Tassazione immobiliare in Russia alla luce delle novità 2016 - 12/06/2016

Tassazione immobiliare in Russia  -   12/06/2016
Qui di seguito riportiamo un approfondimento sul tema alla luce delle recenti novità normative

In Russia l'acquisto, l'alienazione e anche la semplice detenzione del titolo di proprietà su un immobile comportano - come capita anche altrove - degli oneri fiscali. Soggetti d’imposta possono risultare anche cittadini stranieri indipendentemente dal fatto che siano residenti o meno nel paese.

Imposte dovute all'acquisto

Contrariamente a quanto accade in Italia, acquistare un immobile in Russia in termini di tassazione implica per l'acquirente dei costi relativamente bassi. L'imposta di registro vera e propria ad oggi è pari a 2.000 RUB per le persone fisiche e 22.000 RUB per le persone giuridiche.
Costi aggiuntivi possono riguardare i servizi di un notaio per la predisposizione del contratto di compravendita e la relativa trasmissione telematica all'Ufficio del Registro per l'ufficializzazione del passaggio di proprietà, l'assistenza di un legale di parte per la preventiva verifica dei documenti sull'immobile o sul venditore, nonché l'assistenza dell'agente immobiliare nel corso delle ricerche e delle trattative con il venditore.
Le competenze del notaio variano a seconda dell'entità della transazione e dalla città. Per fare un esempio, alcuni notai a Mosca applicano le tarifffe riportate qui di seguito:

 

Imposte dovute all'atto della vendita di un immobile

A volte anche all’atto della vendita possono essere dovute delle imposte. In  questo senso è fondamentale prima di tutto determinare lo "status fiscale" che viene riconosciuto al venditore, ovvero se quest'ultimo è considerato residente o non-residente dal Fisco russo.

Il concetto è molto semplice ed è chiaramente definito al punto 2 dell'articolo 207 del Codice Tributario della Federazione Russa: "residente fiscale" è qualunque individuo trascorra nel paese almeno 183 giorni in un anno calendariale, indipendentemente dalla cittadinanza del soggetto. Quindi esistono cittadini stranieri che acquisiscono la "residenza fiscale" abitando in Russia per periodi prolungati, e cittadini russi che la perdono in quanto vivono all'estero.

Conformemente all’art.220 del Codice Tributario della Fed.Russa, i residenti fiscali che vendano un immobile acquistato più di 3 anni prima sono esentati da imposte di sorta. Se invece si vende un immobile che è stato detenuto in proprietà per meno di 3 anni, al momento della rivendita si è tenuti a versare un imposta pari al 13%. La legge in questo caso permette al contribuente di avvalersi di detrazioni per quanto concerne la base imponibile: l'opzione di cui la maggior parte dei venditori si avvale in questi casi permette di versare l'imposta dovuta non sulla totalità della somma, bensì solo sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza tra il prezzo di rivendita ed il prezzo d'acquisto comprovabile su base documentale.

Proprio dall'inizio di quest'anno è entrato in vigore un nuovo decreto che ha portato da 3 a 5 anni il periodo minimo di detenzione della proprietà di un immobile da parte dei residenti fiscali per poter fruire dell'esenzione d'imposta. Tuttavia questa legge non ha valore retroattivo, perciò è applicata solo agli immobili acquistati dopo il 1° gennaio 2016 e non riguarda i casi di eredità, donazione da parte di parenti stretti o privatizzazioni.

Le persone fisiche non-residenti fiscali invece - indipendentemente dal periodo per cui si è protratto il loro titolo di proprietà sull’immobile – all’atto della rivendita sono tenute a versare il 30% sul valore dichiarato nel contratto di vendita in quanto detto introito viene equiparato ad un qualunque altro reddito maturato sul territorio della Federazione Russa in qualità di non-residente. Purtroppo ad oggi per questa categoria di contribuenti non sono previsti sgravi o detrazioni di sorta.

Come era logico supporre, per cercare di ridurre al minimo l'entità dell'imposta dovuta molti proprietari fino ad oggi proponevano agli acquirenti di dichiarare nel contratto di compravendita una somma fortemente ribassata e di versare la differenza "a parte", a fronte di una semplice ricevuta. Per contrastare questo fenomeno dal 2016 la nuova legge ha previsto che in ogni caso la base imponibile per l'imposta dovuta all'atto della rivendita non potrà essere inferiore al 70% del valore catastale, indipendentemente dalla somma dichiarata dalle parti nel contratto di compravendita.

Imposte sulla proprietà immobiliare

Dal 1° gennaio 2016 in molte regioni della Federazione Russa la base imponibile per il computo dell’imposta è diventato il valore catastale dell’immobile che viene individuato dagli organi tecnici competenti dell’ufficio comunale preposto. Detto valore può risultare anche significativamente più basso rispetto al valore di mercato della proprietà. 

L'imposta patrimoniale gravante sulle persone fisiche riguarda tutti gli individui intestatari in toto o per quote di diritti di proprietà su un immobile, sia esso a destinazione abitativa o meno. Alcune categorie di soggetti sono esentate dal versamento dell’imposta: i pensionati, gli eroi di guerra, i portatori di determinate tipologie di invalidità.

Le aliquote d'imposta variano da comune a comune. Sono previste detrazioni pari a 20 mq per gli appartamenti, 10 mq per le stanze e 50 mq per le case indipendenti.
Riportiamo qui di seguito le aliquote previste per immobili a destinazione residenziale siti nel comune di Mosca e nella provincia circostante (Moskovskaya oblast'):  

 

L'aliquota d'imposta dovuta dalle persone fisiche intestatarie di immobili a destinazione commerciale è pari invece al 2%.

Per le persone giuridiche (società) valgono altre aliquote le quali, anche in questo caso, variano a seconda del comune. Se prendiamo il caso della capitale, la legge n.60 emanata dal Comune di Mosca in data 18.11.2015 ha approvato le seguente aliquote: per l'anno 2016 l'imposta sarà pari all'1,3% del valore catastale dell'immobile, per il 2017 all'1,4% e per il 2018 all'1,5%. 

 

Alessandro Alessio
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