Appartamenti ad uso investimento: la classifica delle città più "redditizie" - 26/07/2015

Mosca e San Pietroburgo fanalini di coda tra i capoluoghi con più di 1 milione di abitanti

In tutta la Russia oggi si assiste ad una flessione nelle aspettative di redditività degli appartamenti acquistati a fini di investimento. Un recente studio del portale informativo Domofond condotto nelle città russe con popolazione eccedente il milione di persone, ha rilevato come la media più bassa (4,6% all'anno) in termini di rendite locative per immobili residenziali si registri proprio nella capitale, mentre il primato di questa particolare classifica è andato a Chelyabinsk (8,6% all'anno):

(*) sulla base dei dati ufficiali relativi al censimento del 2012

Non è un caso che gli ultimi tre posti siano occupati dai capoluoghi del paese con le quotazioni immobiliari più elevate. A Chelyabinsk invece, la prima classificata, rispetto alle altre città prese in esame, i valori di vendita sono ancora relativamente bassi (in media: 46.309 RUB/mq), mentre le quotazioni medie per gli affitti raggiungono i 310 RUB/mq/mese.

Va detto tra l'altro che la prima classificata da dicembre 2013 al maggio dell'anno in corso ha comunque registrato un calo nell'indice in oggetto dell'1,3%, mentre la media nelle principali città russe, stando ai dati statistici raccolti dal portale, negli ultimi 2 anni è scesa dal 7% al 6,3%.

Tra le ragioni di questa traiettoria, a parte la crisi economica e la riduzione dei redditi della popolazione, sicuramente ha inciso anche l'incremento generale dell'offerta che ora in molti casi eccede ampiamente la domanda.

I quartieri più redditizi di Mosca

Se analizziamo il mercato della capitale, le zone che presentano le rendite proporzionalmente più incentivanti sono in buona parte situate nelle periferie. Il primo posto è così andato a Myakinino, dove gli indicatori medi parlano di un'aspettativa di redditività annua pari al 5,7% lordo, soprattutto per interventi di nuova o recente costruzione della cosiddetta "classe economica". Agli ultimi posti troviamo invece alcuni tra i quartieri più pregiati ed ambiti del centro.

Anche sul mercato moscovita l'eccesso dell'offerta impostosi negli ultimi mesi ha trainato un ridimensionamento dei canoni di locazione, ma parallelamente ha indotto pure un calo dei prezzi di vendita, seppur non direttamente proporzionale. Ciò si spiega col fatto che, vista la situazione, i proprietari che intendano affittare il proprio appartamento per ricavarne una rendita, di solito tendono a reagire con maggior prontezza agli input che derivano dalla congiuntura di mercato adeguando più rapidamente le proprie aspettative di prezzo perché si rendono conto che altrimenti l'immobile resterà sfitto a lungo e loro si priveranno di un flusso di denaro che in molti casi risulta una fonte di reddito vitale per il nucleo familiare.

Nel momento in cui un proprietario decide invece di vendere l'immobile che rappresenta con buona probabilità la sua risorsa finanziaria primaria, l'obiettivo ovviamente è quello di ricavarne il massimo controvalore pecuniario possibile. Per raggiungere questo scopo spesso chi vende è disposto anche ad aspettare periodi più lunghi confidando di trovare "l'acquirente giusto" che sia disposto a pagare la somma inizialmente auspicata, salvo laddove vi sia reale necessità di vendere urgentemente e quindi ci si debba rassegnare a sconti anche significativi per venire incontro alle aspettative del compratore.

Sulla base dei rilevamenti statistici del portale informativo, ecco la "top-five" dei quartieri della capitale per quanto concerne gli indici di redditività media annua per gli affitti di appartamenti:

Nelle ultime posizioni del rating troviamo invece, tra gli altri, i dintorni di Teatral'naya, Tverskaya, Kropotkinskaya, Arbatskaya, Novokuznetskaya, Kievskaya e Park Kul'tury, dove le aspettative di redditività media annua per gli affitti residenziali possono oscillare di norma tra un non troppo incoraggiante 2,5% ed il 3,5 - 3,7% all'anno.

 

Alessandro Alessio
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