Il sistema fiscale delle "patenti" e relativa applicazione nelle locazioni di immobili 04/12/2014

Il sistema fiscale delle "patenti" e relativa applicazione nelle locazioni di immobili   -   04/12/2014  
Quale regime è più conveniente alla luce delle novità che decorrono da gennaio

 

In Russia dal 2013 è stato introdotto un regime fiscale che è particolarmente indicato non solo per ditte individuali esercitanti determinate attività d'impresa, ma anche per quei contribuenti i quali ad esempio percepiscono ricavi dalla locazione del proprio immobile.

A questo sistema specifico è dedicato il capitolo 26.5 del Codice Tributario della Federazione Russa.

Per fruire di questo regime fiscale bisogna ottenere la cosiddetta "patente" facendone debita richesta all'Agenzia delle Entrate territorialmente competente. La concessione è valida fino ad un massimo di 12 mesi, ma è rinnovabile l'anno successivo sempre che siano mantenuti i requisiti per l'applicazione.

La patente è sostitutiva della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. Di conseguenza il detentore, a parte il prezzo pagato per l'acquisizione, è esentato dal versamento dell'imposta sul reddito e dalla presentazione delle relative dichiarazioni al Fisco.  

La Duma in data 9 novembre ha approvato delle integrazioni alla legge che regola questo regime, sicché dal 2015  anche chi desidera cedere in locazione il proprio immobile dovrà tener conto delle novità.

Per i proprietari di appartamenti dati in affitto fino ad oggi questa patente aveva un costo fisso di 60.000 rubli all'anno che sostituiva l'imposta sul reddito e non variava a seconda della metratura dell'immobile, né di altri fattori individuali.

In buona sostanza, se l'appartamento era dato in affitto almeno a 60.000 rubli al mese, risultava più conveniente per il contribuente comprare questa concessione prepagata piuttosto che pagare l'aliquota del 13% dell'imposta sul reddito delle persone fisiche residenti fiscali.

In quel caso ne conseguiva che, tanto più alto era l'affitto percepito, tanto più conveniente era l'acquisto della patente.

Dal 1° gennaio 2015 invece  la concessione avrà costi scaglionati sulla base di determinati fattori quali la posizione e la metratura del bene concesso in locazione. L'idea di partenza era quella di far sì che il proprietario versasse in questo modo un prezzo corrispondente approssimativamente al 6% del ricavato annuo dei redditi da locazione.

Di seguito la tabella approvata con la definizione dei diversi scaglioni del costo d'acquisto della patente annuale sulla base dell'ubicazione e della metratura dell'immobile (valori espressi in rubli):

Superficie dell'appartamento >	Meno di 50mq	50-100 mq	100-200 mq	200-300 mq	300-600 mq	600+ mq
Zona di Mosca
Distretto centrale	45.000	90.000	135.000	270.000	450.000	600.000
Altri quartieri entro MKAD	30.000	60.000	90.000	180.000	300.000	600.000
Zone oltre MKAD	21.000	42.000	63.000	126.000	210.000	420.000

In questo modo i proprietari di appartamenti di superficie superiore ai 50 mq nel centro di Mosca e chi dispone di unità abitative dai 100 mq in su anche in tutte le altre zone pagheranno di più, mentre per chi vuole dare in affitto appartamenti fino a 50 mq il costo sarà più conveniente rispetto al sistema in vigore fino a tutto il 2014.

Se è vero che l'acquisto di questa patente per i proprietari ha diversi vantaggi in quanto permette da un lato di regolarizzare la propria posizione fiscale ed in secondo luogo di essere esonerati da imposte patrimoniali e sul reddito e da dichiarazioni varie, dall'altro anche qui la vera convenienza e "concorrenzialità" di questo sistema andrebbe verificata caso per caso.

Ad esempio: le nuove tabelle equiparano zone ubicate al di fuori dal centro ma entro i confini di MKAD che però vengono dal mercato identificate con prezzi anche molto diversi.

Un appartamento di 85 mq nell'Ovest di Mosca in teoria può costare anche 65.000 rubli al mese. Pagando la patente 60.000 rubli all'anno avremo in questo caso un notevole risparmio rispetto al versamento dell'imposta sul reddito del 13% sul ricavo annuo (101.400 rubli)  prevista in assenza della patente.

Se consideriamo però il nord della città, magari poco distante (ma entro i confini di) MKAD, teoricamente è possibile trovare soluzioni sui 55-60 mq in affitto a 30.000 rubli al mese. A questo punto pagare la patente 60.000 rubli è meno conveniente che pagare l'imposta sul reddito che equivarrebbe (per un residente fiscale) a 47.000 rubli all'anno.

Non bisogna dimenticare inoltre che lo status di ditta individuale (cui è equiparato il titolare di una patente) presuppone il  versamento dei contributi previdenziali sia al Fondo pensionistico che al Fondo federale di assicurazione medica obbligatoria.
Sebbene si prevedano modifiche a breve anche in questa direzione, a tutt'oggi il contributo minimo per la previdenza sociale e pensionistica da parte di quelle ditte individuali che abbiano introiti pari o inferiori a 300.000 rubli è di circa 21.000 rubli all'anno. Quelle con redditi superiori invece devono versare al Fondo pensionistico un ulteriore 1% sulla cifra eccedente la soglia suddetta. 

E gli stranieri possono diventare titolari di patente e passare al regime fiscale correlato?
La legislazione vigente non vieta agli stranieri (siano essi residenti fiscali o meno) di fruire di questa possibilità. La residenza fiscale di per sé, tra l'altro, non risulta requisito essenziale per registrarsi come ditta individuale e acqusire la titolarità di questa patente.

 

Ulteriori novità all'orizzonte

Ma le integrazioni alla normativa sul sistema fiscale delle patenti non sono l'unica novità che ci attende dopo il Nuovo Anno. Le previsioni dicono che dal 2015 rincareranno quasi sicuramente di circa il 10% i costi relativi alle utenze. Parallelamente entrerà in vigore anche la nuova legge sull'imposta patrimoniale che aumenterà e sarà computata sul valore catastale dell'immobile di cui si è intestatari e non più tenendo come base imponibile il valore d'inventario (di solito molto più basso).

Per fare un esempio per appartamenti fino a 10 milioni di rubli di valore catastale bisognerà pagare un'aliquota annua dello 0,1%, da 10-20 milioni di rubli lo 0,15%, da 20-50 milioni di rubli lo 0,2%, da 50-300 milioni di rubli lo 0,3% e sopra i 300 milioni di rubli il 2% del valore catastale.

A tutte queste novità e questi rincari come reagirà il mercato immobiliare? 

Come spesso capita i proprietari cercheranno probabilmente di far ricadere questi costi supplementari sugli inquilini ma è più probabile semmai che locatore e conduttore opteranno per un compromesso e si accorderanno per dividere queste spese in parti uguali.

Particolari ripercussioni potranno riguardare quei proprietari che vivono di rendita all'estero grazie ai ricavi derivati dall'affitto dei loro immobili in Russia. In virtù del crollo del rublo, per cercare di mantenere gli stessi livelli di redditività, la tentazione potrebbe essere quella di adeguare i canoni al rialzo, ma ciò si scontra con la realtà del mercato attuale, dove una simile iniziativa potrebbe rischiare di lasciare sfitto l'appartamento per lungo tempo. 

Anche coloro che hanno deciso di fissare il canone in valuta straniera dovrebbero rendersi conto che se l'inquilino percepisce uno stipendio in rubli questa condizione potrebbe rivelarsi un freno psicologico, salvo fissare contestualmente anche un "tetto massimo" per il tasso di cambio che permetta a quest'ultimo di tutelarsi da repentine fluttuazioni verso l'alto della valuta di riferimento rispetto al rublo.

Molti proprietari comunque sembrano essersi già resi conto non solo dell'andamento generale del mercato ma anche che le prospettive di breve e medio termine non lasciano presagire significative inversioni di tendenza.

Ragion per cui chi vuole realmente affittare il proprio immobile oggi sa che è più saggio cercare di venire incontro alle legittime aspettative dei potenziali inquilini.

 

 

Alessandro Alessio
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