Gli effetti del conflitto sul mercato immobiliare in Russia - 13/03/2022

Se la guerra, con la sua scia di morte, distruzione e disperazione, è senza ombra di dubbio la tragedia più terribile di questi giorni che l'Europa sta attraversando, anche l'escalation di sanzioni reciproche che continuano a scambiarsi i paesi del "blocco occidentale" e la Federazione Russa, è destinata a ripercuotersi sensibilmente sull'economia di tutto il continente per molti mesi (o forse anni) a venire.

Tra le misure recentemente introdotte che potrebbero avere un maggiore impatto sulla popolazione ed influenzare gli investimenti di privati e aziende in Russia vanno citate sicuramente le sanzioni che hanno interessato il settore bancario, di cui le più rilevanti sono le seguenti:

02/03 Esclusione dal sistema dei pagamenti bancari internazionali SWIFT di alcune banche russe (VTB, Bank Rossiya, Otkrytie, Novikombank, Promsvyazbank, Sovkombank e VEB.RF). Da questo momento i titolari di conti o carte rilasciate da dette banche non potranno più eseguire transazioni di sorta all'estero.

09/03 La Banca Centrale russa impone alla popolazione limitazioni alle operazioni con valuta estera, quali:
- Impossibilità di prelevare dai propri conti o carte più di 10 mila USD (o il relativo controvalore in euro) nel corso dei 6 mesi successivi, fino al 09/09;
- Nel suddetto periodo le banche russe non sono autorizzate a vendere valuta (USD o Euro) alle persone fisiche, mentre resta possibile per la popolazione vendere valuta alle banche;
- Diventa pressoché impossibile prelevare valuta in contanti dai bancomat. In teoria è possibile "prenotare" presso la propria banca il rilascio di contanti in valuta, ma fino al massimo sopra indicato (10.000 USD in 6 mesi), con tempi di attesa che possono variare anche sensibilmente a seconda dell'entità della somma;
- Dal 1° marzo non è più consentito bonificare somme in valuta su propri conti esteri, mentre è possibile inviare su all'estero fino ad un massimo di 5000 USD in favore di un parente stretto non residente, presentando alla banca documentazione comprovante il grado di parentela ai fini del cosiddetto controllo valutario.

10/03 Visa e Mastercard bloccano le operazioni transfrontaliere con carte di debito/credito rilasciate da banche russe. Non è più possibile effettuare pagamenti online o prelevare denaro all'estero con queste carte, né eseguire pagamenti online o prelevare contanti in Russia con carte di detti circuiti emessi da banche estere.
A seguire, anche American Express e sistemi di pagamenti telematici quali PayPal e Google Pay  hanno annunciato la sospensione delle attività in Russia.

Introduzione di restrizioni nei confronti dei cittadini stranieri

In risposta al trattamento sanzionatorio messo in atto dall'Occidente, il governo russo ha emanato un pacchetto di contromisure, a proprio dire, "a sostegno della stabilità finanziaria del paese", che hanno introdotto una serie di restrizioni a danno dei cittadini stranieri.

Queste restrizioni riguardano anche le transazioni immobiliari che comportano il trasferimento dei diritti di proprietà in cui siano coinvolti cittadini stranieri provenienti da paesi che "agiscono in modo ostile" nei confronti della Russia (tra cui gli stati membri dell'UE e gli USA). Questo vale per le transazioni sia di acquisto che di vendita, di permuta, di donazione e così via. 
In base a questo nuovo decreto, senza il nulla osta rilasciato da una Commissione governativa gli stranieri non potranno vendere o comprare beni immobili situati in Russia. Il decreto si applica ai cittadini dei paesi stranieri sopracitati, ma anche alle persone giuridiche registrate in tali paesi.
Il novero di soggetti interessati dal decreto è abbastanza ampio: per esempio, anche se una società che acquista beni immobili non è registrata in un paese "ostile", ma è controllata da persona fisica che risulti cittadina di un paese "ostile", sarà necessario ottenere il permesso per concludere una transazione.

In questo momento non sono ancora state rese note le modalità operative in applicazione del decreto di cui sopra.

Indubbiamente questa novità inquieta molti investitori esteri, che non sanno cosa attendersi nel prosieguo e temono ulteriori limitazioni nel disporre dei loro immobili nel paese.

Se a ciò si aggiunge la recente proposta di nazionalizzare le aziende straniere che in virtù della crisi attuale hanno deciso di lasciare il mercato russo, è comprensibile che una certa irrequietudine stia serpeggiando nella comunità internazionale che vanta interessi (economici, immobiliari o produttivi) nel paese.

Quali prospettive per la Russia?

La chiusura degli spazi aerei, la "rottura" con il paese di molte multinazionali di ogni settore, l'abbandono del mercato locale da parte di un gran numero di fornitori di servizi o aggregatori specializzati (per fare un esempio: Booking ed AirBnB) ed il rischio sempre più concreto di un "oscuramento" di applicazioni dedicate alla messaggistica istantanea e reti sociali (WhatsApp, Instagram, ecc.) e di un distacco dalla rete-internet globale sembrano aver ricreato una vera e propria "cortina di ferro" tra la Russia ed il mondo esterno.

Sebbene oramai il paese sia stato etichettato da più parti come uno "stato-canaglia", è sempre viva la speranza che la diplomazia riesca a trovare quanto prima la strada per uscire dalla fase critica del conflitto e fermare le operazioni militari, in modo da creare i presupposti per tentare di ripristinare un clima di distensione che permetterebbe probabilmente anche di allentare gradualmente la stretta delle sanzioni.

Se così non fosse, diversi elementi potrebbero avere ripercussioni molto negative sulle prospettive interne.
Per citarne alcune:

- La crisi attuale si inserisce in una congiuntura macroeconomica pregressa nel paese già parzialmente "debilitata", in parte a causa degli effetti della pandemia ed in parte a causa di storiche lacune strutturali. Secondo dati ufficiali dell'ente statistico statale Rosstat i redditi medi della popolazione sono scesi gradualmente e costantemente nel corso degli ultimi 6 anni.

- L'inflazione galoppante (dato ufficiale 2021: 8,39%, indice "reale" sicuramente non inferiore al 15% in un anno) ha ulteriormente eroso il potere d'acquisto della popolazione con rincari pressoché generalizzati che in alcuni settori (materiali da costruzione e altri) hanno sforato anche il 25-30% in un anno.

- Nel quadro sanzionatorio attuale i produttori stranieri di articoli quasi di ogni categoria merceologica hanno annunciato l'interruzione delle forniture nel paese, il che plausibilmente provocherà un deficit di molti tipi di prodotti, ed un incremento esponenziale dei prezzi di quelli ancora disponibili.

- Dall'inizio della guerra il rublo ha segnato un antirecord, perdendo in pochi giorni circa il 50% del suo valore rispetto alle valute USD ed euro.

- Moltissime multinazionali hanno già chiuso i battenti o annunciato di voler interrompere le attività in Russia con conseguente perdita in tutto il paese (soprattutto nelle città principali) di centinaia di migliaia di posti di lavoro (basti pensare che la sola IKEA - che pur avendo fatturati in Russia da centinaia di milioni di Euro in un paio di giorni ha chiuso tutti i negozi - aveva complessivamente più di 10.000 dipendenti in tutta la Federazione Russa).

- Anche l'abbandono del mercato da parte di molte piccole e medie imprese creerà sconvolgimenti in quasi tutti i segmenti del mercato immobiliare, in primis quello residenziale, ma anche degli uffici, locali commerciali e capannoni. Parimenti un impatto negativo deriverà dalla conseguente" fuga" di molti stranieri (persone fisiche) dal paese, con ripercussioni rilevanti sul segmento degli affitti di immobili di categoria business o di alta fascia.

- A causa della fuoriuscita di molti operatori stranieri ed il blocco delle operazioni dei partner d'oltre confine, tutto un indotto di piccole, medie e grandi società russe vedrà ridimensionato il proprio giro d'affari, e molti imprenditori locali si vedranno probabilmente costretti a "tagliare" i costi per contrastare gli effetti nefasti della situazione, mettendo anche in questo caso a rischio un numero non ben identificato di posti di lavoro.

- L'aumento spropositato del tasso di rifinanziamento della Banca Centrale ha fatto schizzare i tassi d'interesse dei mutui dall'8-10% di prima al 18-20% all'anno attuali, rendendo di fatto inaccessibili i mutui alla gente comune che in precedenza rappresentava almeno il 50-55% degli acquirenti di immobili.

- I reciproci divieti di forniture che comprendono, tra le altre cose, materie prime, idrocarburi, prodotti alimentari, componentistica per l'aviazione e molto altro, provocheranno enormi ammanchi nelle casse del budget di tutti i paesi coinvolti, rincari trasversali e generalizzati, nonché deficit di articoli e prodotti che fino a ieri la società moderna dava per scontati.

- Il rischio della perdita potenziale di centinaia di migliaia di posti di lavoro indubbiamente si tradurrebbe in difficoltà di sostentamento per un numero incalcolabile di famiglie, le quali si troveranno probabilmente impossibilitate a pagare i mutui stipulati in precedenza, il che si tradurrà in una pressione crescente sul sistema bancario. Tutto ciò evoca anche lo spettro di gravi sconvolgimenti sociali, disoccupazione, possibile rafforzamento della componente criminale.

Se dovessero persistere i presupposti di cui sopra, plausibilmente i prezzi degli immobili in Russia da qui a qualche mese dovrebbero registrare un calo anche significativo, a meno che il governo non riesca a trovare soluzioni efficaci per contrastare gli effetti delle sanzioni e frenare il crollo generalizzato della ricchezza nel paese, in modo che ne possano trarre beneficio non solo le aziende, ma anche la gente comune ed i nuclei familiari.

Innegabilmente, se si prende in esame la congiuntura odierna, all'orizzonte per questo paese sembrano stagliarsi nubi nere che potrebbero coincidere con il rischio di un vero e proprio default di stato.
Ciononostante, chi ha avuto modo di apprezzare questo paese in tempi migliori, auspica che quanto prima la Russia possa risollevarsi, che possa rinascere, perché, per chiudere con i versi di un noto poeta locale:

 

"Con la ragione la Russia non si può comprendere [...] nella Russia si può solo credere"
                                                                                 Fyodor Tyutchev (1803-1873)

 

Alessandro Alessio
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Regens Magazine n.5 - Dicembre 2021

E' online il nuovo numero della rivista elettronica di Regens International dedicata al mercato immobiliare internazionale.

Per consultare cliccare sull'immagine riportata qui di seguito:

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Panoramica del mercato immobiliare in Russia a fine 2021 - 1a PARTE

 

Segmento residenziale

La Banca Centrale di Russia ha calcolato che nell'ultimo anno e mezzo i prezzi degli alloggi in Russia sono rincarati più che nei precedenti 7 anni messi insieme: dall'inizio del 2013 al 2020 le quotazioni al metro quadro degli appartamenti erano aumentate del 33%, mentre dall'inizio della pandemia addirittura del 39%.

I fattori principali alla base di questa tendenza erano: i programmi di "mutuo agevolato" entrati in vigore a partire da metà 2020 per l'acquisto di appartamenti primingresso, ma anche e soprattutto il rincaro dei materiali da costruzione (per i quali l'Ente Statistico Federale ha rilevato un aumento dei prezzi di più del 25% rispetto all'anno precedente) e l'inflazione generale nel paese (i dati ufficiali rasentano l'8%, quelli "reali" plausibilmente superano il 10-12%).

La situazione sul mercato ha cominciato a cambiare gradualmente nella primavera del 2021, quando, proprio a causa di un'impennata dell'inflazione praticamente su tutti i settori dell'economia, la Banca Centrale russa è stata costretta ad inasprire la sua politica monetaria aumentando gradualmente tra marzo e ottobre 2021 il suo tasso di rifinanziamento. In questo contesto i tassi di interesse dei mutui sono tornati a salire e  anche le rendite dei depositi bancari sono aumentate (in media dal 4,5 al 6,3% all'anno), rendendo il mercato immobiliare meno attraente per gli investitori.

Già in estate dunque i tassi di interesse applicati ai sopracitati programmi di mutuo "agevolato" per l'acquisto di appartamenti di nuova costruzione sono diventati molto meno convenienti, il che ha fatto sensibilmente "raffreddare" la domanda, che si stima sia crollata quasi del 30%. Anche sul segmento delle "rivendite" c'è stato un calo, sebbene meno evidente. Per il momento però, nonostante ciò, non si registra ancora una significativa correzione al ribasso delle quotazioni medie.

Previsioni per i prossimi mesi

Molti analisti si aspettano nei primi mesi del 2022 una parziale stagnazione sul mercato della regione di Mosca.

L' "eccitazione" precedentemente diffusasi difatti, non essendo più sostenuta da incentivi all'acquisto, si scontra con la realtà dei fatti: negli ultimi 5/6 anni i redditi medi della popolazione sono scesi gradualmente e l'esponenziale incremento della sopracitata inflazione non ha fatto altro che ridurne ulteriormente il potere d'acquisto.

Secondo alcuni addetti ai lavori nei prossimi mesi i prezzi si "assesteranno" sui livelli attuali. A seconda del segmento potrebbe verificarsi una riduzione del 3-7%, ma dovuta piuttosto a sconti individuali.

Il potenziale per un'ulteriore crescita dei prezzi degli appartamenti sembra essersi (almeno temporaneamente) esaurito, ma certamente nel medio termine l'incognita inflazione potrà ancora "dire la sua" in questo senso.

 

Uffici:

Le restrizioni e contromisure introdotte dalle autorità per contrastare il diffondersi della pandemia hanno messo a dura prova il segmento direzionale nel corso dell'ultimo biennio e la domanda non si è ripresa del tutto rispetto al periodo antecedente.

Ad oggi in Russia ci sono ancora circa 3 milioni di dipendenti che lavorano a distanza, rispetto ai circa 5-6 milioni di metà 2020. Il ritorno negli uffici di metà di questo "contingente" ha parzialmente contribuito a risollevare la domanda, ma non pare ancora sufficiente.

Nel periodo del primo lockdown nella primavera del 2020 la domanda era precipitata del 50%, ma dopo la ripresa dell'attività e la rimozione graduale delle restrizioni si era assistito ad una seppur timida inversione di tendenza, in particolare nella primavera 2021.

Stando ai rilevamenti statistici del portale CIAN la domanda nella città di Mosca continua ad essere principalmente concentrata sul segmento degli uffici di classe "B" (76%), con la quota degli uffici di classe "A" che è leggermente diminuita come conseguenza dei tentativi di ottimizzazione dei costi da parte delle aziende.

Da rilevare come ancora oggi pochi affittuari sembrano disposti ad allontanarsi del centro (nonostante i prezzi proporzionalmente più esosi): circa il 40% della domanda a Mosca continua ad essere concentrata nel distretto amministrativo centrale, praticamente come in periodo pre-pandemico.


FINE PRIMA PARTE

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Panoramica del mercato immobiliare in Russia a fine 2021 - 2a PARTE

Capannoni e logistica:

Tra i vari segmenti del mercato degli immobili commerciali, quello degli spazi per stoccaggio, logistica e produzione pare essere stato il meno penalizzato dagli effetti della pandemia.

Delle restrizioni hanno beneficiato quasi esclusivamente le società di vendite online, che hanno registrato una crescita di quasi il 60% solo nel corso del 2020 e si sono trovate nella necessità di doversi accaparrare enormi complessi di stoccaggio e smistamento delle merci.

Ciò ha comportato un forte aumento della domanda di ampie metrature per magazzini già nel 2020, che a seguito di alti e bassi, alla fine dell'inverno 2021 aveva registrato una domanda record rispetto al periodo pre-pandemico soprattutto nelle regioni (+ 70%). Anche nelle aree metropolitane di Mosca e San Pietroburgo gli aumenti sono stati comunque rilevanti (rispettivamente il 10-15% circa ed il 30% circa).

Nell'estate e nell'autunno del 2021 la domanda, seppur sempre vivace, è leggermente diminuita, ma registra comunque "numeri" superiori rispetto al periodo antecedente alla pandemia.

L'aspettativa generale è che questa tendenza si protrarrà anche nel primo semestre del 2022, il che supporterà l'attuale livello dei prezzi, consentendo forse anche un lieve ulteriore incremento.

 

 Retail e centri commerciali:

La crescente popolarità dello shopping online e la situazione epidemiologica sfavorevole hanno portato a un calo del traffico nei centri commerciali. Da un lato, i centri commerciali devono cercare di incrementare il numero degli accessi, dall'altro, devono rispettare tutte le misure imposte dalle autorità per evitare di essere multati e chiusi.

In questo contesto la domanda di spazi in affito nei centri commerciali è calata molto più che per gli uffici o i magazzini e nonostante la graduale rimozione delle restrizioni, pare ancora ben lontana dai livelli pre-pandemici.

Dal canto suo il segmento dei fori commerciali fronte strada sembra riprendersi meglio dei centri commerciali ed aveva manifestato segni di una seppur timida vivacità già dopo la revoca delle misure restrittive.
Questo vale prima di tutto per San Pietroburgo e per i grandi capoluoghi regionali con una popolazione superiore al milione di persone. Nella capitale invece la domanda non è tornata ai livelli pre-pandemici (circa -20%) .

Come conseguenza pare lecito attendersi nei prossimi mesi a Mosca un ribasso dei canoni dei locali commerciali e degli spazi di vendita al dettaglio per svariati motivi, tra cui l'impossibilità di escludere in futuro nuove restrizioni, il calo del potere d'acquisto della popolazione (che si esplicita di norma in una minor propensione alle spese "non essenziali" con conseguente riduzione dei fatturati di gran parte dei negozi), e non ultimo pure il radicarsi dell'abitudine di effettuare acquisti online con consegne a domicilio o presso punti di ritiro (oramai disseminati in tutti i quartieri cittadini), che sembrano lasciare sempre meno pretesti ai residenti delle grandi città per visitare i negozi fisici.

 

Alessandro Alessio
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