Andamento del mercato degli affitti di locali per attività di ristorazione - 01/08/2015

 Andamento del mercato degli affitti di locali per attività di ristorazione   -   01/08/2015

 

Dall'inizio della crisi per la prima volta nell'ultimo triennio il numero di ristoranti a Mosca ha cominciato  a diminuire. Solo da novembre 2014 a gennaio 2015 quasi 50 locali hanno chiuso ed il fenomeno ha riguardato trasversalmente tutto il settore: dalle pizzerie ai ristoranti di cucina orientale, dai fast-food ai locali specializzati in cucina russa.

Le previsioni da parte degli addetti ai lavori per il periodo estivo ed autunnale lasciano intendere che vi possa essere un ulteriore sviluppo della situazione che induca entro la fine del 2015 una riduzione complessiva nella sola Mosca del 20-25% nel numero di questo genere di attività rispetto all'anno precedente.

A ben guardare la chiusura di queste strutture nella maggioranza dei casi non significa l'abbandono totale del settore da parte dell'operatore, ma coincide semmai spesso con una strategia più oculata in termini di ottimizzazione dei ricavi (ad esempio: tenere aperti solo i locali che registrano indici soddisfacenti per quanto concerne il fatturato) oppure, in taluni casi, con un rebranding mirato a cambiare il tipo di offerta anche in virtù delle mutate condizioni d'accesso al mercato dei prodotti alimentari d'importazione a seguito dell'embargo.

Interessante anche rilevare come, già alla fine del 2014 molte grosse catene di ristoranti abbiano firmato un protocollo d'intesa con cui si impegnavano a non subentrare in affitto nei locali lasciati sfitti da altri operatori che avessero aderito a questo accordo, laddove l'abbandono dei locali fosse stato causato da un imposto aumento del canone di locazione da parte del locatore di turno.

Così facendo, questa "lobby" della ristorazione - che comprendeva più di 30 ristoratori, tra cui il gruppo Novikov, Ginza Project, Starbucks, Rosinter, Torro Grill ed altri operatori - ha cercato di fare fronte comune nell'opposizione a quei proprietari che, nonostante le inusitate fluttuazioni del rublo rispetto alle valute, pretendevano di mantenere invariate le condizioni  del canone inizialmente concordato in valuta, senza mostrarsi disponibili ad adeguare le proprie aspettative di prezzo sulla base dei nuovi realia dei mercati valutari.

Sicuramente anche iniziative di questo tipo hanno contribuito a convincere molti proprietari ad accantonare (almeno per ora) l'idea di fissare i canoni di locazione in valuta; altri acconsentono per lo meno a prevedere nei contratti un tetto massimo e minimo del controvalore in rubli che permetta al conduttore di tutelarsi meglio da repentine fluttuazioni valutarie.

 

Ristorazione nei centri commerciali: i trend degli ultimi mesi (per leggere l'articolo premere > qui)

Tendenze sul segmento delle locazioni dei locali fronte strada: nelle zone pedonali o ad alta visibilità i canoni restano alti

Come riportato da Alessandro Alessio, fondatore della società di consulenze immobiliari Regens International, operativa sul mercato russo dal 2011, più "movimentata" la situazione sul segmento delle locazioni dei locali fronte strada: dopo un primo trimestre 2015 improntato alla cautela ed ad un approccio diffusamente attendista, oggi sono proprio gli operatori del settore della ristorazione tra i più attivi nella ricerca di spazi in centro per nuove aperture.

Questo fenomeno risulta ancora più significativo alla luce della ventilata ipotesi dell'entrata in vigore di una nuova normativa che prevedeva l'obbligo di chiusura entro le ore 23.00 per le attività commerciali in genere i cui negozi o locali si trovino ai piani inferiori di condomini residenziali.

Inizialmente questa nuova disposizione doveva diventare operativa dal 1° luglio 2015, ma al momento il governo ha deciso di frenare sulla proposta, forse anche per venire in soccorso al commercio e a tutte quelle attività - tra cui la maggior parte dei supermercati ma non solo - che di solito si insediano proprio in quartieri ad alta vocazione residenziale e che spesso, almeno nella capitale, lavorano 24 ore su 24.

La parabola media dei canoni per questo genere di spazi indubitabilmente negli ultimi mesi ha registrato una riduzione significativa. Cionondimeno i "corridoi commerciali" più prestigiosi o le zone pedonali del centro, ma anche gli immediati paraggi delle stazioni della metropolitana ubicati nelle periferie con intensi flussi pedonali continuano a presentare quotazioni elevate.

Nelle zone di minor passaggio o laddove il locale nello specifico sia caratterizzato da scarsa visibilità o da una configurazione in parte penalizzata (ad esempio senza o con piccole vetrine fronte strada oppure con una distribuzione degli spazi concentrata in massima parte nell'interrato) ovviamente la contrazione dei canoni è stata più rilevante, con punte del 20-30% rispetto al periodo pre-crisi.

Anche sul segmento dei locali fronte strada molti operatori sia russi che stranieri oggi puntano su spazi fino a 100 mq per bar o fast-food senza troppe pretese per una clientela giovane e con budget limitato, magari nelle immediate vicinanze del metrò o in zone contraddistinte da intensi flussi pedonali.

A seconda dell'ubicazione e delle caratteristiche intrinseche del locale, questo tipo di soluzioni può costare tra 400.000-800.000 RUB/mese se consideriamo solo zone tradizionalmente apprezzate o con buon potenziale in termini di visibilità.

Locali di superficie poco superiore (120-160 mq) precedentemente adibiti a fast-food di catene che per la crisi sono state costrette o a chiudere o a ridurre il numero di punti attivi sul territorio, rientrano di norma nella forbice di prezzi ricompresa tra 800.000-1.300.000 RUB/mese. Trattasi normalmente di spazi in posizioni ad alta visibilità in centro o vicino a luoghi di ritrovo della gioventù locale o al metrò.

Solitamente i ristoratori stranieri che vogliono proporre un concept di cucina europea con una spiccata identità anche negli arredi e nell'estetica degli interni dei locali, sono più orientati invece alla qualità del servizio e della preparazione dei cibi, piuttosto che alla "quantità". Conseguentemente la priorità non è tanto l'ubicazione in zona di forte passaggio pedonale (semmai interessano maggiormente posizioni con intensi flussi automobilistici), quanto la comodità della configurazione del locale e l'accessibilità dello stesso per il proprio target di clientela, più agiata e molto esigente da tutti i punti di vista.

 

Per ristoranti di questo genere si prediligono di solito superfici ricomprese tra 200-400 mq. Sul mercato attuale opzioni simili presentano quotazioni ricomprese in media tra 1.200.000-1.800.000 RUB, fortemente scontate rispetto ai valori a cui venivano proposte le stesse soluzioni un anno fa.

Alessandro Alessio
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