Tendenze sul segmento degli uffici dall'inizio del 2014 - 13/05/2014

Tendenze sul segmento degli uffici a Mosca dall'inizio del 2014   - 13/05/2014
E' lecito attendersi un ribasso generale dei prezzi?

Secondo i ben informati il segmento degli uffici nella regione di Mosca è destinato ad attraversare quest'anno una fase di rallentamento dovuto ad una riduzione degli investimenti da parte dei fondi stranieri e ad una generale flessione della domanda. Questa tendenza si registrerà in parte come conseguenza della situazione politico-economica legata anche alle sanzioni internazionali nei confronti della Russia ed alla svalutazione del rublo.

 

Anche per questo è probabile che dei più di 1.000.000 mq di uffici previsti in consegna per il 2014, solo poco più della metà verranno effettivamente ultimati ed immessi sul mercato entro la fine dell'anno; i costruttori infatti, se non riusciranno a sottoscrivere contratti preliminari di locazione nel corso dell'avanzamento dei lavori, cercheranno plausibilmente di "rallentare" i ritmi di costruzione e di far slittare conseguentemente i tempi di consegna, confidando che nel giro di qualche mese il mercato si rivitalizzi.

E' probabile in questo senso che acquisiscano maggior popolarità le superfici direzionali ubicate oltre MKAD, ad esempio nel contesto di parchi multifunzionali con offerta di uffici ed aree a destinazione logistica, anche in virtù dei canoni più competitivi che vengono maggiormente incontro alle necessità di quegli operatori che tentano di limitare al minimo i costi.

A causa delle fluttuazioni del rublo diverse società hanno deciso di interrompere o mettere momentaneamente in stand-by la ricerca dei nuovi uffici per minimizzare i rischi. Dato che la maggior parte dei contratti di locazione su questo segmento di mercato sono indicizzati in USD, diventa quanto mai fondamentale fissare contrattualmente in modo chiaro e perentorio un tetto massimo oltre al quale eventuali "sbalzi" valutari non vengano applicati, sì da evitare che il canone diventi all'improvviso insostenibile.

Tutti questi fattori hanno lasciato il segno anche sul segmento dei centri direzionali di classe A, dove più di qualche proprietario dall'inizio dell'anno ha già ridimensionato le proprie aspettative di prezzo per cercare di contrastare il momento non facile. La sopracitata situazione sui mercati valutari ha indotto a maggior prudenza e saggezza anche i locatori che - fatta esperienza della crisi del 2008 - vogliono ora evitare una fuga generale di conduttori verso complessi, anche di categoria inferiore, meno costosi. Non a caso proprio nella fascia più alta del mercato (uffici di classe "premium") si è assistito ad un ribasso medio dei canoni ricompreso tra il 7-10% rispetto all'inizio dell'anno.

In parte, come detto, il fenomeno è diretta conseguenza anche dell'immissione sul mercato di nuove metrature di pari categoria. In questo senso nel primo trimestre 2014 l'offerta si è rimpolpata di circa 200.000 mq di nuovi uffici, tra cui un complesso a Khimki e l'ennesima torre a Moscow-City.  Il tasso attuale di locali sfitti sul segmento degli uffici di classe A - secondo le statistiche raccolte da CBRE - ad oggi è pari al 20,6% (rispetto al 13% che è l'indicatore medio generale di Mosca per gli immobili a destinazione direzionale).

 

Alessandro Alessio
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