Il settore delle strutture turistico-ricettive in Russia nel 2017 - 14/07/2017

Scritto da alex on . Postato in Blog

Negli ultimi mesi continuano a registrarsi tendenze incoraggianti
 


Già da molti anni diverse catene alberghiere internazionali hanno preso d'assalto la Russia aprendo un gran numero di strutture e puntando in alcuni casi non solo su Mosca e San Pietroburgo, ma anche su altri centri economici importanti del paese con più di un milione di abitanti.

Ed è così che ad oggi ad esempio la catena francese Accor Hotels gestisce ben 39 alberghi con 7 diverse denominazioni (tra cui Mercure, Swissotel, Novotel, Adagio ed Ibis). Al secondo posto per numero di "bandierine" troviamo Carlson Rezidor Hotel Group che vanta 35 strutture per lo più recanti i brand Radisson o Park Inn, tra cui il celeberrimo ex-hotel Ukraina nella capitale, ma anche hotel a Kazan, Sochi, Veliky Novgorod, Petrozavodsk e Yaroslavl. Una menzione di rilievo meritano senz'altro anche le catene Hilton (che comprende anche i brand DoubleTree ed Hampton), Marriott International ed Intercontinental Hotels Group (a cui fanno capo anche i marchi HolidayInn e Crowne Plaza).

La segmentazione del turismo-business

Si calcola che circa il 30% dei visitatori di categoria "business" (chi viaggia per lavoro) nella prima metà del 2017 abbia prenotato in strutture dei 5 gruppi sopra menzionati. Più o meno il 15% invece ha optato per una sistemazione presso altre catene alberghiere straniere, mentre neanche il 7% ha alloggiato presso hotel di società di gestione russe, tra cui spiccano Azimut Hotels, HELIOPARK Hotels & Resorts, Cronwell Hotels & Resorts e AMAKS Hotels.

Stando ai dati resi noti da società specializzate, quando visitano la Russia per viaggi d'affari molti stranieri preferiscono soggiornare presso strutture dei brand Holiday Inn, Hilton Garden Inn, Courtyard by Marriott, Park Inn by Radisson o Novotel. All'estero invece i collaboratori delle grosse aziende spesso prenotano in strutture Novotel, Marriott, Mercure, Hyatt и Hilton.

E' interessante rilevare come - secondo gli addetti ai lavori - gli alberghi a 5-stelle all'estero in media possono risultare significativamente più abbordabili rispetto a strutture di pari categoria in Russia, per questo i turisti "business" spesso in altri paesi organizzano la loro permanenza in strutture ricettive a 4 o 5 stelle, mentre quando vengono in Russia si "accontentano" di soggiornare in hotel a 3 o 4 stelle al massimo.


Non solo Mosca e San Pietroburgo: si comincia a puntare anche sulle regioni

Più della metà di tutti gli hotel gestiti da catene internazionali in Russia sono concentrati nella capitale e a San Pietroburgo, mentre circa il 10% è a Sochi. Negli ultimi mesi però, oltre ai capoluoghi regionali con più di 1 milione di abitanti, alcuni gruppi alberghieri  sembrano orientati a svilupparsi anche in centri con popolazione superiore a 300.000 persone.

Tra i capofila di questa tendenza menzione particolare merita il gruppo Domina, impegnato già da anni nella realizzazione di diversi progetti alberghieri nelle regioni della Federazione Russa, e che - oltre alle strutture già operative a San Pietroburgo e Novosibirsk - ha in progetto nuovi alberghi a Tyumen, Ekaterinburg, Tomsk, Kaliningrad e Lipetsk.

Senza dubbio la designazione della Russia quale paese-organizzatore dei Campionati Mondiali di calcio del 2018 ha dato un ulteriore impulso ai progetti di costruzione di nuove strutture ricettive non solo a Mosca (dove si prevede l'inaugurazione del Four Points By Sheraton all'aeroporto di Vnukovo, un Radisson Blu in un nuovo complesso multifunzionale su Olimpysky Prospekt e Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park su Leningradsky Prospekt), ma anche in altre città che ospiteranno una parte degli incontri. A Nizhny Novgorod ad esempio aprirà i battenti un nuovo hotel Marriott, a Saransk Four Points by Sheraton, a Rostov-sul-Don strutture di Sheraton e Radisson.

Per alcuni gruppi alberghieri un ulteriore stimolo per la crescita sembra essere il crescente afflusso di turisti dalla Cina e dall'area del sud-est asiatico (Corea e Vietnam in primis), ma anche India ed Iran.
Rispetto al 2016 anche il turismo interno ha registrato dati incoraggianti (+10%), con regioni come il Tatarstan (in particolare il capoluogo Kazan'), l'Altai e Krasnodar (dove si trova Sochi) che registrano una crescente popolarità.

Il potenziale crescente delle sistemazioni alternative

Negli ultimi mesi nelle città a maggiore vocazione turistica le strutture "alternative" hanno registrato un aumento della quota di mercato raggiungendo circa il 10%. La metà dell'offerta di questa categoria riguarda ovviamente i poli d'attrazione turistica per eccellenza: San Pietroburgo e Mosca, dove viaggiatori individuali e famiglie non di rado optano per una sistemazione più economica in mini-hotel, ostelli o appartamenti/stanze in affitto da privati.

Ampia diffusione ha oramai assunto anche in Russia il fenomeno globale di AirBnB. Dati resi noti recentemente da fonti ufficiali parlano di un'offerta che ad oggi supera i 40.000 alloggi in tutto il paese.
Tra maggio 2016 ed aprile 2017 si calcola che ben 400.000 turisti abbiano prenotato la propria sistemazione in Russia tramite il portale, il che equivale ad un incremento dell'85% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Di questi, il 43% è andato a San Pietroburgo, ed il 25% a Mosca.

In quest'ottica si ritiene che entro il 2018 (sempre in occasione dei Mondiali di calcio), il numero di strutture di questo tipo possa crescere fino al 20% rispetto al 2016.

Statistiche a confronto (attualizzate a fine 2016)

Qui di seguito riportiamo i dati resi noti dal dipartimento analitico della società di consulenze Colliers con un'analisi comparativa tra i settori alberghieri di Mosca e San Pietroburgo attualizzati a fine 2016:

 

Mosca

San Pietroburgo

 

2015

2016

2015

2016

 

Numero di camere

 

Circa 48.000

19.785

20.562

Numero di camere in strutture ricettive di catene internazionali

13.723

14.942

8.607

8.948

Tasso medio giornaliero (ADR)

7.245 RUB/notte

7.815 RUB/notte

4.770 RUB/notte

6.070 RUB/notte

Ricavo Medio Camera (RevPar)

4.890 RUB/notte

5.650 RUB/notte

3.050 RUB/notte

4.130 RUB/notte

Occupancy rate

67,5%

72,3%

64%

68%

Flussi turistici registrati

17,1 milioni di persone

17,5 milioni di persone

6.5 milioni di persone

6,9 milioni di persone

fonte: Colliers International

Un investimento sempre attuale

Se già oggi in Russia sono presenti 20 catene internazionali con poco meno di 200 strutture operative in più di 30 città, molti altri gruppi da tutto il mondo da tempo sono alla ricerca di opportunità per entrare su questo mercato che pare destinato a garantire ancora delle ottime prospettive, non solo nel breve/medio termine.  

Chi dovesse essere interessato all'acquisto di immobili a destinazione ricettiva in Russia, può Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo. per approfondimenti.

 


Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Andamento del mercato dei locali commerciali a San Pietroburgo dall'inizio del 2017 - 02/06/2017

Scritto da alex on . Postato in Blog

Si riduce il numero di spazi sfitti sia nei centri commerciali che sul fronte strada

 

 

Secondo i dati statistici raccolti dal dipartimento analitico della società JLL, nel primo trimestre 2017 si è registrata una riduzione degli spazi sfitti sia all'interno dei centri commerciali cittadini che sul segmento dei locali fronte strada.

Nel primo caso l'andamento generale si spiega anche col fatto che nell'anno in corso in città non sono previste aperture di nuovi complessi di qualità a fronte di una domanda che sembra manifestare una discreta vivacità soprattutto per quanto concerne le piccole metrature. Sullo sfondo della diminuzione della percentuale di spazi sfitti nelle gallerie commerciali le quotazioni massime si sono assestate intorno ai 70.000 RUB/mq/anno (IVA e costi di gestione escluse).

Una tendenza simile si rileva anche sul segmento dei locali fronte strada, dove nelle vie a maggior vocazione commerciale la percentuale di spazi vuoti si è ridotta a poco più del 6%. Il numero delle nuove aperture è stato significativamente superiore a quello delle chiusure (+14%) ed ha riguardato in particolar modo progetti legati al settore della ristorazione (circa il 35%), negozi di generi alimentari (15%) ed attività legate a salute, bellezza e benessere.

L'andamento dei prezzi è stato abbastanza eterogeneo: in certe zone - tra cui su Staro-nevsky e su via Rubinshteyna - la richiesta di spazi di qualità è andata aumentando ma la scarsità dell'offerta ha indotto un incremento delle quotazioni medie ricompreso tra il 10-15%. In altre zone invece meno richieste le quotazioni massime hanno subito un ridimensionamento di circa il 10%. Interessante notare anche come nell'ultimo anno il 15% degli spazi fronte strada hanno cambiato gestione.

Riportiamo qui di seguito una tabella riassuntiva delle quotazioni medie registrate nei principali "corridoi commerciali" della città per locali di suddetta tipologia:

 

Zona di riferimento

Livello medio dei prezzi, IVA inclusa
(espresso in RUB/mq/mese)

 


minimo


massimo

Nevsky prospekt (parte principale)

7.500

13.000

Via Bol'shaya Konyushennaya

3.500

7.500

Staro-Nevsky

2.500

6.500

Moskovsky prospekt

2.000

6.000

Via Sadovaya

2.000

6.000

Vladimirsky prospekt

2.900

5.000

Kamennoostrovsky prospekt

2.500

5.000

Bol'shoy Prospekt P.S. (Petrogradskaya storona)

2.500

4.500

6-7 linii V.O. (Vasilevsky ostrov)

2.500

4.500

Sredny Prospekt V.O.

1.800

4.500

Via Rubinshteyna

2.000

4.500

                fonte: dati statistici JLL

Prospettive nel breve termine

Nei prossimi mesi gli addetti ai lavori prevedono un ulteriore incremento del numero di negozi di prodotti cosmetici, alimentari e farmacie. A parte questo è probabile che con l'inizio della bella stagione alcuni locali sfitti situati lungo le vie più centrali possa venir occupato da negozi di souvenir, fiori o regali col chiaro intento di trarre il massimo vantaggio dai flussi di visitatori che confluiranno in città in concomitanza con il picco della stagione turistica.


Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo.




Confronto tra Mosca e San Pietroburgo dal punto di vista immobiliare - 25/04/2017

Scritto da alex on . Postato in Blog

Differenze e analogie tra le due principali città del paese

      

Tipologia e vetustà del patrimonio immobiliare 

Mosca presenta prima di tutto una maggior densità edilizia, oltre ad una media superiore in termini di numero di piani degli edifici. A San Pietroburgo invece il fondo edilizio a destinazione abitativa è sensibilmente più antico ed il centro storico occupa un'estensione superiore in proporzione alla superficie complessiva urbana.

Nella capitale i condomini residenziali presentano in media 10 piani, mentre nella "città di Pietro" questo parametro si assesta intorno a 6,5.

Nella classifica relativa alla vetustà del patrimonio invece San Pietroburgo eccelle grazie al fatto che nei quartieri che compongono il nucleo storico della città molti edifici furono costruiti nel corso del XIX secolo, mentre a Mosca nei distretti più risalenti (Arbat, Basmanny e Tverskoy) le case risalgono in buona parte alla prima metà del Novecento.

Se parliamo di edilizia di periodo post-sovietico, in entrambe le città la percentuale di case costruite nel corso degli ultimi 25 anni oggi costituisce circa un terzo del patrimonio immobiliare complessivo. Da notare come in alcune città della regione di Mosca (tra cui Dolgoprudny, Balashikha, Kotel'niki, Mytishy, Reutov e Khimki) questo coefficiente abbia raggiunto già quasi il 45%.

 

Quotazioni medie al metro quadro

 
Tradizionalmente le quotazioni medie degli immobili nella capitale risultano del 30-40% superiori rispetto a quelle che si registrano a San Pietroburgo. A questo proposito riportiamo qui di seguito a titolo meramente esemplificativo una tabella con le rilevazioni statistiche del portale immobiliare russo CIAN:  

 

Mosca
(entro i confini di MKAD)

Regione di Mosca

San Pietroburgo

Leningradskaya oblast'

Appartamenti da privati (rivendite)

181.000 RUB/mq

90.000 RUB/mq

102.500 RUB/mq

50.000 RUB/mq

Appartamenti di nuova costruzione

176.000 RUB/mq

79.000 RUB/mq

101.000 RUB/mq

64.000 RUB/mq

Rilevamenti statistici tratti dal portale immobiliare CIAN

 

Va detto che la tabella in realtà non tiene conto del segmento degli immobili di lusso, perciò è chiaro che le forbici di prezzi in entrambe le città possono raggiungere valori anche notevolmente difformi da quelli indicati. Basti pensare che nella zona più costosa di San Pietroburgo - il cosiddetto "Triangolo d'Oro" del distretto centrale (che comprende le immediate vicinanze della Piazza del Palazzo, la Chiesa del Salvatore sul Sangue Versato, il Campo di Marte, ecc.) - il prezzo medio per immobili non di pregio è di 233.000 RUB/mq, ovvero più del doppio della media cittadina. Interessante notare anche come queste stesse quotazioni posizionerebbero suddetta zona di San Pietroburgo solo al 21° posto nella classifica dei quartieri più costosi della capitale, dove invece continua a farla da padrone il Miglio d'Oro (i dintorni della via Ostozhenka), dove i valori medi (escludendo gli immobili di lusso che possono arrivare a 15.000-20.000 USD/mq) rasentano i 430-450.000 RUB/mq.

Da notare anche come in alcune zone poco fuori Mosca (in particolare nelle vicinanze del famoso polo di sviluppo tecnologico di Skolkovo) si registrano prezzi più alti (fino a 145.000 RUB/mq) che non in certi quartieri della capitale siti entro i confini di MKAD (tra cui: Pechatniki, Biryulevo e altre zone del sud-est della città) che storicamente sono considerati non troppo appetibili anche per la presenza nelle vicinanze di complessi industriali inquinanti.

Sicuramente il divario nei prezzi medi almeno in parte è dovuto allo sbilanciamento del livello medio dei salari della popolazione: stando a dati statistici ufficiali a Mosca lo stipendio medio ad inizio 2017 si aggira sui 65-68.000 RUB, mentre a San Pietroburgo si assesta intorno a 48-50.000 RUB.

 

Loft vs. appartamenti

Un altro spunto interessante di confronto tra Mosca e San Pietroburgo è la percentuale di progetti che prevedono la costruzione di "loft" (апартаменты) rispetto agli appartamenti veri e propri (квартиры).

Nella capitale questa moda negli ultimi 5 anni si è notevolmente sviluppata, fino a raggiungere una quota di mercato che rasenta il 12% dell'offerta complessiva. A San Pietroburgo invece ad oggi il numero di progetti di questo genere è ancora relativamente limitato e non arriva neppure al 4%.

Come già spiegato in un nostro approfondimento precedente sul tema, la crescente popolarità dei loft sul mercato moscovita deriva in buona parte dalla loro convenienza non solo per gli acquirenti (che in media risparmiano il 15% rispetto a quanto pagherebbero per appartamenti di pari livello ed ubicazione), ma anche per i costruttori, i quali non sono tenuti a provvedere alla creazione delle infrastrutture sociali (asili, scuole, aree di verde pubblico attrezzato) previste invece obbligatoriamente per gli interventi residenziali tradizionali.

A fronte di ciò, i "loft" dal punto di vista giuridico sono equiparati ad "immobili non-abitativi" con tutte le conseguenze che ne derivano dal punto di vista fiscale, dei costi di gestione, eccetera. A parte questo nella maggior parte dei casi nulla toglie di poterli adoperare come alloggi anche permanenti (senza però potervi mettere la residenza, proprio per i motivi di cui sopra).


Percentuale di invenduto negli interventi di nuova costruzione

Sebbene dall'inizio della crisi vi sia stato un rallentamento nei ritmi di costruzione e molti progetti siano stati messi in stand-by in attesa di tempi migliori, a Mosca il numero di interventi residenziali è sempre molto elevato, soprattutto nei quartieri periferici siti entro i confini di MKAD.

Negli ultimi 2-3 anni il ridotto potere d'acquisto della popolazione ha portato ad un affievolimento della domanda, cui fa da contraltare un'offerta comunque sempre numerosa ed in continuo aumento. La conseguenza di ciò è che alla fine dei lavori di costruzione la percentuale di appartamenti invenduti è significativamente più elevata di quanto era tipico fino al periodo pre-crisi.

Stando a rilevamenti statistici dei principali portali immobiliari russi, a Mosca oggi questa percentuale si assesta intorno al 20%, mentre a San Pietroburgo è di poco inferiore al 10%.

 

Forbici di prezzo: variazioni tra centro e periferie

Se nella capitale le quotazioni medie del centro risultano 3 volte superiori a quelle delle periferie site entro i confini di MKAD ed addirittura 4 volte superiori rispetto ai territori della Nuova Mosca "annessi" al comune nel 2012, a San Pietroburgo la distanza dai quartieri più centrali e prestigiosi influisce meno uniformemente sui valori immobiliari e la forbice di prezzi rispetto alle periferie meno costose è molto meno accentuata:

Mosca

San Pietroburgo

Distanza dal centro (km)

Prezzo medio/mq (appartamenti da privati)

Distanza dal centro (km)

Prezzo medio/mq (appartamenti da privati)

1-5

320.000 RUB

1-5

160.000 RUB

6-10

196.000 RUB

6-10

100.000 RUB

11-15

173.500 RUB

11-15

94.000 RUB

16-20

155.000 RUB

16-20

86.000 RUB

21-25

146.000 RUB

21-25

88.500 RUB

26-30

113.500 RUB

26-30

84.000 RUB

31-35

104.000 RUB

31-35

79.000 RUB

36-40

115.000 RUB

36-40

88.000 RUB

41-45

91.500 RUB

41-45

100.000 RUB

46-50

89.500 RUB

46-50

93.000 RUB

Rilevamenti statistici tratti dal portale immobiliare CIAN

 

 Segmentazione dei prezzi per collocamento territoriale

Tradizionalmente a Mosca le zone ubicate sul versante occidentale sono più ambite e costose di quelle nella parte orientale della città. La motivazione è molto semplice: storicamente le fabbriche e gli stabilimenti produttivi venivano impiantati nei territori ad est/sud-est dell'agglomerato urbano in modo che i venti - che soffiano prevalentemente da occidente -  ne spazzassero gli effluvi inquinanti nella direzione opposta a quella del centro cittadino. Ciò si riflette addirittura sulle forbici di prezzo all'interno degli stessi distretti della capitale: non a caso dei quartieri siti entro i confini del Garden Ring quelli più ad ovest presentano valori medi più elevati dei territori del versante opposto.

A San Pietroburgo invece la segmentazione dei prezzi su base territoriale si palesa maggiormente lungo l'asse nord-sud. In passato anche qui c'era la tendenza a concentrare le zone industriali e le fabbriche su un unico versante, che nel caso specifico era quello meridionale. Le zone settentrionali risultano di norma più costose anche per la maggior vicinanza alle località di villeggiatura (quali Sestroretsk, la Karelia e altre) ed al confine con la Finlandia, vera e propria "porta dell'Unione Europea" per i pietroburghesi.

 

Mosca

San Pietroburgo

ubicazione

Prezzo medio/mq (rivendite di appartamenti)

ubicazione

Prezzo medio/mq (rivendite di appartamenti)

Centro

320.000 RUB

Centro

130.000 RUB

Zona nord

190.000 RUB

Zona nord

104.000 RUB

Zona nord-est

194.000 RUB

Zona nord-est

98.000 RUB

Zona est

162.000 RUB

Zona est

109.000 RUB

Zona sud-est

178.000 RUB

Zona sud-est

92.000 RUB

Zona sud

170.000 RUB

Zona sud

101.000 RUB

Zona sud-ovest

204.500 RUB

Zona sud-ovest

95.000 RUB

Zona ovest

254.000 RUB

Zona ovest

99.000 RUB

Zona nord-ovest

204.500 RUB

Zona nord-ovest

116.000 RUB

Rilevamenti statistici tratti dai portali CIAN e Bollettino Immobiliare di San Pietroburgo

Aspettative di redditività degli investimenti immobiliari

Negli ultimi 2-3 anni le rendite locative medie sono leggermente scese rispetto a quelle del periodo pre-crisi. Ciò si spiega col  fatto che la maggior parte dei proprietari quando devono dare in affitto, pur di accaparrarsi i pochi conduttori disponibili, spesso sono indotti a rivedere le loro aspettative economiche. Al contrario, quando quegli stessi proprietari decidono di vendere, di solito cercano di partire dal prezzo più conveniente per loro e - se non hanno necessità urgente di monetizzare - sono disposti anche a tenere l'immobile sul mercato per lunghi periodi prima di scendere di prezzo.

Nella fase attuale gli investitori che considerano l'acquisizione di immobili a destinazione commerciale sia a Mosca che a San Pietroburgo continuano a partire da aspettative di redditività che possono oscillare tra 9-12% all'anno a seconda dell'ubicazione, della metratura e della destinazione d'uso dell'asset (ufficio, negozio o altro).

Trattandosi a tutti gli effetti non solo di una transazione immobiliare, ma anche di un'operazione finanziaria, se parliamo di investimenti in fori fronte strada, alcuni considerano solo immobili affittati a conduttori di determinati settori: supermercati, catene di ristorazione e farmacie in primis. Ciò si spiega col fatto che: a) di solito suddetti operatori sottoscrivono contratti di locazione pluriennale e sono interessati quasi ed esclusivamente a rapporti locativi di lungo termine; b) anche qualora il conduttore in questione dovesse in seguito - per qualsiasi motivo - liberare i locali, di norma sarebbe più semplice trovare un sostituto dello stesso settore per il quale l'avviamento dell'operatore precedente risulterà un valore aggiunto, incrementando l'appetibilità di quella location in particolare. Tutto ciò limita anche i rischi di lunghi periodi in cui l'immobile può restare sfitto.  Nella situazione di mercato di oggi operatori di altro tipo (inclusi quelli della sfera fashion) non sembrano poter garantire ai locatori di turno questa stessa "tranquillità" anche in una prospettiva di medio/lungo termine.

Va detto che nell'ottica dell'investimento in immobili commerciali finalizzato alla messa a reddito, ad oggi Mosca presenta un panorama più vivace e dinamico rispetto a San Pietroburgo: molti nuovi progetti retail (tra cui anche "di importazione") e la maggior parte delle società straniere cercano un primo contatto con la Russia a cominciare dalla capitale, e ciò rende il bacino di possibili interlocutori (sia per negozi che per uffici e locali di altra natura) più ampio e diversificato, rispetto a quello della "città di Pietro".

In ambito residenziale la situazione in ambedue le città è più frammentata. Recenti statistiche parlano di una media cittadina complessiva del 4,6% all'anno di rendita locativa per Mosca e 5,8% all'anno per San Pietroburgo. Tuttavia queste cifre lasciano intendere poco sulla reale segmentazione del mercato.

A Mosca le aspettative per chi mette a reddito appartamenti dipendono in buona parte dalla categoria dell'immobile: se è pur vero che appartamenti di classe "economica" ancora oggi permettono delle proiezioni che posso arrivare anche intorno al 6-6,5%, salendo di categoria (e di prezzo) si rileva una tendenza inversamente proporzionale: nella classe "business" si scende di norma al di sotto del 5%, mentre per gli immobili di lusso spesso bisogna accontentarsi di una rendita annua ricompresa tra il 2,5-3%.

Dal canto suo, San Pietroburgo, con la sua vocazione turistica e grazie alle quotazioni ancora relativamente accessibili per gli immobili residenziali rispetto ad altre realtà europee e non solo, permette in questo senso di puntare su rendite più incentivanti. Ovviamente anche qui gli appartamenti di classe "premium" non garantiscono ritorni così strabilianti, ma piccoli appartamenti in zona centrale (ma anche in condomini di classe economica siti in quartieri periferici di nuova/recente costruzione) possono dare maggiori soddisfazioni in questo senso.

Tanto più che nel centro cittadino è molto vivace il mercato degli affitti turistici/brevi, che nei mesi dell'alta stagione possono rendere molto bene.

Attualmente sul mercato si possono trovare anche soluzioni di appartamenti a gestione alberghiera in vendita a reddito garantito (con la formula del leaseback - per maggiori informazioni Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo.) dove la rendita locativa oscilla tra l'8-9% all'anno.

Suddette tendenze del mercato immobiliare sembrano corroborare l'idea di Mosca come capitale "vocata al business" e quella di San Pietroburgo come "città-museo" maggiormente orientata al turismo e ai servizi ad esso correlati.

 

 

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Panoramica del segmento delle locazioni di uffici a Mosca nei primi mesi 2017 - 15/04/2017

Scritto da alex on . Postato in Blog

Per il momento ancora nessuna inversione di tendenza rispetto all'anno precedente


     


Dall'inizio del 2017 sul segmento direzionale del mercato immobiliare di Mosca è rimasta immutata la tendenza che si era palesata già negli ultimi mesi del 2016.

Ancora oggi difatti il divario tra un'offerta molto numerosa ed una domanda ancora timida e risicata trasmettono al mercato un senso generale di stagnazione.

Tuttavia i proprietari di grandi portafogli immobiliari (società di investimento, imprese costruttrici e anche holding straniere) cercano di tenere duro e non sembrano intenzionati a rivedere le loro politiche di prezzo, anche - in alcuni casi - in quanto obbligati dai loro finanziatori (banche incluse) a non scendere al di sotto di determinati livelli di canoni o a continuare (nonostante la comprensibile riluttanza dei conduttori) ad indicizzarli in valuta straniera.

Ciò fa sì che una discreta percentuale di superfici attualmente sfitte (soprattutto quelle di metratura da 300 mq in su) sia in realtà sul mercato già da mesi (in certi casi addirittura da anni) con scarse probabilità di trovare collocazione nella fase attuale.

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) ad aprile 2017

 

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in EURO
(al mq/anno) (*)

Classe A

28.000-35.000

463-578

Classe B+

20.000-26.000

330-430

Classe B

12.000-19.000

198-320

 

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EURO = 60,56 RUB

 

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà novembre 2016

 

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in EURO
(al mq/anno) (*)

Classe A / A+

Da 32.000 in su

Da 450 in su

Classe B+

18.000-25.000

250-350

Classe B

Fino a 18.000

Fino a 250

 

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EURO = 71,00 RUB


Le fasce di valori di cui sopra sono da considerarsi meramente indicative ed approssimative.
A volte i canoni proposti sono già comprensivi di  IVA (18%) e costi di gestione, altrove questi costi sono da aggiungersi al canone di base. Nei centri direzionali di alta categoria (classi "A" o "B+") i costi di gestione di norma oscillano tra 4000-7000 RUB/mq/anno, a seconda della classe dell'edificio e della società di gestione.

In complessi particolarmente pregiati o con caratteristiche intrinseche o estrinseche oggettivamente superiori alla media della classe di riferimento, si possono incontrare quotazioni parzialmente divergenti da quelle riportate. Lo stesso dicasi per situazioni un po' penalizzate in termini di posizione, circondario o assenza di infrastrutture, dove di norma i proprietari offrono condizioni più vantaggiose proprio per controbilanciare la minore competitività del complesso rispetto alla concorrenza.

     


Alcuni esempi di uffici attualmente sul mercato (proposti in affitto):

 

Classe edificio

Zona/metrò

Metratura

Canone mensile

Complesso di classe "B+" (anno di costruzione: 1998)

m.Pushkinskaya
o Tverskaya

Uffici di diverse metrature, da 172-1300 mq

Canone di base: 20.000 RUB/mq/anno  
Costi di gestione: 6.700 RUB/mq/anno
+ 18% (IVA)

(*) Rispetto ad inizio 2016 i canoni nell'edificio sono stati ribassati del 20%.

Complesso di classe "B+"
(anno di costruzione: 1998)

m.Prospekt Mira

Uffici di diverse metrature, da 36-570 mq

I canoni di base oscillano tra 24.000-26.000 RUB/mq/anno, IVA e costi di gestione inclusi

(*) Rispetto ad ottobre 2016 i prezzi medi di listino nel complesso sono stati ribassati circa del 15%
 

Complesso di classe "B+"
(anno di costruzione: 2007)

m.Kitay Gorod

Uffici di diverse metrature, da 130-330 mq

Canone di base: 30.000 RUB/mq/anno, costi di gestione inclusi
IVA non applicabile

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2005)

m.Novokuznetskaya

Uffici di diverse metrature, da di 402-2500 mq

Canone di base: 25.000 RUB/mq/anno
Costi di gestione: 6.700 RUB/mq/anno
+ 18% (IVA)

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2005)

m.Ploshad' Revoljutsiy o Lubyanka

Uffici di diverse metrature, da 72-330 mq

Canone di base: 43.000 RUB/mq/anno, IVA e costi di gestione inclusi

(*) Rispetto ad ottobre 2016 i prezzi medi di listino nel complesso sono stati ribassati circa del 15%

A prescindere dall'andamento del mercato e dai valori medi degli affitti per uffici di pari categoria, a Mosca si incontrano anche complessi direzionali dove i prezzi di listino si discostano ampiamente dalla statistica.

Trattasi per lo più di asset indubbiamente prestigiosi che fanno parte dei portafogli immobiliari di una manciata di grosse holding (sia russe che straniere), le quali sembrano intenzionate a monopolizzare questo segmento del mercato nella capitale. Di norma i prezzi di listino in questi casi risultano significativamente superiori alle medie cittadine e sono pure indicizzati in valuta.

 

Classe edificio

Zona/metrò

Metratura

Canone mensile

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2005)

m.Belorusskaya

Uffici di diverse metrature, da 200-3000 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 500 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 7.000 RUB/mq/anno
+ IVA


Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2003)

m.Paveletskaya

Uffici di diverse metrature, da 700-2100 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 550 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 7.000 RUB/mq/anno
+ IVA


Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2006)

 

m.Mayakovskaya

Uffici di diverse metrature, da 524-720 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 600 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 9.100 RUB/mq/anno
+ IVA

 

Complesso di classe "A"
(anno di costruzione: 2006)

m.Belorusskaya

Uffici di diverse metrature, da 660-2050 mq

Canoni indicizzati in USD, con valori medi di 600 USD/mq/anno + IVA
Costi di gestione: 7.600 RUB/mq/anno
+ 18% IVA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Sottoscrizione Newsletter

Please answer this question: How many eyes has got an elephant? (ex: 1)
Nome:
Email: