Crollo del rublo e mercato immobiliare - 10/03/2014

Crollo del rublo e mercato immobiliare   -   10/03/2014
Quali ripercussioni è lecito attendersi nel breve periodo in virtù dell'attuale situazione valutaria in Russia?

 

E' comprensibile come il crollo delle quotazioni della valuta nazionale nei confronti di Euro e Dollaro stia provocando una certa apprensione tra i russi (e non solo) che si chiedono quale possa essere l'investimento più sicuro in una fase di generale incertezza. Per quanto possa sembrare strano molti continuano ad indicare proprio l'immobiliare come uno dei segmenti più affidabili in questo senso.

Se parliamo del segmento residenziale, gli esperti del settore non prevedono nel breve periodo significativi sbalzi nel livello medio dei valori di mercato. Addirittura c'è chi sostiene che non vi siano i presupposti per un decremento e pronosticano anzi un rialzo che, seppur non proporzionale alla svalutazione del rublo, potrebbe pur tuttavia assestarsi su valori superiori all'inflazione.

Un altro elemento che potrebbe giocare un ruolo non secondario in sostegno dei valori immobiliari è il fatto che, soprattutto a seguito delle recenti revoche delle licenze da parte della Banca Centrale della Federazione Russa a diversi istituti di credito, la già cronica diffidenza dei russi nei confronti del sistema bancario del proprio paese e la loro scarsa propensione ai depositi bancari sono andati ulteriormente accentuandosi. In questo modo la casa sempre più anche qui sta assurgendo nell'immaginario di molti al ruolo di "bene-rifugio" per antonomasia.

Sullo sfondo di questi avvenimenti il mercato è comunque pervaso da un certo "nervosismo": da un lato molti acquirenti temono un'ulteriore indebolimento del rublo (con conseguente ridimensionamento del proprio "potere d'acquisto") e sono più motivati a chiudere in tempi più rapidi le transazioni, mentre dall'altro i venditori sono ovviamente tentati di aumentare i prezzi prendendo come spunto il nuovo cambio del dollaro.

Se le tendenze relative alle trattative tra privati sono sempre più difficili da ricondurre a parametri oggettivi, per i prezzi di vendita delle nuove costruzioni è plausibile attendersi rincari ricompresi tra il 10-15% in virtù degli incrementati costi di costruzione e di montaggio per le imprese edili, legati al fatto che per la maggior parte attrezzature e macchine per l'edilizia sono di importazione e che anche il valore di alcune materie prime ampiamente impiegate nel settore è indicizzato in dollari.

Sul segmento degli immobili di lusso già da diversi mesi molti costruttori hanno cominciato ad applicare la valuta-dollaro come unità di misura dei listini-prezzi dei loro interventi. A fronte dei recenti sbalzi taluni venditori, pur di mantenere viva la domanda preferiscono "fissare" il tasso di cambio per non assoggettarlo ad ulteriori sbalzi e di norma si mostrano disposti a concedere una scontistica in media del 5% per facilitare la chiusura delle trattative.

Sul segmento delle locazioni residenziali la conseguenza delle fluttuazioni nei rapporti valutari - com'era prevedibile - ha già indotto molti proprietari a fissare il prezzo del canone per nuovi contratti non in rubli, bensì in dollari, o ad apportare (laddove possibile) le dovute "correzioni" al rialzo dei canoni già precedentemente concordati.

Il segmento delle locazioni commerciali si presenta parzialmente difforme dal precedente anche per il fatto che molto spesso i canoni di locazione di uffici o locali commerciali sono indicati anche nei contratti di locazione in dollari o in "unità convenzionali" che spesso identificano o la media aritmetica tra i cambi di Euro e Dollaro nei confronti del Rublo, oppure un minimo ed un massimo prefissati nelle fluttuazioni di una delle valute di cui sopra rispetto a quest'ultimo. Per fare un esempio pratico, capitano casi in cui suddetta "unità convenzionale" prende come riferimento il dollaro, ma ad un tasso di cambio non inferiore ai 33 RUR.

Quando - come nella fase attuale - si registrano forti fluttuazioni, non di rado capita che i conduttori chiedano al locatore una riduzione (anche temporanea) del canone. E' chiaro che il buon esito di simili trattative può dipendere da una miriade di fattori assolutamente soggettivi, non da ultimo dai rapporti già consolidati tra le due parti e dall'eventuale facilità o meno di "rimpiazzare" il conduttore in tempi brevi, qualora lo sconto, dal punto di vista del locatore, non sia conveniente o giustificato.

Stando agli addetti ai lavori è probabile tuttavia che, se il rublo continuerà a scendere (soprattutto rispetto al dollaro) per preservare la sostenibilità di questo segmento di mercato si addiverrà ad un ribasso generale dei canoni quantificabile in una media del 10%.

Per quanto concerne i locali commerciali le fluttuazioni del rublo non dovrebbero comportare nel brevissimo termine degli scossoni significativi ai canoni di locazione. Se però ciò farà da preludio ad esempio ad un rincaro generale delle tariffe sulle importazioni, ad una flessione dei consumi e, per i negozianti, alla conseguente riduzione del fatturato dei punti-vendita, tutti questi elementi non potranno non indurre una revisione dei valori medi tanto nei centri commerciali che per i locali fronte strada.

Il segmento degli immobili a destinazione logistica (capannoni) pare invece abbastanza predisposto a risentire delle fluttuazioni valutarie già nell'immediato in quanto le stesse incidono sul costo dei servizi correlati alla gestione del magazzino e delle scorte nonché ai processi produttivi. Gli esperti in questo senso prevedono un rincaro medio dei costi della logistica ricompreso tra il 5-10%.

In generale gli addetti ai lavori dell'immobiliare manifestano una certa tranquillità e ribadiscono che il mercato ad oggi è sotto controllo e sembra "tenere bene". La svalutazione del rublo di per sé non genera dunque particolare apprensione, ma certo potrebbe avere ripercussioni più profonde e negative qualora - come da alcune parti si paventa - la stessa debba presagire ad una seconda ondata di crisi con conseguenze quali ad esempio il rincaro dei prezzi dei prodotti e dei beni di prima necessità, del carburante, delle tariffe per energia elettrica, acqua e gas e via di questo passo.

 

Alessandro Alessio
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