All'orizzonte novità legislative per regolamentare le compravendite di primingressi - 15/08/2015

Entro il 2020 ai costruttori sarà fatto divieto di vendere immobili "sulla carta"

 

A livello federale di recente si è cominciato a discutere un nuovo progetto di legge che potrebbe rivoluzionare il mercato dei primingressi a decorrere dal 2020.

L'intento è difatti quello di permettere ai costruttori di vendere solo immobili ultimati, precludendo dunque loro la possibilità di vendere sulla "carta". L'obiettivo è di ridurre al minimo i rischi per gli acquirenti delle nuove costruzioni.

Promotore di questa iniziativa è il governatore della regione di Mosca, il quale ha proposto di integrare ed emendare la legge federale 214-F3 "Sulla partecipazione per quote alla costruzione di condomini residenziali" che ad oggi sta alla base dei rapporti tra le società costruttrici ed i promissari acquirenti che spesso si vedono costretti a pagare in anticipo il 100% del prezzo per appartamenti primingresso non ancora ultimati.

Uno degli schemi proposti implicherebbe che le somme pattuite per le compravendite vengano versate dai compratori su conti in banca vincolati per essere poi girate al venditore solamente nel momento in cui quest'ultimo avrà provveduto ai propri adempimenti contrattuali. Questa fase "a 3" con le suddette funzioni di mediazione in capo agli istituti di credito potrebbe in realtà risultare solo transitoria ed essere avviata già dall'inizio del 2016.

La prospettiva di medio termine sarebbe invece quella, dal 2020, di vietare del tutto la vendita di immobili sulla carta da parte dei costruttori. A quel punto lo schema d'acquisto dei primingressi sarà soggetto alla sottoscrizione di contratti di compravendita "tradizionali" e non saranno più applicabili i dettami della sopracitata legge 214-F3.

La proposta tuttavia è stata accolta con apprensione e scetticismo dalle società di costruzione, le quali non vedono di buon occhio questo genere di cambiamenti.

Qualcuno sostiene che se l'idea verrà messa in pratica, i prezzi degli appartamenti primingresso schizzeranno verso l'alto, laddove uno degli indubbi vantaggi dell'acquisto "sulla carta" è che nelle prime fasi dei lavori di costruzione gli immobili presentano prezzi molto più accessibili, il che rende possibile l'acquisto ad un gran numero di persone che altrimenti non se li potrebbero permettere.

Altri affermano che tutto ciò creerà una sorta di monopolio sul mercato a favore delle grosse holding e farà uscire invece di scena quelle piccole e medie imprese edili con più limitata liquidità propria. Queste società finanziavano l'avanzamento lavori in buona parte con le caparre dei promissari acquirenti che compravano sulla carta. Per molti di questi investitori le condizioni di finanziamento offerte dalle banche si rivelerebbero poco convenienti e andrebbero a ledere sensibilmente i margini di profitto degli interventi immobiliari. Stando così le cose nell'ottica speculativa progetti del genere risulterebbero finanziariamente più rischiosi e meno incentivanti di prima.

Alcuni paventano che il divieto di vendere i primingressi prima della chiusura del cantiere possa indurre su questo segmento un aumento dei prezzi circa del 30%, il che coincide orientativamente con la differenza tra i prezzi di listino applicati nel momento del "lancio" delle vendite di appartamenti in complessi di cui sono appena stati avviati i lavori di scavo delle fondazioni ed i valori del prodotto finito al momento della consegna dell'immobile.

E' un dato oggettivo che anche in Russia i tempi sono maturi per un perfezionamento del quadro normativo che regolamenta i rapporti tra costruttori e privati nell'ambito delle compravendite di immobili di nuova costruzione. Certo è che in questa fase già così delicata sia per il settore dell'edilizia che per il suo notevole indotto, ci si auspica che venga individuata una soluzione equilibrata e di cui possano beneficiare tutte le parti interessate.

 

Alessandro Alessio
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