Cosa devono attendersi gli investitori nei prossimi mesi?

L'andamento del mercato immobiliare in genere un po' dappertutto è influenzato in modo particolare dai seguenti fattori:

a) situazione congiunturale e prospettive macroeconomiche nel breve/medio termine;
b) rapporto tra domanda e offerta;
c) appetibilità dell'investimento in termini di capitalizzazione e rivalutazione nel medio termine;
d) attrattiva del mercato locale per investitori esterni.

Partendo da questi presupposti, vediamo con quali premesse è cominciato il 2017 e che tipo di sviluppi è lecito attendersi in una prospettiva di breve/medio termine.

Crisi di passaggio o "nuova realtà"?
 

Stando ai dati ufficiali del Ministero delle Finanze non solo il PIL del paese ha registrato un'ulteriore contrazione rispetto all'anno precedente, ma l'economia reale - tradotta nel reddito medio della popolazione e le spese per i consumi delle famiglie - dall'inizio del 2016 si è ridotta di più del 5%.

Già per il secondo anno di fila dunque la qualità della vita per la famiglia russa media va peggiorando, ed all'orizzonte non sembrano stagliarsi prospettive di miglioramento immediato.

L'accordo con i paesi dell'OPEC per la riduzione dei volumi di estrazione del petrolio garantirà probabilmente di sostenere il prezzo del barile a livelli accettabili, ma ciò non sarà sufficiente ad indurre cambiamenti cardinali di rotta, anche perché senza riforme strutturali difficilmente l'economia russa potrà risollevarsi rapidamente anche in caso di uscita dalla recessione, come ricordato nel dicembre scorso pure dalla governatrice della Banca Centrale Russa, El'vira Nabiullina.

Secondo uno studio recentemente condotto dal Ministero dello Sviluppo Economico, la recessione nel paese potrebbe venir superata già nel 2017, ma i tempi di crescita del PIL anche in seguito continueranno a restare bassi (tra 1,7 - 2,6% all'anno) rispetto alle medie mondiali, mentre i redditi della popolazione potrebbero aumentare in media solo dell'1,4% all'anno, il che permetterebbe di tornare ai livelli pre-crisi solo intorno al 2021.

In questo senso forse, come la stessa Nabiullina suggerì di fare già l'anno scorso, sarebbe opportuno accantonare la parola "crisi" a favore di una più rassegnata "nuova realtà" destinata a rivoluzionare lo stile di vita della popolazione locale.

Domanda vs. offerta

Riconducendo quanto detto al settore immobiliare, tutti gli elementi di cui sopra lasciano presagire che nell'immediato (e forse per alcuni anni) le probabilità di un incremento della domanda su certi segmenti del mercato saranno piuttosto risicate e conseguentemente è difficile anche per i più ottimisti individuare motivazioni coerenti che possano giustificare un sensibile aumento dei valori degli immobili. L'epoca degli "stipendi d'oro" resi possibili dai ritmi forsennati della crescita dell'economia nel paese (grazie ai valori record di un tempo del petrolio) sembra dunque un lontano ricordo destinato a sbiadire nella memoria.

I russi facoltosi le cui finanze non hanno troppo risentito della situazione, nella maggior parte dei casi hanno già da tempo soddisfatto le proprie esigenze abitative e magari dispongono anche di altri immobili acquistati per investimento (ad esempio da mettere a reddito), sia in Russia che all'estero. Di conseguenza oggi, nonostante il calo generalizzato dei prezzi, pochi di questi sentono la necessità di ampliare ulteriormente il proprio portafoglio immobiliare, anche in virtù dell'aumento dei costi correlati alla proprietà degli immobili (tassazione, utenze e spese condominiali) e alle maggiori difficoltà a trovare affittuari che garantiscano una rendita locativa stabile e sicura.

Al contrario, tra chi veramente è motivato a migliorare le proprie condizioni abitative, molti si scontrano con ristrettezze finanziarie ed incertezze legate al lavoro (tra cui il rischio di riduzione dello stipendio o licenziamento), cui fanno da contraltare tassi d'interesse bancari in discesa.

Se quindi si analizza la stratificazione della domanda attuale, si può notare come oggi la parte del leone la facciano non tanto investitori privati "a caccia di occasioni", quanto persone comuni che cercano - nei limiti delle loro possibilità e delle condizioni congiunturali avverse - di risolvere una necessità primaria: l'acquisto della casa di proprietà.  

Prezzi "reali" o specchietto per le allodole?

Secondo i rilevamenti statistici dell'Osservatorio del mercato immobiliare, sul segmento residenziale nella regione di Mosca le quotazioni medie nel corso del 2016 sarebbero scese circa del 3%. Tutttavia un recente sondaggio condotto tra i professionisti del settore ha evidenziato un elemento ben più significativo: solo 1/5 delle proposte attualmente sul mercato, secondo l'opinione degli agenti immobiliari che se ne occupano, sono destinate a trovare acquirenti entro un orizzonte temporale ragionevole. La maggior parte degli immobili pubblicizzati tanto sui portali immobiliari che dalle singole agenzie presenterebbero dunque prezzi gonfiati, destinati per questo a restare invenduti per mesi e forse anni, o fino a quando i proprietari di turno non si dimostreranno disposti a scendere a più miti consigli.

Questo atteggiamento di molti venditori contrapposto al fatto che invece oggi gli acquirenti sperano di riuscire a comprare "sottoprezzo" (o comunque spuntando sconti anche dell'8-10% rispetto al prezzo esposto) fa sì che questo gran numero di immobili oggi risulti pressoché invendibile e contribuisca a creare un senso di stagnazione.

Se si esula da casi specifici resta tuttavia un dato di fatto importante: da metà 2014 ad oggi i valori medi degli immobili residenziali a Mosca hanno registrato un calo quantificabile nel 15-20%.

Sul segmento degli immobili di nuova costruzione ubicati tra il Terzo Anello e MKAD, nonostante fluttuazioni delle quotazioni medie quasi impercettibili nel corso del 2016, oggi non è più un miraggio trovare in complessi di categoria "economica" appartamenti monolocali (30-35 mq) in vendita nella fascia di prezzo ricompresa tra 3,5 - 4 milioni di rubli, laddove fino a 2-3 anni fa era pressoché impossibile trovare primingressi a meno di 140.000 RUB/mq (5 milioni di rubli). 

Parallelamente al calo dei valori medi degli appartamenti (sia "usati" che negli interventi di nuova costruzione) i tassi d'interesse dei mutui negli ultimi dodici mesi sono scesi ulteriormente (pur restando molto alti, rispetto agli standard cui siamo abituati nella zona-Euro) con minimi che hanno toccato l'11 - 11,5% all'anno. Ciò inevitabilmente ha favorito un aumento delle vendite (+10%) rispetto all'anno precedente soprattutto sul segmento dei primingressi ubicati fuori dal centro.

Se da un lato ciò potrebbe far pensare ad una situazione tutto sommato non così scoraggiante, l'aumento della domanda su certi segmenti non riesce a tenere il passo di un'offerta che cresce a dismisura: nel solo 2016 sul territorio metropolitano di Mosca sono stati immessi più di 2,5 milioni di metri quadri di nuovi appartamenti.

Da ciò ne consegue che il mercato ad oggi non è in grado di "assorbire" i volumi delle nuove immissioni e spesso a fine lavori la percentuale di invenduto è anche del 25-30% con la prospettiva di salire addirittura al 40-50% nei prossimi anni, se il trend dovesse restare immutato.

Gli analisti prevedono che, se non verranno significativamente ridimensionati i volumi di costruito almeno del 30% e la congiuntura economica nel paese non garantirà un sensibile aumento dei redditi della popolazione, le quotazioni medie degli immobili nella regione di Mosca nei prossimi mesi continueranno a scendere in media del 10% all'anno.

Probabile che le riduzioni più sensibili riguarderanno gli immobili di categoria "business" o di fascia alta, che oggi presentano prezzi fortemente gonfiati a fronte di una domanda nettamente inferiore rispetto a quella per immobili di classe più economica. Di conseguenza le quotazioni medie in centro potrebbero sprofondare ulteriormente, anche a seconda della reale necessità di vendere dei proprietari di turno. Un'eccezione sono gli interventi di pregio, che come sempre fanno "un mercato a sé".

Il patrimonio edilizio residenziale di periodo sovietico nella prospettiva di medio/lungo termine tenderà necessariamente a deprezzarsi: i condomìni del periodo di Khrushev o le case di pannelli costruite tra gli anni Sessanta e Ottanta già oggi - nonostante i prezzi più appetibili - sembrano difatti aver perso qualsiasi attrattiva per gli acquirenti di oggi, mentre gli appartamenti in complessi di tipo staliniano probabilmente riusciranno a preservare meglio il proprio valore, anche a seconda dell'ubicazione.

In generale comunque le nuove costruzioni sembrano destinate a prevalere nella competizione con gli appartamenti "usati", in quanto le prime offrono un  rapporto qualità/prezzo ritenuto più ragionevole dai sempre più cauti acquirenti rispetto ai secondi, le cui quotazioni spesso sono figlie dei capricci e dell'eccessiva avidità del venditore piuttosto che delle logiche congiunturali e di mercato. A fronte di ciò molte persone sono disposte a rinunciare a vivere nelle zone più centrali della capitale per spostarsi tra il Terzo Anello e MKAD.

Largo agli investitori stranieri?

Viste le premesse di cui sopra, per gli investitori stranieri si prospettano comunque delle opportunità interessanti.

E' evidente che il grande vantaggio di acquistare un immobile oggi sta nei prezzi sicuramente più accessibili rispetto ad un paio di anni fa e nell'offerta spropositata che può far sperare in ulteriori margini di trattabilità nel caso si riesca a trovare venditori che hanno urgenza di vendere o sono motivati a farlo in tempi brevi.

Questi fattori tra le altre cose hanno contribuito ad attirare a Mosca un numero crescente di investitori non tanto dall'estero quanto dalle regioni della Federazione Russa, che sembrano puntare soprattutto su immobili di lusso, improvvisamente diventati "alla portata".

Per gli stranieri che dispongono di capitale in valuta, ciò che rende l'operazione ancora più appetibile continuano ad essere i tassi di cambio che - sebbene lontani dai picchi toccati all'inizio del 2016 quando l'Euro si era assestato intorno ai 90 rubli e il Dollaro a 80 - anche ai livelli attuali si mantengono sufficientemente vantaggiosi. Questo ha reso Mosca più "abbordabile", con quotazioni medie al cui confronto non sfigurano più quelle delle città italiane più costose.

Indubbiamente se si investe oggi su questo mercato è opportuno mettere in conto un orizzonte temporale a medio/lungo termine per l'uscita dall'investimento (non meno di 4-5 anni), perché anche acquistando con sconti significativi non ci si potrà aspettare entro pochi mesi o un paio d'anni di rivendere con lauti profitti.

Nell'ottica della messa a reddito, le aspettative di capitalizzazione non sono mutate particolarmente con la crisi: per il residenziale di fascia medio-bassa (compresa la classe "economica") in media tra il 5 - 6,5% all'anno, mentre per il commerciale tra il 10-12% all'anno. Tuttavia in questa prospettiva il rischio di lunghi periodi sfitti o di un'eventuale insolvenza degli inquilini vengono percepiti maggiormente rispetto al passato; il primo per le difficoltà oggettive di trovare un conduttore, considerato il gran numero di immobili con cui si entra in competizione, mentre il secondo per le problematiche generali legate all'economia e da cui non sono immuni né i privati (le famiglie), né le aziende.

Se dunque per gli investitori stranieri con aspettative meramente speculative è auspicabile ponderare attentamente tutti i pro e i contro sopra elencati per individuare la strategia più idonea a ridurre al minimo i rischi, per chi invece - per questioni personali o per lavoro - coltiva piani di lungo termine in Russia, le condizioni attuali sono più che propizie per cominciare a valutare seriamente l'acquisto di un immobile. Difatti non  si può sperare che questa straordinaria concomitanza di fattori (congiuntura economica, squilibrio tra domanda e offerta, "incrementato potere d'acquisto" in virtù dei tassi di cambio vantaggiosi, ecc.) possa durare in eterno, e come sappiamo il tempismo è uno degli ingredienti fondamentali per cogliere le vere occasioni.

Alessandro Alessio
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Andamento del mercato degli uffici in affitto a San Pietroburgo dall'inizio della crisi ad oggi   -   27/11/2016

Se si prende in esame l'andamento dei prezzi medi sul mercato immobiliare in Russia nell'ultimo biennio (tra la fine del  2014 e questi ultimi mesi del 2016) è evidente come il segmento direzionale sia stato quello su cui gli effetti della congiuntura economica sfavorevole nel paese e dell'inusitata svalutazione del rublo hanno inciso maggiormente.

I motivi di ciò sono da ricercarsi principalmente nei seguenti fattori:

a) tentativo di molte società di limitare le spese tramite riduzione del personale, rinegoziazione dei canoni d'affitto oppure ricerca di spazi più piccoli e/o meno costosi;

b) fallimento di molte società russe rimaste vittima di problemi finanziari divenuti insormontabili con l'incedere ed il protrarsi della crisi;

c) uscita di scena di alcune società straniere che, viste le subentrate difficoltà e le ridotte prospettive di guadagno nel periodo di breve/medio termine, hanno preferito abbandonare il mercato russo;

d) ultimazione dei lavori di costruzione di nuovi complessi di uffici di classe "A" o "B+" che sono andati a rimpolpare ulteriormente l'offerta di superfici a destinazione direzionale.

I fenomeni sopra elencati hanno portato in particolare alle seguenti conseguenze:

1) incremento di superfici sfitte in tutte le zone della città;

2) offerta in eccesso a fronte di una domanda in calo rispetto agli anni precedenti;

3) temporaneo accantonamento dei canoni in valuta sulla quasi totalità dei segmenti ad eccezione della "classe A", dove alcuni proprietari continuano ad applicare canoni fissati in dollari.

Analisi comparativa delle quotazioni medie suddivise per categoria

Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a fine settembre 2014 

      (*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 50 RUB

Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a fine settembre 2015 

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 74,5 RUB

Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a novembre 2016 

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 69 RUB

Tabella riassuntiva delle quotazioni medie per quartiere

Percentuale di spazi sfitti rispetto all'offerta complessiva di uffici di classe "A" e "B" 
città: San Pietroburgo
suddivisione: per quartieri

Alessandro Alessio
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Per alcuni interventi non è prevista la possibilità di regolarizzazione 

Capita spesso di imbattersi in appartamenti in cui i proprietari hanno effettuato delle modifiche planimetriche senza debitamente accatastarle presso gli enti competenti. In molti casi regolarizzare queste opere anche a distanza di tempo non risulta troppo problematico, ma vi sono determinati tipi di interventi per i quali la normativa vigente non prevede la possibilità di "condono".

La necessità di ottenere previa autorizzazione dagli organi preposti a volte non riguarda solo modifiche nella distribuzione degli spazi interni ma anche, in taluni casi, il riassetto impiantistico. Allo stesso tempo tra gli interventi consentiti ve ne sono alcuni per i quali non è necessario ottenere alcuna autorizzazione preventiva.

Opere consentite per le quali non è richiesta autorizzazione:

·         creazione di aperture in pareti non portanti e tramezzi

·         montaggio o smontaggio di pareti non portanti che non confinino con cucine o bagni

·         smontaggio di armadi a muro

·         verandatura di balconi o logge

·         spostamento (o ampliamento) della cucina nel caso i locali sottostanti siano a destinazione non abitativa

·         installazione di condizionatori

·         sostituzione di finestre e infissi

·         sostituzione dei radiatori

·         installazione o spostamento di sanitari, lavandini, vasche, docce e simili entro i confini pre-esistenti delle stanze da bagno o delle cucine all'interno di cui si trovano (ciò vale solamente le unità residenziali; per le medesime opere, se effettuate in immobili a destinazione non abitativa, è richiesta un'autorizzazione).

Opere consentite per le quali è richiesta autorizzazione:

·         commassamento o frazionamento dei vani della  superficie abitabile (soggiorno o camere), a patto che il vano così derivato sia non meno di 9 mq, abbia almeno una finestra e sia largo non meno di 2 metri

·         ampliamento di corridoi, ripostigli o vani guardaroba a scapito di soggiorno o camere

·         commassamento di bagno e toilette - se precedentemente divisi - ai fini di creare un vano unico

·         ampliamento della superficie di cucine, bagni o toilette a scapito di corridoi, atri d'ingresso, ripostigli o altri vani accessori

·         spostamento di bagni (a patto che ciò risulti tecnicamente possibile) in concomitanza con i vani accessori (e non quindi soggiorno o camere) dell'appartamento sottostante

·         sostituzione di fornelli a gas con fornelli elettrici in cucina

·         installazione, sostituzione o spostamento di fornelli o altre apparecchiature a gas

• installazione di tramezzi e paretine se la casa ha i solai in legno
• creazione o spostamento di bagni e toilette
• creazione di aperture in pareti portanti
• installazione di pareti aggiuntive (ad esempio in mattoni) che comportino un peso eccesivo supplementare sui solai
• interventi di adeguamento o sostituzione delle tubazioni e/o degli impianti esistenti che presuppongano un incremento nei consumi idrico e di energia elettrica

Opere vietate (non condonabili):

·         creazione di fori di passaggio (privi di porta) in pareti divisorie che mettano in comunicazione con cucine allacciate alla rete del gas

·         spostamento di bagni o toilette in concomitanza della cucina, il soggiorno o le camere dell'appartamento sottostante (questa norma non si applica agli appartamenti bilivello)

·         ampliamento della superficie della cucina a scapito del soggiorno, delle camere o dei bagni

·         ampliamento della superficie dei bagni a scapito del soggiorno, delle camere o della cucina

·         spostamento dei radiatori del riscaldamento centralizzato sulle logge o sui balconi

·         nascondere nelle pareti od intervenire sulle colonne montanti del gas, del riscaldamento, dell'acqua e di scarico

In realtà su alcuni punti ancora oggi le posizioni delle imprese edili possono essere difformi o comunque non troppo categoriche. Ad esempio taluni si attengono alla regola che anche in caso di modifiche planimetriche non bisognerebbe toccare le pareti portanti dell'appartamento, mentre altri sostengono che in realtà non vi è in merito un divieto perentorio, ma per potervi intervenire servono semplicemente delle perizie più accurate ed un numero maggiore di autorizzazioni, spesso dispendiose in termini sia di tempo che di denaro.

A parte questo nella tabella è specificato tra gli altri il veto di ampliare la superficie della cucina a scapito di uno dei vani abitativi (zona giorno o camere da letto), tuttavia nella prassi, soprattutto nelle nuove costruzioni, spesso una netta suddivisione tra questi vani non è così accentuata ed i costruttori cercano di risolvere il problema magari con l'ausilio di partizioni scorrevoli o ampi fori ad arcata. Cionondimeno da normativa si dovrebbe far in modo che i confini di due stanze (cucina e zona giorno) dalle funzioni così diverse fossero chiaramente visibili.

Anche nei monolocali si dovrebbero prevedere delle partizioni tra vani abitativi e accessori (quali la cucina), se non per mezzo di vere e proprie pareti, almeno con tramezzi più leggeri e non del tutto chiusi. Difatti quest'ultima soluzione, al pari delle aperture ad arcata, sono equiparati a "confini formali tra vani di diversa funzione".

L'ottenimento delle autorizzazioni necessarie

Per prima cosa bisogna predisporre un progetto che documenti le modifiche richieste da sottoporre agli organi competenti insieme al pacchetto di documenti relativi all'immobile ed al modulo di domanda debitamente compilato. A seconda dei tipi di lavori previsti, l'approvazione da parte dell'ente preposto (a Mosca è l'Ispettorato per le questioni abitative, Moszhilinspektsiya) di solito viene rilasciata in un periodo che varia tra 10 - 30 giorni.

Le opere andrebbero auspicabilmente avviate solo previo ottenimento dell'autorizzazione, tuttavia, qualora ciò non sia stato fatto, è prevista la possibilità di condonare opere già effettuate ma non ancora accatastate, a patto che le stesse siano riconducibili alle tipologie di interventi consentite.

A lavori ultimati e modifiche apportate è necessario rivolgersi all'Ufficio dell'Inventario (BTI) affinché quest'ultimo provveda  all'aggiornamento della planimetria e del relativo certificato tecnico (Technichesky pasport) dell'immobile.

Possibili conseguenze in caso di opere abusive

Proprio di recente ha fatto scalpore la sentenza di un tribunale di Mosca che ha fatto mettere sotto sequesto un appartamento in cui erano stati effettuati lavori abusivi. Il proprietario non aveva provveduto a ripristinare lo stato di diritto ignorando le ripetute ingiunzioni della Moszhilinspektsiya finché quest'ultima aveva trasmesso la questione al tribunale. Inizialmente i giudici avevano imposto al proprietario di liquidare le opere non autorizzate entro 6 mesi, ma visto il perdurare degli abusi, è stata deliberata la messa in vendita dell'immobile all'asta. Conformemente all'articolo 29 del Codice abitativo della Federazione Russa, il ricavato dalla vendita verrà versato al proprietario, dedotti i costi relativi alle spese legali e alle opere di ripristino della planimetria originaria cui sarà tenuto a provvedere il nuovo proprietario.

Di norma, laddove venga riscontrato un abuso non regolarizzabile, al proprietario viene richiesto entro 1-3 mesi di provvedere al ripristino della situazione antecedente ai lavori. Promotrice dell'iniziativa può essere ad esempio la società di gestione e amministrazione del condominio oppure lo stesso Ispettorato per le questioni abitative. La legge in questi casi prevede una sanzione pecuniaria dell'ammontare di 2.000 - 2.500 rubli a carico del responsabile dell'abuso edilizio.

Se alla scadenza del periodo concesso la situazione abusiva dovesse perdurare, la pratica, come successo nel caso sopracitato, viene trasmessa al tribunale rionale competente, il che può portare all'esproprio dell'immobile finalizzato appunto alla vendita forzosa tramite asta.

Commerciabilità degli appartamenti con opere abusive

Sebbene nella prassi la vendita di immobili con abusi/opere non autorizzate sia quasi all'ordine del giorno, sempre meno acquirenti oggi sembrano disposti ad assumersi i rischi di cui sopra, tanto più in virtù dell'ampio ventaglio di opzioni che si possono trovare oggi sul mercato. Se le opere sono comunque regolarizzabili la probabilità di trovare un compratore è sicuramente più elevata, ma spesso solo a fronte di una scontistica maggiore sul prezzo.

A limitare ulteriormente la commerciabilità di questo tipo di appartamenti contribuisce il fatto che le banche di norma si rifiutano di erogare mutui ipotecari per l'acquisto di immobili che presentino questo genere di problematiche. In caso di piccole difformità a volte il mutuo viene concesso, ma la banca può pretendere dal mutuatario che questi provveda in prima persona alla regolarizzazione entro 6-9 mesi dall'acquisto.

Alessandro Alessio
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Il segmento direzionale è quello che ha risentito maggiormente degli effetti della crisi  

                                  

Se si prende in esame l'andamento dei prezzi medi sul mercato immobiliare in Russia nell'ultimo biennio (tra la fine del  2014 e questi ultimi mesi del 2016) è evidente come il segmento direzionale sia stato quello su cui gli effetti della congiuntura economica sfavorevole nel paese e dell'inusitata svalutazione del rublo hanno inciso maggiormente.

I motivi di ciò sono da ricercarsi principalmente nei seguenti fattori:
a) tentativo di molte società di limitare le spese tramite riduzione del personale, rinegoziazione dei canoni d'affitto oppure ricerca di spazi più piccoli e/o meno costosi;

b) fallimento di molte società russe rimaste vittima di problemi finanziari divenuti insormontabili con l'incedere ed il protrarsi della crisi;

c) uscita di scena di alcune società straniere che, viste le subentrate difficoltà e le ridotte prospettive di guadagno nel periodo di breve/medio termine, hanno preferito abbandonare il mercato russo;

d) ultimazione dei lavori di costruzione di nuovi centri direzionali di classe "A" o "B+", ubicati soprattutto tra il Terzo Anello e MKAD (basti pensare che solo nell'arco del 2016 la proiezione del novero complessivo di nuove superfici direzionali a Mosca si assesta intorno ai 700.000 mq, sebbene è probabile che la consegna di buona parte di questi progetti venga fatta slittare ai mesi successivi proprio nella speranza di trovare condizioni di mercato più favorevoli).

I fenomeni sopra elencati hanno portato in particolare alle seguenti conseguenze:

1) incremento del numero di spazi sfitti in tutte le zone di Mosca e su tutti i segmenti del mercato (le statistiche rilevate da alcune società di consulenze internazionali indicano tassi di vacancy rate intorno al 20% nella classe "A" e circa del 16% nella classe "B+");

2) aumento spropositato dell'offerta a fronte di una domanda in forte calo rispetto agli anni precedenti;

3) temporaneo accantonamento dei canoni in valuta sulla quasi totalità dei segmenti ad eccezione della "classe A", dove alcuni proprietari continuano ad applicare canoni fissati in dollari.

Analisi comparativa delle quotazioni medie

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà 2014

      (*) Tasso di cambio applicato: 1 USD = 35 RUB

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà 2015

(*) Tasso di cambio applicato: 1 USD = 50-52 RUB

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a novembre 2016

(*) Tasso di cambio applicato: 1 USD = 60-65 RUB

Le fasce di valori di cui sopra sono da considerarsi meramente indicative ed approssimative.
A volte i canoni proposti sono già comprensivi di  IVA (18%) e costi di gestione, altrove questi costi sono da aggiungersi al canone di base. Nei centri direzionali di alta categoria (classi "A" o "B+") i costi di gestione di norma oscillano tra 3500-6500 RUB/mq/anno, a seconda della classe dell'edificio e della società di gestione.

In complessi particolarmente pregiati o con caratteristiche intrinseche o estrinseche oggettivamente superiori alla media della classe di riferimento, si possono incontrare quotazioni parzialmente divergenti da quelle riportate. Lo stesso dicasi per situazioni un po' penalizzate in termini di posizione, circondario o assenza di infrastrutture, dove di norma i proprietari offrono condizioni più vantaggiose proprio per controbilanciare la minore competitività del complesso rispetto alla concorrenza.

Per informazioni più dettagliate sui parametri di classificazione dei centri direzionali e degli uffici in Russia si invita a leggere questo articolo.

Considerazioni conclusive

In virtù dell'appetibilità delle quotazioni attuali un certo numero di società sia russe che estere, anziché cercare di ottenere sconti dalle amministrazioni dei complessi che già le ospitano, preferiscono tentare il "salto di qualità" in termini di immagine e passare ad uffici magari di metratura di poco inferiore, ma in complessi di livello superiore ubicati in zona più centrale. Questo anche perchè determinate location o complessi sono divenuti più accessibili solo adesso, mentre risultavano pressochè inarrivabili per la maggior parte dei conduttori nel periodo pre-crisi.

Soprattutto per le società straniere (che partono di norma da budget fissati in valuta estera) la convenienza è tanto più lampante se si prova a sovrapporre le quotazioni medie con l'andamento del tasso di cambio dell'Euro rispetto al rublo:

·         Al 1° giugno 2014, tasso di cambio ufficiale: 1 Euro = ca.47,00 rubli

- ufficio 100 mq di classe "A" (quotazione media: 37.000 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 308.000 RUB/mese = 6.560 EUR/mese

- ufficio 100 mq di classe "B+" (quotazione media: 24.500 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 204.000 RUB/mese = 4.343 EUR/mese

·         Al 1° giugno 2015, tasso di cambio ufficiale: 1 Euro = ca.58,00 rubli

- ufficio di 100 mq di classe "A" (quotazione media: 35.000 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 292.000 RUB/mese = 5.028 EUR/mese
- ufficio 100 mq di classe "B+" (quotazione media: 23.000 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 192.000 RUB/mese = 3.305 EUR/mese

·         Al 19 novembre 2016, tasso di cambio ufficiale: 1 Euro = 69,00 rubli

- ufficio di 100 mq di classe "A" (quotazione media: 37.000 RUB/mq/anno)  > proiezione canone mensile: 308.000 RUB/mese = 4.464 EUR/mese

- ufficio 100 mq di classe "B+" (quotazione media: 21.500 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 180.000 RUB/mese = 2.600 EUR/mese

Come si può notare, confrontando i costi stimati di un teorico affitto di un ufficio di 100 mq di classe "A" a metà 2014 e la locazione teorica della stessa superficie attualizzata a novembre 2016 si registra un risparmio in Euro superiore al 30%, laddove la proiezione relativa alla categoria "B+"  evidenzia una convenienza che rasenta addirittura il 40%.

Alessandro Alessio
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