Anche a San Pietroburgo negli ultimi mesi gli effetti della situazione macroeconomica nel paese e della conseguente crisi del mercato immobiliare si sono fatti sentire. Se da un lato però i costruttori e gli addetti ai lavori lamentano una domanda praticamente dimezzata rispetto al 2014, confermata da un calo delle vendite che ha raggiunto picchi del 50% in confronto ai mesi pre-crisi, dall'altro le quotazioni in rubli in alcuni quartieri nella seconda metà del 2015 hanno registrato incrementi fino anche al 7-15%.

Cionondimeno questo non deve stupire, in quanto questa tendenza riflette un mero tentativo di controbilanciare l'inflazione galoppante registrata negli ultimi 12 mesi e trainata dalla svalutazione del rublo rispetto alle valute straniere.

Ne consegue che, nei quartieri più apprezzati le proposte di qualità continuano a preservare la loro attrattiva ed hanno registrato un incremento medio dei prezzi in rubli - almeno se si considerano i valori esposti in pubblicità - mentre in zone più periferiche e meno prestigiose il calo dei prezzi medi è stato pari a circa il -7%.  

Stando ai rilevamenti statistici di alcuni portali di settore, le quotazioni medie degli immobili residenziali su scala cittadina oggi si assestano intorno a 98.000-100.000 RUB/mq.
Tuttavia ciò non deve trarre in inganno, perché nelle zone più ambite, tra cui quelle centrali - tradizionalmente più apprezzate anche dagli stranieri e dagli investitori russi da altre regioni - i valori possono differire anche sensibilmente.

Ad esempio nei quartieri Tsentral'ny e Admiralteysky, che comprendono Nevsky Prospekt, Gostiny dvor, gli snodi panoramici del canale Griboedov, i lungofiume Moyka e Fontanka ed altri luoghi di interesse ben noti anche ai turisti di tutto il mondo - tra cui il cosiddetto "Triangolo d'oro" nei dintorni della Piazza Konyushennaya e la Cattedrale del Sangue versato - le quotazioni medie in certi tratti particolarmente "pregiati" arrivano non di rado a 145.000-175.000 RUB/mq, sempre che non si prendano in considerazione interventi di pregio, dove i valori al metro quadro esulano da qualsiasi media di cui sopra e possono raggiungere anche picchi di 8.000-12.000 EUR/mq.

In anni recenti particolare prestigio hanno acquisito anche le isole Kamenny e Krestovky, sia per le loro caratteristiche paesaggistiche che per la presenza di ampie estensioni di verde pubblico attrezzato ed edifici storici dagli accattivanti tratti architettonici. In quest'area, nei complessi residenziali di nuova costruzione gli appartamenti presentano prezzi la cui forbice può oscillare da 150.000 - 600.000 RUB/mq.

Se si analizzano gli interventi residenziali di pregio i listini ancora oggi toccano spesso quotazioni ricomprese tra 400.000 - 1.000.000 RUB/mq (da 6.000-14.000 EUR/mq), a seconda del contesto, della panoramicità, della qualità del condominio nello specifico e della quantità e tipologia di servizi ed infrastrutture a disposizione dei residenti o presenti negli immediati paraggi.

Seguono alcuni rilevamenti statistici raccolti dal Bollettino Immobiliare di San Pietroburgo.

Prezzi medi (RUB/mq) per appartamenti "usati" e di nuova costruzione (non  di lusso) in vendita a San Pietroburgo nei quartieri di maggior interesse per gli stranieri:

Classifica dei prezzi medi per appartamenti "usati" non di lusso nelle zone/vie del centro di San Pietroburgo statisticamente di maggior interesse per gli stranieri:

Canoni medi (RUB/mese) per appartamenti non di lusso in affitto a San Pietroburgo nei quartieri di maggior interesse per gli stranieri:

Alessandro Alessio
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Secondo gli esperti l'anno appena cominciato si rivelerà particolarmente interessante per chi compra. Qui di seguito riportiamo le ragioni principali:

1)  I PREZZI DEGLI IMMOBILI TOCCHERANNO IL FONDO - La maggior parte degli addetti ai lavori e degli esperti del settore sono concordi nel dire che il calo dei prezzi degli immobili in Russia toccherà il fondo nei primi 9 mesi del 2016.  I più ottimisti avanzano l'ipotesi che le quotazioni possano cominciare a risalire già nell'ultimo trimestre dell'anno, sebbene al momento questa "rosea" previsione risulti di difficile giustificazione a giudicare dalla situazione generale odierna.

2) ECCEZIONALE CONVENIENZA DEI TASSI DI CAMBIO - L'eccezionale convenienza attuale dei tassi di cambio di Euro e Dollaro rispetto al Rublo permette a chi parte da un capitale in valuta di ottenere condizioni inusitate (e probabilmente irripetibili) di prezzo per entrare sul mercato o acquisire immobili strumentali per l'attività d'impresa. Oggi difatti il cosiddetto entry level degli investimenti immobiliari si è abbassato notevolmente rispetto alle quotazioni storiche che rendevano soprattutto Mosca troppo costosa (o comunque non eccessivamente appetibile) per gli investimenti in immobili commerciali per la maggior parte delle aziende straniere.

3) MENO CONCORRENZA DA PARTE DI ALTRI INVESTITORI - Nella fase attuale gran parte delle aziende e delle società d'investimento russe si vedono negare l'accesso a fonti di finanziamento o registrano carenze di liquidità. Questo, combinato al fatto che l'offerta di immobili sul mercato sopravanza significativamente la domanda, lascia libero il campo agli investitori stranieri con disponibilità di fondi propri (o possibilità di accedere a finanziamenti nei propri paesi d'origine), dando loro il modo di accedere ad opportunità di grande attrattiva che in precedenza sarebbero state ad appannaggio pressoché esclusivo delle società d'investimento o degli investitori privati locali. In altri termini, possiamo dire che il numero di "concorrenti" in questo momento è ai minimi storici.

4) CICLICITA' DEI MERCATI - Che le quotazioni degli immobili raggiungano o meno il fondo proprio nell'anno appena cominciato, chi acquista oggi a prezzi d'occasione, in una prospettiva di medio/lungo termine avrà fatto comunque un buon affare. Difatti, non appena la situazione macroeconomica nel paese si immetterà nuovamente su una traiettoria di crescita, il valore dell'immobile acquistato ricomincerà ad aumentare e lo stesso potrà eventualmente essere alienato ad un prezzo presumibilmente ben superiore a quello pagato per acquistarlo oggi, oppure potrà essere messo a reddito e garantire una rendita locativa molto incentivante rispetto al prezzo d'acquisto iniziale.

5) RAGIONARE IN PROSPETTIVA - Sebbene anche le quotazioni degli affitti oggi risultino molto appetibili e si siano registrati cali notevoli su diversi segmenti, i locatori ai primi segnali di una seppur timida ripresa non perderanno l'occasione per pretendere un adeguamento dei canoni al rialzo. Anche per questo molti proprietari che oggi sembrano disposti a venire incontro con degli sconti, si rifiutano di fissare il canone per più di 18-24 mesi proprio nella speranza di poter presto ridiscutere a proprio favore le condizioni economiche del contratto. In questo senso, l'acquisto diventa una soluzione prioritaria per tutti coloro - siano essi privati o imprese - che coltivino piani di lungo termine in Russia tanto a livello personale che per la propria attività o azienda, e siano disposti a perseguirli indipendentemente dagli indici macroeconomici attuali.

Alessandro Alessio
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Come mai a Mosca gli appartamenti "di seconda mano" spesso sono più costosi dei primingressi?

Chiunque abbia maturato la decisione o stia valutando di acquistare un appartamento a Mosca si sarà probabilmente imbattuto in una situazione in apparenza difficile da comprendere.

A guardare i siti di settore o le pubblicità delle agenzie si ha l'impressione che i prezzi sul segmento degli appartamenti "usati" (le rivendite), nonostante le dinamiche attuali di mercato e la rarefazione della domanda, non siano scesi così sensibilmente negli ultimi mesi o addirittura siano rimasti invariati, risultando semmai più costosi di quelli dei primingressi di pari categoria.

E' effettivamente così? E come si spiega questo trend?

Diciamo che sul mercato delle rivendite ogni caso va analizzato individualmente, perché chiaramente molto dipende dalla situazione personale del venditore di turno, che di norma ha solo quell'immobile da dismettere (mentre i costruttori hanno centinaia di enti che devono essere venduti quanto prima per far fronte ai costi di cantiere).

Spesso i prezzi sul segmento dell'usato sono gonfiati per vari motivi: tra i più comuni la volontà o necessità del proprietatio di monetizzare il più possibile per realizzare altri suoi scopi. Considerato che molti russi hanno una scarsissima predisposizione al risparmio, nella maggior parte dei casi l'immobile in proprietà rappresenta il "grosso" (o addirittura la quasi totalità) in termini pecuniari del patrimonio complessivo del nucleo familiare, e quindi se si vuole riuscire a migliorare le proprie condizioni abitative si parte dal presupposto di poter fare affidamento solo sui ricavi derivati dalla vendita dell'immobile.

Un altro elemento importante è la composizione del patrimonio immobiliare delle città russe. La qualità della maggior parte dei condomini residenziali costruiti in Russia dal secondo dopoguerra e fino agli anni Novanta del XX secolo lascia piuttosto a desiderare. I compratori di oggi rispetto al passato invece diventano sempre più esigenti per quanto concerne le caratteristiche estetiche e le qualità costruttive degli edifici e di conseguenza molti scartano a priori appartamenti in condomini di periodo Khrushchev o in case di pannelli della fine degli anni Settanta. Questo anche perché, nonostante queste opzioni diventino sempre più accessibili come prezzo sullo sfondo della congiuntura attuale, un domani questi immobili non potranno che deprezzarsi ulteriormente o addirittura rischiare di finire in programmi comunali di demolizione.

Di conseguenza i prezzi per appartamenti "usati" siti invece in condomini di periodo staliniano, in edifici di periodo anterivoluzione ristrutturati negli ultimi decenni o in complessi abitativi qualitativamente superiori  a quelli sopracitati - che in proporzione rappresentano una quota piuttosto limitata rispetto all'offerta totale sul mercato - stentano a scendere ed hanno registrato riduzioni meno evidenti nell'arco degli ultimi 18 mesi.

Un ulteriore motivo che spiega l'apparente persistere dell'onerosità delle quotazioni su questo segmento è a volte - dispiace dirlo - l'eccessiva avidità degli agenti dei venditori che applicano sovrapprezzi esagerati (a volte anche all'insaputa dei loro stessi clienti) e non permettono di riportare i valori più vicini a quelli reali chiudendo le porte a qualsiasi pur ragionevole trattabilità, pur di garantirsi un tornaconto personale quanto più elevato possibile. 

Come si spiega invece la convenienza di prezzo delle nuove costruzioni?

Per prima cosa va detto che la commercializzazione dei primingressi spesso viene avviata nelle primissime fasi del cantiere, e che ovviamente chi compra "sulla carta", come accade anche in Italia, spesso può contare anche su sconti molto interessanti. Nel corso dei mesi, sulla base dello stato d'avanzamento lavori, i prezzi aumentano gradualmente e, alla consegna del condominio, spesso presentano rincari del 30-40% rispetto ai listini di inizio lavori.

A parte questo, ci sono anche altri fattori da considerare: per prima cosa che in Russia di norma i costruttori consegnano gli appartamenti di nuova costruzione completamente al grezzo, e in molti casi anche senza le partizioni interne. Ciò significa che gli acquirenti, oltre al costo di acquisto, devono mettere in conto anche i costi aggiuntivi per i lavori di ristrutturazione e rifinitura dei locali, che invece in Italia solitamente rientrano nel capitolato di base proposto dall'impresa costruttrice, incluso nel prezzo di vendita.
Se si considera che in media opere di questo genere per un privato possono costare 400-500 EUR/mq, risulta chiaro come per appartamenti di ampia metratura le spese extra incidano non poco sul budget complessivo.

In secondo luogo, comprare sulla carta in Russia presente margini di rischio più elevati rispetto a quelli che ci sono in Italia in quanto molte imprese costruttrici richiedono fin dalle primissime fasi del cantiere il pagamento anticipato anche dell'intero prezzo concordato per l'acquisto dell'immobile ma non sono tenute a rilasciare fideiussioni sulle cifre incassate (mentre nel nostro paese è obbligatorio per i costruttori sulla base del decreto legislativo 122/2005).  Con l'entrata in vigore della legge federale 214-F3 emessa alla fine del 2004 si è previsto l'impiego di forme di contratti più o meno standard che tutelino maggiormente gli acquirenti da determinati rischi, ma da tempo la Duma sta lavorando per apportare emendamenti mirati a rendere più sicure le transazioni e salvaguardare gli interessi degli acquirenti da alcuni rischi, per i quali ad oggi non sembrano essere stati ancora elaborati strumenti efficaci di tutela: il rischio di fallimento dell'impresa costruttrice, quello di eccessivi ritardi nella consegna o del temporaneo blocco dei lavori.

La legge federale di cui sopra, rispetto alle forme in uso prima della sua entrata in vigore, pretende dal costruttore il rispetto di alcuni requisiti. Tra questi, l'impossibilità di stipulare contratti che comportino impegni pecuniari da parte dei promissari acquirenti prima di aver registrato il titolo di proprietà o il contratto di affitto o subaffitto del terreno su cui è previsto l'intervento, nonché di aver ottenuto i relativi permessi di costruire. Inoltre l'impresa costruttrice è tenuta a pubblicare la cosiddetta "dichiarazione di progetto" (проектная декларация) che descriva nel dettaglio le opere che si prevede di eseguire non solo per quanto concerne l'edificio, ma anche il territorio condominiale e le infrastrutture correlate.

A parte questo il "contratto di compartecipazione alla costruzione" (договор участия в Ð´Ð¾Ð»ÐµÐ²Ð¾Ð¼ строительстве), come tecnicamente si definisce quello previsto dalla legge federale sopra citata, è soggetto all'obbligo di registrazione e diventa effettivo dal momento della sua trascrizione nei registri immobiliari. Ciò serve a contrastare i casi di truffe da parte dei costruttori che in precedenza teoricamente potevano cercare di vendere la medesima unità a più soggetti inconsapevoli. La normativa stabilisce che come forma di garanzia a favore degli acquirenti che abbiano stipulato contratti di questo genere per l'acquisto di un bene immobile non ancora esistente in natura o non ultimato, venga trascritta un'ipoteca collettiva sull'edificio in costruzione, sui diritti detenuti dal costruttore sul terreno (siano essi proprietà, affitto o altro) ovvero sul lotto stesso.  

L'entrata in vigore della legge federale 214-F3 sicuramente ha regolamentato maggiormente i rapporti tra le imprese costruttrici e gli acquirenti, ma solo dal 1° gennaio 2012 (in virtù della successiva legge 294-F3) è stato introdotto l'obbligo per i costruttori di presentare entro la data di registrazione della prima transazione relativa ad un contratto di compartecipazione alla costruzione o una fideiussione bancaria (con cui la banca si fa garante degli impegni contrattuali assunti dal costruttore) oppure una polizza assicurativa.

Tuttavia, anche queste forme di tutela previste dalla legge non garantiscono gli acquirenti dal fallimento dell'impresa, né dall'interruzione dei lavori o da ritardi anche significativi nell'ultimazione degli stessi e nella consegna delle unità compravendute. Ciò significa che nei casi di cui sopra tornare in possesso delle somme versate risulterà quanto meno complicato, per non dire realisticamente improbabile.

Un altro elemento chiave è che chi compra unità residenziali in costruzione in Russia ad oggi deve rassegnarsi a dover attendere per diversi mesi il titolo di proprietà sull'immobile anche a seguito della consegna del condominio e dell'insediamento nell'appartamento compravenduto. Questo perché il rilascio di questi certificati in Russia soggiace all'ultimazione da parte del costruttore non solo dell'edificio abitativo di per sé, ma anche di tutta una serie di infrastrutture correlate di pubblico interesse per il quartiere che la circoscrizione locale ha richiesto come conditio sine qua non in fase di rilascio dei permessi di costruire.
Di conseguenza, dato che i costruttori sono interessati prima di tutto a portare a termine l'edificazione degli appartamenti per incentivarne le vendite e "monetizzare" il prima possibile, a queste opere dovute gli investitori provvedono solo alla fine, il che allunga i tempi di ottenimento dalle autorità competenti del benestare alla chiusura dei lavori con  consequente possibilità di rilascio dei titoli di proprietà agli acquirenti.

Tutto ciò considerato, l'acquisto di primingressi nelle fasi iniziali dei lavori - quando i prezzi sono realmente convenienti - spesso presuppone il versamento anticipato dell'intera somma, il che comporta margini di rischio che non tutti sono disposti ad assumersi.

Alessandro Alessio
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Il quartiere Presnensky (Patriarshye Prudy, Moscow-City e non solo...)

Questo quartiere del distretto amministrativo centrale della capitale comprende più di 140 vie e si estende su un territorio di circa 900 ettari all'interno di cui troviamo le stazioni della metropolitana Barrikadnaya, Begovaya, Delovoy Tsentr, Krasnopresenenskaya, Mezhdunarodnaya e Ulitsa 1905 goda.

Il panorama del quartiere è alquanto variegato e si è ulteriormente diversificato negli ultimi anni con la creazione di Moscow-City, vero e proprio hub finanziario di Mosca affacciato sulla Moscova, a ridosso dei confini meridionali della circoscrizione.

Tra i luoghi di maggior interesse sul territorio di Presnensky meritano di essere menzionati in particolare lo zoo di Mosca (nelle immediate vicinanze del metrò Barrikadnaya), i celeberrimi Stagni del Patriarca con i graziosi vicoli del circondario, ma anche Tverskoy bul'var costellato di eleganti palazzetti storici costruiti tra la fine del XVIII e la seconda metà del XIX secolo ed il Presnensky Park che offre notevoli opportunità di intrattenimento e sport per bambini di tutte le età.

La zona ospita inoltre la maestosa Sede del Governo della Federazione Russa (nota anche come "Casa Bianca"), il World Trade Centre, nonché complessi museali (tra cui il Planetarium), scientifici ed espositivi (quali l'Expotsentr).
Nei paraggi dello zoo inoltre troviamo la Cattedrale cattolica di via Malaya Gruzinskaya, edificata tra il 1901-1911 in pregevole stile neogotico.

Dal punto di vista edile, il quartiere ospita poco meno di 1000 condomini residenziali, per la maggior parte risalenti al periodo ricompreso tra l'inizio del '900 ed il 1962.

Vista la sua estensione ed eterogeneità, non sorprende che nel quartiere le quotazioni immobiliari presentino una forbice molto ampia. In questo senso, seppur statisticamente - stando ai dati resi noti dall'Osservatorio degli indici immobiliari - il prezzo medio nella circoscrizione sia pari a circa 270.000 RUB/mq, in zone quali Patriarshie Prudy o Moscow-City gli appartamenti possono costare anche più del triplo, a seconda del pregio del contesto e delle caratteristiche panoramiche.

Basti pensare che ad oggi all'interno di alcuni grattacieli in Moscow City sono in vendita spazi ai piani alti con possibilità di essere usati a fini abitativi (anche se catastalmente sono ancora identificati come "unità non residenziali"). I prezzi medi per soluzioni al grezzo oscillano tra 7.000-10.000 USD/mq e di solito si tratta di superfici a partire da 100 mq o più.

La zona di Patriarshie Prudy poi, così apprezzata anche dagli stranieri per il suo fascino un po' "fuori dal tempo", è una sorta di "isola a sé" dal punto di vista immobiliare dove opzioni con vista direttamente sugli stagni possono raggiungere quotazioni anche di 1.000.000 RUB/mq, soprattutto se inserite all'interno di condomini derivati dalla ristrutturazione di palazzine storiche.

Per chi cerca soluzioni più accessibili in questa zona, meglio orientarsi su condomini di periodo sovietico nei dintorni dei metrò Ulitsa 1905 goda o nei paraggi dello zoo. All'interno di complessi di più recente costruzione le quotazioni medie salgono a 300.000-400.000 RUB/mq e possono raggiungere valori fino a 600.000-800.000 RUB/mq in interventi di classe "premium".

Anche per quanto concerne le locazioni residenziali molto dipende dalla qualità del condominio, dal circondario e da quanto la zona sia servita e prestigiosa. Teoricamente in certi isolati della zona Ulitsa 1905 goda/Barrikadnaya si possono trovare proposte di monolocali o bilocali in affitto in discrete condizioni anche a 50.000-65.000 RUB/mese, ma spesso per soluzioni più spaziose, ristrutturate o arredate in stile più moderno il target di spesa oscilla tra 80.000-100.000 RUB/mese.

Per vivere in condomini di classe "premium" di edificazione recente e contraddistinti da infrastrutture e servizi all'avanguardia oppure se si prendono in considerazione solo le zone più apprezzate del quartiere, i canoni si assestano su valori più impegnativi e per trilocali o appartamenti con un maggior numero di stanze bisogna rassegnarsi a sborsare di norma come minimo 150.000 RUB/mese che possono aumentare anche significativamente sulla base di una miriade di fattori, tra cui la via, la panoramicità, il pregio del complesso nello specifico, ecc. 

Per fare un esempio, nelle immediate vicinanze del già più volte citato parco degli Stagni del Patriarca, l'affitto di appartamenti di pregio di 3 o più locali può costare da 250.000-500.000 RUB/mese.

Alessandro Alessio
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