molti casi regolarizzare queste opere anche a distanza di tempo non risulta troppo problematico, ma vi sono determinati tipi di interventi per i quali la normativa vigente non prevede la possibilità di "condono".

La necessità di ottenere previa autorizzazione dagli organi preposti a volte non riguarda solo modifiche nella distribuzione degli spazi interni ma anche, in taluni casi, il riassetto impiantistico. Allo stesso tempo tra gli interventi consentiti ve ne sono alcuni per i quali non è necessario ottenere alcuna autorizzazione preventiva.

Opere consentite per le quali non è richiesta autorizzazione:

·         creazione di aperture in pareti non portanti e tramezzi

·         montaggio o smontaggio di pareti non portanti che non confinino con cucine o bagni

·         smontaggio di armadi a muro

·         verandatura di balconi o logge

·         spostamento (o ampliamento) della cucina nel caso i locali sottostanti siano a destinazione non abitativa

·         installazione di condizionatori

·         sostituzione di finestre e infissi

·         sostituzione dei radiatori

·         installazione o spostamento di sanitari, lavandini, vasche, docce e simili entro i confini pre-esistenti delle stanze da bagno o delle cucine all'interno di cui si trovano (ciò vale solamente le unità residenziali; per le medesime opere, se effettuate in immobili a destinazione non abitativa, è richiesta un'autorizzazione).

 

Opere consentite per le quali è richiesta autorizzazione:

 

·         commassamento o frazionamento dei vani della  superficie abitabile (soggiorno o camere), a patto che il vano così derivato sia non meno di 9 mq, abbia almeno una finestra e sia largo non meno di 2 metri

·         ampliamento di corridoi, ripostigli o vani guardaroba a scapito di soggiorno o camere

·         commassamento di bagno e toilette - se precedentemente divisi - ai fini di creare un vano unico

·         ampliamento della superficie di cucine, bagni o toilette a scapito di corridoi, atri d'ingresso, ripostigli o altri vani accessori

·         spostamento di bagni (a patto che ciò risulti tecnicamente possibile) in concomitanza con i vani accessori (e non quindi soggiorno o camere) dell'appartamento sottostante

·         sostituzione di fornelli a gas con fornelli elettrici in cucina

·         installazione, sostituzione o spostamento di fornelli o altre apparecchiature a gas

Opere vietate (non condonabili):

·         creazione di fori di passaggio (privi di porta) in pareti divisorie che mettano in comunicazione con cucine allacciate alla rete del gas

·         spostamento di bagni o toilette in concomitanza della cucina, il soggiorno o le camere dell'appartamento sottostante (questa norma non si applica agli appartamenti bilivello)

·         ampliamento della superficie della cucina a scapito del soggiorno, delle camere o dei bagni

·         ampliamento della superficie dei bagni a scapito del soggiorno, delle camere o della cucina

·         spostamento dei radiatori del riscaldamento centralizzato sulle logge o sui balconi

·         nascondere nelle pareti od intervenire sulle colonne montanti del gas, del riscaldamento, dell'acqua e di scarico

In realtà su alcuni punti ancora oggi le posizioni delle imprese edili possono essere difformi o comunque non troppo categoriche. Ad esempio taluni si attengono alla regola che anche in caso di modifiche planimetriche non bisognerebbe toccare le pareti portanti dell'appartamento, mentre altri sostengono che in realtà non vi è in merito un divieto perentorio, ma per potervi intervenire servono semplicemente delle perizie più accurate ed un numero maggiore di autorizzazioni, spesso dispendiose in termini sia di tempo che di denaro.

A parte questo nella tabella è specificato tra gli altri il veto di ampliare la superficie della cucina a scapito di uno dei vani abitativi (zona giorno o camere da letto), tuttavia nella prassi, soprattutto nelle nuove costruzioni, spesso una netta suddivisione tra questi vani non è così accentuata ed i costruttori cercano di risolvere il problema magari con l'ausilio di partizioni scorrevoli o ampi fori ad arcata. Cionondimeno da normativa si dovrebbe far in modo che i confini di due stanze (cucina e zona giorno) dalle funzioni così diverse fossero chiaramente visibili.

Anche nei monolocali si dovrebbero prevedere delle partizioni tra vani abitativi e accessori (quali la cucina), se non per mezzo di vere e proprie pareti, almeno con tramezzi più leggeri e non del tutto chiusi. Difatti quest'ultima soluzione, al pari delle aperture ad arcata, sono equiparati a "confini formali tra vani di diversa funzione".

L'ottenimento delle autorizzazioni necessarie

Per prima cosa bisogna predisporre un progetto che documenti le modifiche richieste da sottoporre agli organi competenti insieme al pacchetto di documenti relativi all'immobile ed al modulo di domanda debitamente compilato. A seconda dei tipi di lavori previsti, l'approvazione da parte dell'ente preposto (a Mosca è l'Ispettorato per le questioni abitative, Moszhilinspektsiya) di solito viene rilasciata in un periodo che varia tra 10 - 30 giorni.

Le opere andrebbero auspicabilmente avviate solo previo ottenimento dell'autorizzazione, tuttavia, qualora ciò non sia stato fatto, è prevista la possibilità di condonare opere già effettuate ma non ancora accatastate, a patto che le stesse siano riconducibili alle tipologie di interventi consentite.

A lavori ultimati e modifiche apportate è necessario rivolgersi all'Ufficio dell'Inventario (BTI) affinché quest'ultimo provveda  all'aggiornamento della planimetria e del relativo certificato tecnico (Technichesky pasport) dell'immobile.

Possibili conseguenze in caso di opere abusive

Proprio di recente ha fatto scalpore la sentenza di un tribunale di Mosca che ha fatto mettere sotto sequesto un appartamento in cui erano stati effettuati lavori abusivi. Il proprietario non aveva provveduto a ripristinare lo stato di diritto ignorando le ripetute ingiunzioni della Moszhilinspektsiya finché quest'ultima aveva trasmesso la questione al tribunale. Inizialmente i giudici avevano imposto al proprietario di liquidare le opere non autorizzate entro 6 mesi, ma visto il perdurare degli abusi, è stata deliberata la messa in vendita dell'immobile all'asta. Conformemente all'articolo 29 del Codice abitativo della Federazione Russa, il ricavato dalla vendita verrà versato al proprietario, dedotti i costi relativi alle spese legali e alle opere di ripristino della planimetria originaria cui sarà tenuto a provvedere il nuovo proprietario.

Di norma, laddove venga riscontrato un abuso non regolarizzabile, al proprietario viene richiesto entro 1-3 mesi di provvedere al ripristino della situazione antecedente ai lavori. Promotrice dell'iniziativa può essere ad esempio la società di gestione e amministrazione del condominio oppure lo stesso Ispettorato per le questioni abitative. La legge in questi casi prevede una sanzione pecuniaria dell'ammontare di 2.000 - 2.500 rubli a carico del responsabile dell'abuso edilizio.

Se alla scadenza del periodo concesso la situazione abusiva dovesse perdurare, la pratica, come successo nel caso sopracitato, viene trasmessa al tribunale rionale competente, il che può portare all'esproprio dell'immobile finalizzato appunto alla vendita forzosa tramite asta.

Commerciabilità degli appartamenti con opere abusive

Sebbene nella prassi la vendita di immobili con abusi/opere non autorizzate sia quasi all'ordine del giorno, sempre meno acquirenti oggi sembrano disposti ad assumersi i rischi di cui sopra, tanto più in virtù dell'ampio ventaglio di opzioni che si possono trovare oggi sul mercato. Se le opere sono comunque regolarizzabili la probabilità di trovare un compratore è sicuramente più elevata, ma spesso solo a fronte di una scontistica maggiore sul prezzo.

A limitare ulteriormente la commerciabilità di questo tipo di appartamenti contribuisce il fatto che le banche di norma si rifiutano di erogare mutui ipotecari per l'acquisto di immobili che presentino questo genere di problematiche. In caso di piccole difformità a volte il mutuo viene concesso, ma la banca può pretendere dal mutuatario che questi provveda in prima persona alla regolarizzazione entro 6-9 mesi dall'acquisto.

 


Alessandro Alessio
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