Newsletter di Regens International, numero di ottobre 2020

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Mercato immobiliare di Praga: tendenze e prospettive



Non sono molte le città in Europa che possono vantare la popolarità di Praga sia da un punto di vista prettamente turistico che per quanto concerne il gran numero di cittadini e società straniere che vi hanno effettuato investimenti immobiliari di diversa natura ed entità.

Sarà per la sua posizione strategica a poche ore di automobile da Monaco di Baviera, da Vienna e da altre capitali dell'Est Europa. Sarà per il gran numero di voli low-cost che permettono di "sbarcare" in città con voli diretti praticamente da ogni angolo del continente (e non solo). Sarà probabilmente anche e soprattutto per la sua atmosfera unica ed inimitabile, fulgido emblema di "Mitteleuropa".

Il primo boom del mercato immobiliare nella Repubblica Ceca si registò tra il 1998 e il 2003: nel corso di questo periodo i prezzi medi delle case nel paese segnarono un incremento di più del 60%, anche in previsione dell'ingresso del paese nell'UE nel 2004.
A ciò seguirono anni di parziale stagnazione dovuta al fatto che il Parlamento aveva deciso che anche i cittadini dell'UE non residenti in Repubblica Ceca erano interdetti  dall'acquisto di immobili per un periodo di transizione di 7 anni.
Dopo una breve risalita (tra 2006-2008) l'impatto della crisi finanziaria globale si fece sentire e le quotazioni medie subirono delle leggere flessioni.
Solo dal 2014 si è assistito ad una vera e propria ripresa e negli anni subito successivi si sono registrate crescite annue medie del 5% con picchi superiori al 10% dopo il 2016.

E ora come si presenta il mercato immobiliare della capitale? Ne parliamo con l'amministratore delegato di una nota società di costruzione locale con alle spalle un gran numero di interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione di edifici storici nel cuore di Praga.

D - Qual è stata la dinamica dei prezzi degli immobili a Praga negli ultimi 3 anni? A quanto ammonta la forbice delle quotazioni medie ora nei quartieri centrali della città?
R - Negli ultimi 3 anni i prezzi degli immobili a Praga sono cresciuti in media del 15% all’anno. Questo è dovuto soprattutto ad una domanda sempre forte ed alla carenza di nuove abitazioni. Per quanto riguarda gli appartamenti nel centro della città, i prezzi variano da 5 a 8 mila euro / m2. In alcuni progetti di particolare pregio si possono incontrare anche quotazioni di 9-11 mila euro/m2.


D - Cosa si può acquistare oggi a Praga (e in quali quartieri) per 100.000, 150.000 e 200.000 EUR?
R - Per 100.000 Euro è possibile acquistare uno studio o un monolocale fino a 25 m2 in quartieri periferici della città. Se si considera di acquistare anche garage o cantina si dovrà mettere in conto costi extra pari a ca.15.000 Euro.
Per 150 000 Euro è possibile acquistare uno studio o monolocale (fino a 25 m2) nel centro della città o in zone ben servite (nelle vicinanze di una stazione della metropolitana) o un piccolo appartamento di due stanze (fino a 50 m2) in periferia.
Per 200.000 euro è possibile acquistare un monolocale (35 m2) nel centro della città o nei distretti di Praga 5, 7, 8 in zone ben collegate ed ottimamente servite. Per questa somma in alternativa si può trovare un bilocale fino a 60 m2 in quasi qualsiasi zona di Praga, escluso il centro storico.
Gli esempi sopra riportati sono indicativi ed indicano una tendenza generale. Può succedere difatti che un appartamento in centro possa risultare più economico di un appartamento simile fuori dal centro. Tutto dipende dalle infrastrutture, accessibilità ai trasporti, condizioni degli interni ed altri fattori (presenza di balcone, cantina, parcheggio, ecc.).

D - Quanto può costare prendere in affitto per locazioni a lungo termine un mono-, bilocale o trilocale in buone condizioni (non di lusso) in centro?
R - Un monolocale costa circa 600 Euro al mese, un bilocale può venire a costare 750 Euro al mese, mentre un trilocale circa 1.000 Euro al mese. I canoni di cui sopra includono i costi per le utenze.

D - In quali quartieri della capitale (tra quelli ad oggi meno reclamizzati), a Suo modo di vedere, nei prossimi anni sarà lecito attendersi un aumento interessante dei valori immobiliari? Perché proprio in questi quartieri?
R - A mio parere le zone più promettenti ad oggi sono:
- Globetin, Palmovka (Praga 9) - aree che negli ultimi anni hanno «cambiato volto» e dove siti abbandonati ed ex zone industriali vengono ora riqualificati con progetti interessanti;
- Sporzhilov, Chodov, Zabeglice (Praga 4) - aree con molto verde e ottime infrastrutture, dove si stanno gradualmente costruendo nuovi progetti residenziali e commerciali;
- Nusle (Praga 4): sebbene sia adiacente ad uno dei quartieri residenziali e commerciali più costosi di Praga (Vinohrady) i prezzi delle case in questa zona sono ancora molto accessibili.

D - A quanto mi risulta una delle soluzioni più popolari di investimento sul mercato immobiliare di Praga sono i cosiddetti «atelier». Quali sono le differenze tra questi immobili e gli appartamenti «tradizionali»?
R - Con il termine «Atelier» si intende un’unità immobiliare che, sebbene presenta caratteristiche che lo rendono idoneo a soggiornarvi come in un appartamento ordinario, a causa del mancato rispetto di alcuni requisiti di legge, non può essere accatastato come superficie abitativa. Inoltre in questo tipo di unità immobiliari non si può mettere la residenza.

D - Ci sono limitazioni nei confronti dei cittadini stranieri per quanto concerne l’acquisto di immobili in Repubblica Ceca?
R - Non ci sono restrizioni di sorta: uno straniero ha il diritto di acquistare qualsiasi immobile sul territorio della Repubblica Ceca.

D - Le banche ceche finanziano l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri non residenti nel paese? In caso contrario, ci sono delle soluzioni alternative ai mutui ipotecari, accessibili anche agli stranieri?
R - Dall’ottobre 2019, le banche ceche erogano mutui a cittadini stranieri solo se questi sono titolari di permesso di soggiorno nel paese. In risposta a questa restrizione ha cominciato a diffondersi un prodotto alternativo di cui vorrei accennare, in quanto ad oggi è l’unico modo per ottenere finanziamenti per l’acquisto di immobili per un non residente. Questo sistema opera sulla base di un leasing: la società di leasing acquista l’immobile scelto dal cliente e questi può utilizzare l’appartamento o per risiedervi in prima persona o per cederlo in locazione a terzi, versando le rate di ammortamento su base mensile alla società di leasing. Si noti che in questo caso l’acquisto dell’appartamento viene finanziato da una banca che a sua volta funge da garante per conto della società di leasing nonché nei confronti dell’acquirente. Una volta che tutti i pagamenti previsti dal contratto di leasing verranno saldati e tutti gli obblighi contrattuali saranno adempiuti il cliente diventerà formalmente proprietario unico dell’unità immobiliare.
Il principale vantaggio di questo tipo di finanziamento è che la società di leasing non richiede dall’acquirente né che abbia redditi nella Repubblica Ceca, né che risieda stabilmente nel paese.

D - Qual è la rendita locativa tipica per chi investe in appartamenti o immobili commerciali (negozi o uffici) a Praga?
R - Gli immobili residenziali hanno un rendimento medio inferiore al 5% all’anno. Su segmento degli immobili commerciali questa cifra è leggermente superiore (4-6% dell’anno.), ma anche i prezzi d’acquisto di norma sono ben superiori a quelli per gli appartamenti. Tanto più che acquistare uno spazio commerciale piccolo a buon mercato spesso poi si rivela un investimento poco redditizio e difficile da affittare.

D -Quando si acquista un immobile quali sono i costi supplementari che un investitore deve mettere in conto? Acquistando da costruttore l’IVA di solito è già compresa nei prezzi di listino o è da versarsi a parte?
R - In caso di acquisto di appartamenti da parte da costruttore l’IVA e altri costi (imposta di registro, ecc.) di solito sono già inclusi nel prezzo dell’immobile. Per gli alloggi acquistati da privati invece i costi associati non dovrebbero superare il 4% del valore dell’immobile e includono le provvigioni delle agenzie (che a volte sono incluse nel prezzo dell’immobile), costi per l’assistenza legale, verifiche, imposta di registro statali, ecc.

D - A quanto ammonta l’aliquota d’imposta che si applica alle rendite locative in Repubblica Ceca?
R - Il reddito è tassato con l’aliquota del 15% per le persone fisiche e del 19% per le persone giuridiche. Il proprietario ha il diritto di ridurre la base imponibile nella misura dei costi correlati all’appartamento e (nel caso di persone giuridiche) del suo ammortamento.

D - Quanto viene a costare circa l’imposta sugli immobili per un appartamento in centro a Praga?
R - L’imposta sugli immobili nella Repubblica Ceca è minima. Ad esempio, per un appartamento a Praga con una superficie di 50 m2 il proprietario paga circa 2.000 corone (75 euro) all’anno.

 

Alessandro Alessio
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