Come cercare di tutelarsi dalle truffe più diffuse e non incappare in "brutte sorprese"

Il settore immobiliare, com'è noto, ovunque e da sempre è palcoscenico di tentativi di truffe perpetrati da impostori recidivi o semplici "furboni" improvvisati ingolositi dalle prospettive di rapidi guadagni a scapito dei malcapitati di turno che spesso cadono nella trappola per buona fede o ingenuità.

Qui di seguito analizziamo in breve alcune delle forme di truffa più diffuse sul mercato russo per quanto concerne gli affitti di appartamenti.

Vendita di presunte "banche dati immobiliari" o fornitura di "servizi informativi"

Questo genere di truffa era molto diffusa fino a qualche anno fa e spesso trovava un "bersaglio naturale" involontario in persone appena trasferitesi nelle grandi città per lavoro o per motivi di studio, le quali, non conoscendo bene il mercato locale e trovandosi in una certa urgenza per cercare di risolvere il problema abitativo, si lasciavano abbindolare da pubblicità di appartamenti a prezzi particolarmente appetibili e palesemente al di sotto delle medie locali.

Gli inserzionisti di turno erano di solito società "specializzate" che, scusatesi per il fatto che l'appartamento in questione non fosse più disponibile, proponevano in modo molto cordiale un incontro in agenzia per proporre altre opzioni. Nel corso dell'incontro presso gli uffici dell'agenzia (che spesso era rappresentato da un'unico stanzino dove in apparenza lavorava uno staff di massimo 3-4 persone), quest'ultima proponeva al cliente l'acquisto di una "banca dati" comprendente indirizzi e numeri di telefono dei proprietari di alcune opzioni di appartamenti che sembravano perfetti per il cliente sia in termini di caratteristiche, ubicazione ed esigenze di budget. In apparenza la proposta pareva appetibile in quanto il costo richiesto era nettamente inferiore alla provvigione normalmente applicata dagli agenti immobiliari ed anche perché le condizioni di prezzo degli appartamenti presenti nella lista erano più convenienti di quelle di mercato.

Firmato il contratto di "fornitura di servizi informativi", il cliente - a fronte del pagamento di una somma che poteva variare di norma dai 3.000 - 5.000 rubli - si trovava tra le mani una semplice lista con le presunte coordinate di alcuni appartamenti in linea con le sue esigenze ed i contatti dei rispettivi proprietari.
Fatto sta che, com'è lecito supporre, quando il cliente cercava di contattare i nomi della lista e verificare l'attualità delle opzioni elencatevi, si sentiva rispondere che l'appartamento di turno non era in affitto, oppure che non esisteva affatto, o ancora i numeri di telefono risultavano inesistenti o staccati.

Una volta tornato nell'ufficio della sedicente "agenzia" per ottenere giustizia, al cliente veniva risposto che come da contratto sottoscritto da quest'ultimo i servizi informativi previsti (consistenti nella trasmissione di dati relativi ad appartamenti in affitto) erano stati debitamente prestati, e che quindi l'agenzia aveva pienamente espletato i suoi impegni contrattuali. A volte, con le buone o con le cattive ad alcuni clienti riusciva di farsi restituire i soldi, ma quasi sempre i malcapitati erano costretti ad andarsene con le pive nel sacco.

Nella maggior parte dei casi, nonostante le numerose segnalazioni agli organi competenti da parte di clienti "fregati", questo genere di ditte continuavano ad operare indisturbate per molto tempo anche perché i contratti fatti sottoscrivere agli sventurati di turno effettivamente erano predisposti in modo tale da non lasciare molti appigli per rivalersi dei questi impostori.

Sebbene oggi questo "fenomeno" presenti dimensioni meno salienti rispetto a 5-10 anni fa, cionondimeno  grazie al continuo afflusso in città di nuovi clienti ignari (provenienti soprattutto dalle altre regioni del paese), in metropoli quali Mosca e San Pietroburgo queste situazioni sono tuttora piuttosto diffuse.

In questi casi quello che si può consigliare è di non accettare mai richieste di pagamento anticipato per la prestazione di servizi "informativi" o di "selezione" concernenti l'affitto di appartamenti o camere che non diano garanzie di risultato.

Proprietario in "trasferta"

Questo schema purtroppo è ancora molto diffuso e per conseguire i loro propositi truffaldini spesso questi furboni utilizzano i canali che tradizionalmente gli utenti impiegano per la ricerca di appartamenti, tra cui i portali immobiliari più famosi ed a maggior visibilità.

Di norma anche in questo caso i prezzi indicati nelle inserzioni risultano inferiori a quanto sarebbe lecito attendersi se li si confronta ad esempio con le foto allegate nella pubblicità dell'immobile. Tuttavia la convenienza di prezzo, sebbene evidente agli occhi degli agenti immobiliari professionali, non è tale da rendere la proposta assolutamente inconcepibile: come dire che anziché venir proposto al suo plausibile valore di mercato l'appartamento presenta un prezzo ribassato del 10-15%.

Quando un eventuale interessato telefona all'inserzionista gli viene confermato che l'appartamento è assolutamente reale e descritto con dovizia di particolari credibili. Nel momento in cui però si chiede al sedicente proprietario di poter visionare l'appartamento dal vivo, quest'ultimo - adducendo il fatto di non risiedere in città e di dover venire apposta per mostrare l'immobile, facendosi quindi carico di costi di trasporto e lauto dispendio di tempo - pretende il pagamento di una "cauzione" (che anche qui di solito ammonta ad alcune migliaia di rubli) come conferma dell'interesse reale del potenziale inquilino.

Siccome il pagamento viene richiesto anticipatamente (e dev'essere effettuato su carta) e non in loco, è chiaro che se il cliente è disposto ad accettare questa richiesta, nella quasi totalità dei casi può stare certo che non rivedrà più né la somma versata, né tantomeno il fatidico appartamento.

Interessante notare come spesso questi truffatori (che ovviamente non sono i veri proprietari) utilizzino le medesime foto per appartamenti che su siti diversi vanno ad "identificare" appartamenti siti in città diverse.

Non è dato sapere (e poco importa, in fin dei conti) a quale appartamento "reale" facciano riferimento le foto utilizzate nelle inserzioni.

Anche in questo caso il consiglio che si può dare è di non accettare mai di pagare anticipatamente per qualcosa per cui non si sono preventivamente effettuate le dovute verifiche (sia sull'immobile che sulla persona che lo propone) e di non farsi abbindolare da proposte "palesemente troppo convenienti" per essere vere.

Affitto non autorizzato con conseguenti rischi per l'inquilino

Vi sono casi in cui la persona che propone l'appartamento a tutti gli effetti non ha diritto a disporne liberamente come vorrebbe far credere.

Bisogna sempre tener presente che, anche laddove una persona sia in possesso delle chiavi dell'immobile, ciò non significa automaticamente che sia autorizzata o che secondo la legge abbia diritto di perfezionare transazioni con l'immobile.

Nella prassi anche laddove un parente stretto venga incaricato dal legittimo proprietario ad affittare un appartamento ed occuparsi in prima persona della gestione dei rapporti con l'inquilino, è bene richiedere la presentazione di una procura notarile il cui testo confermi queste ipotesi e verificare, tra le altre cose, anche la durata e validità della stessa.

In altri casi può succedere che ad un inquilino che voglia/debba assentarsi per periodi prolungati venga in mente di cedere in subaffitto l'appartamento dove risiede, magari all'insaputa del proprietario. Il subaffitto di per sé non è vietato dalla legge, ma perché lo stesso risulti autorizzato dovrebbe essere previsto dal contratto d'affitto iniziale, ed a volte a questo fine si prevede l'obbligo del previo ottenimento del consenso del locatore.

Situazioni di questo genere dove non si sia provveduto ad accertarsi preventivamente di tutti questi aspetti possono portare a conseguenze sgradevoli, tra cui anche sfratti inaspettati o "senza preavviso" a seguito della presa di possesso e dell'insediamente nell'immobile.

Come cercare di tutelarsi al meglio?

Per quanto sia un corollario che può sembrare banale si consiglia di partire sempre dal presupposto che "fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio".

In questo senso, chiunque sia la controparte (compresi conoscenti, amici di amici, ecc.), per limitare il rischio di brutte sorprese in futuro non fatevi scrupoli a richiedere documentazione sull'appartamento e sul locatore (o chi lo rappresenta in forza di procura) che vi permettano di accertarvi che chi vi sta innanzi abbia effettivamente titolo di disporre pienamente dell'immobile.

Normalmente gli agenti immobiliari professionali hanno la possibilità di effettuare delle verifiche incrociate attingendo ai dati risultanti dall'Ufficio del Registro unico statale. In questo senso farsi assistere da un professionista può risultare determinante non solo nella fase preliminare ma anche e soprattutto nella redazione di un contratto di locazione che tuteli al meglio i propri interessi. 

Alessandro Alessio
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Una soluzione ricercata non solo dagli studenti, ma anche da giovani professionisti e famiglie  

Seppur indiscutibilmente i prezzi degli affitti a Mosca si siano parzialmente ridimensionati negli ultimi 2-3 anni in virtù della crisi, dell'instabilità economica e di un più cauto approccio di molte persone al contenimento delle spese, ancora oggi in generale la capitale resta una città dall'elevato costo della vita e dove i valori medi dei canoni di locazione risultano superiori alla maggior parte dei principali centri urbani europee.

Non sorprende dunque che - come capita anche in altre metropoli nel resto del mondo - non solo giovani o studenti ma anche famiglie e professionisti o comunque persone con un impiego stabile e tendenzialmente ben retribuito, preferiscano optare per una soluzione condivisa con altre persone in zona magari più centrale piuttosto che per l'affitto di un appartamento tutto per sé in quartieri più periferici.

Questo genere di situazioni è molto diffuso non solo tra i russi (soprattutto quelli trasferitisi nella capitale dalle regioni), ma anche tra gli stranieri (di solito quelli a cui l'azienda non copre  i costi per l'alloggio). Anche per questo il segmento in oggetto vanta una domanda sempre vivace e costante.

Ci sono persone che prediligono insediarsi in appartamenti condivisi in quanto la trovano una forma stimolante di confronto e socializzazione con coetanei o individui con interessi simili. In altri casi invece la scelta è dettata piuttosto da ristrettezze economiche che inducono anche interi nuclei familiari ad affittare una stanza e vivere in modo simile a come si faceva in periodo sovietico nelle kommunalki, appartamenti condivisi dove in ogni stanza viveva una famiglia e bagno/i e cucina erano in comune.

Qui di seguito riportiamo una panoramica sul tipo di soluzioni che ci si può aspettare di trovare sulla base del budget a disposizione:

·  Budget da 15.000 a 20.000 RUB/mese (fino a 300 Euro al mese)
Solitamente entro questa fascia di prezzo si può sperare di trovare una stanza anche in buone condizioni in quartieri periferici della capitale, in zone comunque coperte dalla metropolitana. In centro teoricamente è possibile trovare camere in affitto, ma in appartamenti con finiture e mobilio desueti e condivisi con un gran numero di coinquilini.

·  Budget tra 21.000 e 25.000 RUB/mese (da 300 a 350 Euro/mese)
Entro questo tetto massimo di spesa è possibile affittare camere in condizioni dignitose all'interno di appartamenti in posizione semi-centrale (entro 15-20 minuti di metrò dal centro) e entro 10-15 minuti a piedi dalla stazione di metropolitana più vicina.

·  Budget tra 26.000 e 30.000 RUB/mese (da 350 a 420 Euro/mese)
Chi dispone di un budget di questo tipo può sperare di trovare soluzioni in buono stato di conservazione anche nei quartieri più centrali della capitale. Proporzionalmente, fuori dal centro si può puntare anche su camere ristrutturate in appartamenti con arredamento moderno e completamente accessoriati.

·  Budget tra 30.000 e 40.000 RUB/mese (da 420 a 600 Euro al mese)
In questa fascia di prezzo è possibile trovare camere in affitto all'interno di appartamenti ristrutturati  situati nei quartieri centrali di Mosca, in zone molto servite. In alternativa, con un po' di fortuna, si può trovare un appartamentino in affitto in condizioni decenti ma non nuove in posizione periferica ma servita dalla metropolitana.

·  Da 45.000-50.000 RUB/mese in su (da 650 a 700 Euro/mese)
Con esborsi di quest'entità si può già puntare appartamenti indipendenti mono- o bilocali in condizioni dignitose in affitto in zone semi-centrali, inseriti in condomini siti entro 10-15 minuti a piedi dal metrò.

·  Da 55.000 RUB/mese in su (da 750 Euro circa/mese in su)
Questo budget permette di considerare appartamenti mono- o bilocali in condizioni interne molto buone e con arredamento moderno siti in zone centrali (nei quartieri ricompresi all'interno della linea circolare del metrò).

Alessandro Alessio
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Tendenze incoraggianti per investitori e aziende nella "nuova realtà" del mercato immobiliare

Rispetto ai primi mesi dall'inizio della crisi in cui la Russia è scivolata verso metà 2014, questo 2017 che volge al termine da certi punti di vista lascia presagire alcune tendenze confortanti.

Indubbiamente negli ultimi anni si è assistito alla "fuga" di un gran numero di specialisti stranieri (diventati un costo eccessivo ed in certi casi ingiustificato per le rispettive società, che ora preferiscono puntare su manager russi) e molte realtà sia locali che non hanno chiuso i battenti. Tuttavia chi è rimasto nella maggior parte dei casi è riuscito a rafforzare le proprie posizioni conquistando fette di mercato lasciate orfane dai concorrenti deficitari.

In alcuni ambiti poi operatori che fino ad oggi consideravano lo "sbarco in Russia" troppo esoso ed arrischiato sembrano ora aver preso coraggio e paiono intenzionati a cogliere l'occasione per entrare su questo mercato che rappresenta comunque uno sbocco ad un bacino d'utenza potenziale da circa 150 milioni di persone.

La quasi totalità delle aziende che operano da molti anni nel paese e che si attengono a strategie a lungo termine, dopo un biennio complicato, nel corso del 2017 hanno ricominciato a registrare risultati incoraggianti che, seppur ancora lontani da quelli dei "tempi d'oro", comunque rappresentano una buona base per continuare a lavorare e magari per pianificare pure un'espansione.

Sono soprattutto queste le realtà imprenditoriali che non a caso proprio in questa fase tendono ad investire maggiormente, chi in immobili strumentali all'attività (uffici, show-room, altri), chi in stabilimenti produttivi, a seconda del settore di riferimento.

E' importante rilevare inoltre come buona parte dei russi si siano finalmente resi conto che quella attuale non è una "crisi di passaggio", bensì - come già più volte affermato anche da personaggi di primo piano del panorama finanziario e bancario locale - una vera e propria "nuova realtà" che coincide con l'ingresso del paese in un nuovo ciclo macroeconomico, destinato a protrarsi quasi sicuramente per diversi anni.

L'accettazione di questa definizione non ha valenza solo dialettica o astratta, ma fa una differenza sostanziale se si ragiona in termini di prospettive del mercato immobiliare nei prossimi mesi.

In questo senso cerchiamo qui di seguito di capire come alcune tendenze di questa "nuova realtà" si sono riflesse (o si potranno riflettere), direttamente od indirettamente, sul settore immobiliare in Russia:

In conclusione credo che si possa dire che oggi non sembra esserci più spazio sul mercato russo (indipendentemente dal settore di competenza) per quegli operatori che puntano sulla strategia del "mordi e fuggi" (o, per dirla in altro modo, dell' "arraffa e scappa"): l'esperienza di tante aziende straniere che oggi -contrariamente a quanto sembrano suggerire i presupposti - sono addirittura in espansione, ci insegna che in Russia le più grandi soddisfazioni sono possibili quando c'è una strategia di lungo termine che permetta di trovare anche nelle crisi (o nelle fasi di recessione) la chiave di lettura più corretta e di cogliere così le opportunità migliori.

Alessandro Alessio
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Negli ultimi mesi continuano a registrarsi tendenze incoraggianti
 

Già da molti anni diverse catene alberghiere internazionali hanno preso d'assalto la Russia aprendo un gran numero di strutture e puntando in alcuni casi non solo su Mosca e San Pietroburgo, ma anche su altri centri economici importanti del paese con più di un milione di abitanti.

Ed è così che ad oggi ad esempio la catena francese Accor Hotels gestisce ben 39 alberghi con 7 diverse denominazioni (tra cui Mercure, Swissotel, Novotel, Adagio ed Ibis). Al secondo posto per numero di "bandierine" troviamo Carlson Rezidor Hotel Group che vanta 35 strutture per lo più recanti i brand Radisson o Park Inn, tra cui il celeberrimo ex-hotel Ukraina nella capitale, ma anche hotel a Kazan, Sochi, Veliky Novgorod, Petrozavodsk e Yaroslavl. Una menzione di rilievo meritano senz'altro anche le catene Hilton (che comprende anche i brand DoubleTree ed Hampton), Marriott International ed Intercontinental Hotels Group (a cui fanno capo anche i marchi HolidayInn e Crowne Plaza).

La segmentazione del turismo-business

Si calcola che circa il 30% dei visitatori di categoria "business" (chi viaggia per lavoro) nella prima metà del 2017 abbia prenotato in strutture dei 5 gruppi sopra menzionati. Più o meno il 15% invece ha optato per una sistemazione presso altre catene alberghiere straniere, mentre neanche il 7% ha alloggiato presso hotel di società di gestione russe, tra cui spiccano Azimut Hotels, HELIOPARK Hotels & Resorts, Cronwell Hotels & Resorts e AMAKS Hotels.

Stando ai dati resi noti da società specializzate, quando visitano la Russia per viaggi d'affari molti stranieri preferiscono soggiornare presso strutture dei brand Holiday Inn, Hilton Garden Inn, Courtyard by Marriott, Park Inn by Radisson o Novotel. All'estero invece i collaboratori delle grosse aziende spesso prenotano in strutture Novotel, Marriott, Mercure, Hyatt и Hilton.

E' interessante rilevare come - secondo gli addetti ai lavori - gli alberghi a 5-stelle all'estero in media possono risultare significativamente più abbordabili rispetto a strutture di pari categoria in Russia, per questo i turisti "business" spesso in altri paesi organizzano la loro permanenza in strutture ricettive a 4 o 5 stelle, mentre quando vengono in Russia si "accontentano" di soggiornare in hotel a 3 o 4 stelle al massimo.

Non solo Mosca e San Pietroburgo: si comincia a puntare anche sulle regioni

Più della metà di tutti gli hotel gestiti da catene internazionali in Russia sono concentrati nella capitale e a San Pietroburgo, mentre circa il 10% è a Sochi. Negli ultimi mesi però, oltre ai capoluoghi regionali con più di 1 milione di abitanti, alcuni gruppi alberghieri  sembrano orientati a svilupparsi anche in centri con popolazione superiore a 300.000 persone.

Tra i capofila di questa tendenza menzione particolare merita il gruppo Domina, impegnato già da anni nella realizzazione di diversi progetti alberghieri nelle regioni della Federazione Russa, e che - oltre alle strutture già operative a San Pietroburgo e Novosibirsk - ha in progetto nuovi alberghi a Tyumen, Ekaterinburg, Tomsk, Kaliningrad e Lipetsk.

Senza dubbio la designazione della Russia quale paese-organizzatore dei Campionati Mondiali di calcio del 2018 ha dato un ulteriore impulso ai progetti di costruzione di nuove strutture ricettive non solo a Mosca (dove si prevede l'inaugurazione del Four Points By Sheraton all'aeroporto di Vnukovo, un Radisson Blu in un nuovo complesso multifunzionale su Olimpysky Prospekt e Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park su Leningradsky Prospekt), ma anche in altre città che ospiteranno una parte degli incontri. A Nizhny Novgorod ad esempio aprirà i battenti un nuovo hotel Marriott, a Saransk Four Points by Sheraton, a Rostov-sul-Don strutture di Sheraton e Radisson.

Per alcuni gruppi alberghieri un ulteriore stimolo per la crescita sembra essere il crescente afflusso di turisti dalla Cina e dall'area del sud-est asiatico (Corea e Vietnam in primis), ma anche India ed Iran.
Rispetto al 2016 anche il turismo interno ha registrato dati incoraggianti (+10%), con regioni come il Tatarstan (in particolare il capoluogo Kazan'), l'Altai e Krasnodar (dove si trova Sochi) che registrano una crescente popolarità.

Il potenziale crescente delle sistemazioni alternative

Negli ultimi mesi nelle città a maggiore vocazione turistica le strutture "alternative" hanno registrato un aumento della quota di mercato raggiungendo circa il 10%. La metà dell'offerta di questa categoria riguarda ovviamente i poli d'attrazione turistica per eccellenza: San Pietroburgo e Mosca, dove viaggiatori individuali e famiglie non di rado optano per una sistemazione più economica in mini-hotel, ostelli o appartamenti/stanze in affitto da privati.

Ampia diffusione ha oramai assunto anche in Russia il fenomeno globale di AirBnB. Dati resi noti recentemente da fonti ufficiali parlano di un'offerta che ad oggi supera i 40.000 alloggi in tutto il paese.
Tra maggio 2016 ed aprile 2017 si calcola che ben 400.000 turisti abbiano prenotato la propria sistemazione in Russia tramite il portale, il che equivale ad un incremento dell'85% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Di questi, il 43% è andato a San Pietroburgo, ed il 25% a Mosca.

In quest'ottica si ritiene che entro il 2018 (sempre in occasione dei Mondiali di calcio), il numero di strutture di questo tipo possa crescere fino al 20% rispetto al 2016.

Statistiche a confronto (attualizzate a fine 2016)

Qui di seguito riportiamo i dati resi noti dal dipartimento analitico della società di consulenze Colliers con un'analisi comparativa tra i settori alberghieri di Mosca e San Pietroburgo attualizzati a fine 2016:

fonte: Colliers International

Un investimento sempre attuale

Se già oggi in Russia sono presenti 20 catene internazionali con poco meno di 200 strutture operative in più di 30 città, molti altri gruppi da tutto il mondo da tempo sono alla ricerca di opportunità per entrare su questo mercato che pare destinato a garantire ancora delle ottime prospettive, non solo nel breve/medio termine.  

Chi dovesse essere interessato all'acquisto di immobili a destinazione ricettiva in Russia, può Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. per approfondimenti.

Alessandro Alessio
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