Vendere ora o aspettare tempi migliori? - 07/11/2014

Vendere ora o attendere?   -   07/11/2014
Nelle condizioni attuali di mercato vale la pena mettere in vendita il proprio immobile o è meglio aspettare tempi migliori?

Il rublo continua a scendere e chi risiede in Russia già da un po' ha cominciato a chiedersi cosa fare per non veder il proprio capitale svalutarsi ineluttabilmente.

E' risaputo che gli immobili tradizionalmente vengono considerati uno degli strumenti più efficaci per mettere al sicuro i propri risparmi, anche per questo molti di quelli che se lo possono permettere, preferiscono comprare un appartamento e darlo in affitto piuttosto che tenere i soldi in banca.

C'è anche chi però si trova nella necessità di dover vendere il proprio immobile in una fase di mercato che presenta molte incertezze e complessità. Vale la pena dunque mettere in vendita il proprio appartamento oggi?

Per rispondere a questa domanda bisogna individuare prima di tutto gli elementi-chiave della questione, ovvero: qual è la fascia di riferimento e qual è lo scopo ultimo della vendita?

Uno dei primi segmenti che comincia a sentire l'impatto della crisi è quello degli immobili di lusso. Di solito i venditori in questo caso sono persone per le quali il bene in questione non è l'unico di proprietà e nella maggior parte dei casi non hanno fretta di vendere perché gli introiti derivati dalla cessione dell'immobile non sono di vitale importanza per le loro finanze o i loro piani come potrebbero esserlo invece per una famiglia che ha bisogno di vendere la propria casa per comprarne una più grande, magari con l'aiuto di un mutuo. Parimenti, anche gli acquirenti di immobili di lusso sono perlopiù persone che dispongono già di un tetto sotto cui vivere e nella maggior parte dei casi non comprano per impellenza, ma per "capriccio".

Fatto sta che in periodi di crisi chi vuole vendere in tempi brevi il proprio immobile su questo segmento di mercato spesso deve concedere delle notevoli riduzioni di prezzo agli acquirenti per motivarli all'acquisto immediato.

Molti ancora ricordano come nel biennio 2008-2009, al picco della crisi, molti immobili di lusso subirono delle riduzioni di prezzo inusitate e per un determinato periodo questo mercato si era quasi completamente fermato.

Se si considera che spesso questa tipologia di immobili viene valutata in dollari o Euro, nella situazione attuale del crollo del rublo è probabile che molte proposte finiscano semplicemente "fuori prezzo" e costringano i venditori a rivedere sensibilmente le loro aspettative.

Anche sul segmento residenziale delle cosiddette classi "premium" e "business" i costruttori di solito redigono il prezziario in dollari, ma in questo caso si sta diffondendo sempre più l'usanza di determinare preventivamente anche un tasso di cambio dollaro/rublo fisso per non indurre un blocco totale delle vendite a causa delle continue fluttuazioni al ribasso della moneta nazionale. Questo valore viene definito "unità convenzionale".

Nonostante questo approccio dettato dal buon senso, il "tasso di cambio interno" applicato da molti costruttori che fino a settembre era di 1 unità convenzionale (inizialmente parametrata al corso del dollaro) pari a 33-34 rubli, adesso - in virtù dell'andamento dei mercati valutari - ha registrato un aumento. 1 unità convenzionale è passata così a significare 36-37 rubli e c'è chi si aspetta già a breve un ulteriore intervento correttivo al rialzo.

Un segmento di mercato che dall'inizio del 2014 registra invece numeri incoraggianti è quello degli appartamenti di classe economica che in pochi mesi hanno registrato rincari in media del 15%.

Questa categoria da sempre presenta prezzi legati solo alla valuta rublo ed in questo senso, nonostante il significativo rialzo dei prezzi medi degli ultimi mesi, oggi su questo segmento si registra una vera e propria corsa all'acquisto da parte di molte persone che ritengono l'investimento "nel mattone" il sistema più sicuro per preservare il valore dei propri risparmi. In virtù di questa ondata di "acquisti-lampo" gli esperti ritengono che fino alla fine dell'anno si avranno aumenti medi del +1-3% al mese su questo segmento.

In generale, in una prospettiva di medio termine (prossimi 2 anni) c'è chi prevede che i primingressi rincareranno del 6-10% in rubli all'anno, mentre sul mercato dell'usato molti si attendono una flessione dei prezzi medi del 10-15%.

Alla domanda se convenga o meno oggi mettere in vendita la propria casa, taluni rispondo affermativamente, ma solo se l'obiettivo è quello di reinvestire il ricavato per l'acquisto di un altro immobile oppure per migliorare le proprie condizioni abitative (acquistando quindi un appartamento migliore per viverci e non a scopo di investimento).

Come dire che, se il proprietario intende vendere il proprio immobile per poi mettere in banca il denaro ricavato dalla transazione, allora quei soldi finiranno probabilmente con lo svalutarsi e con gli stessi non sarà più possibile in seguito acquistare un altro immobile simile in quanto da un lato la somma a disposizione avrà perso valore, e dall'altro i prezzi nominali degli immobili saranno aumentati.

Se si cerca di vendere un immobile con caratteristiche tradizionalmente appetibili, allora l'importante è attribuirgli un prezzo di vendita realistico, ovvero che non sia inutilmente "gonfiato" perché altrimenti lo stesso resterà a lungo sul mercato e con il tempo sarà sempre più improbabile riuscire a venderlo addirittura al suo valore reale. Invece se l'appartamento ha dei limiti oggettivi o comunque dei punti deboli che lo rendono di difficile assorbimento su un mercato come quello attuale, bisogna essere disposti a concedere sconti tali da incrementarne l'appetibilità per i potenziali interessati.

 

Alessandro Alessio

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