Mosca e San Pietroburgo fanalini di coda tra i capoluoghi con più di 1 milione di abitanti

In tutta la Russia oggi si assiste ad una flessione nelle aspettative di redditività degli appartamenti acquistati a fini di investimento. Un recente studio del portale informativo Domofond condotto nelle città russe con popolazione eccedente il milione di persone, ha rilevato come la media più bassa (4,6% all'anno) in termini di rendite locative per immobili residenziali si registri proprio nella capitale, mentre il primato di questa particolare classifica è andato a Chelyabinsk (8,6% all'anno):

(*) sulla base dei dati ufficiali relativi al censimento del 2012

Non è un caso che gli ultimi tre posti siano occupati dai capoluoghi del paese con le quotazioni immobiliari più elevate. A Chelyabinsk invece, la prima classificata, rispetto alle altre città prese in esame, i valori di vendita sono ancora relativamente bassi (in media: 46.309 RUB/mq), mentre le quotazioni medie per gli affitti raggiungono i 310 RUB/mq/mese.

Va detto tra l'altro che la prima classificata da dicembre 2013 al maggio dell'anno in corso ha comunque registrato un calo nell'indice in oggetto dell'1,3%, mentre la media nelle principali città russe, stando ai dati statistici raccolti dal portale, negli ultimi 2 anni è scesa dal 7% al 6,3%.

Tra le ragioni di questa traiettoria, a parte la crisi economica e la riduzione dei redditi della popolazione, sicuramente ha inciso anche l'incremento generale dell'offerta che ora in molti casi eccede ampiamente la domanda.

I quartieri più redditizi di Mosca

Se analizziamo il mercato della capitale, le zone che presentano le rendite proporzionalmente più incentivanti sono in buona parte situate nelle periferie. Il primo posto è così andato a Myakinino, dove gli indicatori medi parlano di un'aspettativa di redditività annua pari al 5,7% lordo, soprattutto per interventi di nuova o recente costruzione della cosiddetta "classe economica". Agli ultimi posti troviamo invece alcuni tra i quartieri più pregiati ed ambiti del centro.

Anche sul mercato moscovita l'eccesso dell'offerta impostosi negli ultimi mesi ha trainato un ridimensionamento dei canoni di locazione, ma parallelamente ha indotto pure un calo dei prezzi di vendita, seppur non direttamente proporzionale. Ciò si spiega col fatto che, vista la situazione, i proprietari che intendano affittare il proprio appartamento per ricavarne una rendita, di solito tendono a reagire con maggior prontezza agli input che derivano dalla congiuntura di mercato adeguando più rapidamente le proprie aspettative di prezzo perché si rendono conto che altrimenti l'immobile resterà sfitto a lungo e loro si priveranno di un flusso di denaro che in molti casi risulta una fonte di reddito vitale per il nucleo familiare.

Nel momento in cui un proprietario decide invece di vendere l'immobile che rappresenta con buona probabilità la sua risorsa finanziaria primaria, l'obiettivo ovviamente è quello di ricavarne il massimo controvalore pecuniario possibile. Per raggiungere questo scopo spesso chi vende è disposto anche ad aspettare periodi più lunghi confidando di trovare "l'acquirente giusto" che sia disposto a pagare la somma inizialmente auspicata, salvo laddove vi sia reale necessità di vendere urgentemente e quindi ci si debba rassegnare a sconti anche significativi per venire incontro alle aspettative del compratore.

Sulla base dei rilevamenti statistici del portale informativo, ecco la "top-five" dei quartieri della capitale per quanto concerne gli indici di redditività media annua per gli affitti di appartamenti:

Nelle ultime posizioni del rating troviamo invece, tra gli altri, i dintorni di Teatral'naya, Tverskaya, Kropotkinskaya, Arbatskaya, Novokuznetskaya, Kievskaya e Park Kul'tury, dove le aspettative di redditività media annua per gli affitti residenziali possono oscillare di norma tra un non troppo incoraggiante 2,5% ed il 3,5 - 3,7% all'anno.

Alessandro Alessio
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Perché nonostante tutto è un buon momento per investire in immobili in Russia   -   16/05/2015
L'incertezza del momento non oscura le prospettive di medio e lungo termine

Il quadro generale

Fino a poco tempo fa in Russia i finanziamenti in valuta risultavano più convenienti di quelli in rubli, ecco perché molti importanti progetti immobiliari speculativi venivano finanziati in dollari ed i conseguenti contratti di locazione erano indicizzati nella medesima valuta, una condizione, questa, spesso imposta dalle stesse banche finanziatrici.

La situazione politica maturata nel 2014 con il veto ai finanziamenti dall'estero ed il netto cedimento dei prezzi del petrolio hanno indotto il crollo del rublo e la contrazione delle quotazioni in dollari degli immobili.

I conduttori, non disposti a pagare il doppio a seguito delle fluttuazioni valutarie, hanno preteso la rinegoziazione dei contratti di locazione e l'eliminazione dell'indicizzazione dei prezzi in valuta o l'individuazione di un tasso di cambio di riferimento nettamente inferiore a quello reale. Come se non bastasse i proprietari di immobili hanno dovuto "digerire", oltre alla contrazione delle rendite, anche l'aumento dei costi di gestione e delle tasse.

La domanda da parte di investitori stranieri l'anno scorso è nettamente scesa rispetto ai mesi precedenti. Abbastanza attive si sono mostrate principalmente alcune note holding scandinave o turche che oramai sono ben abituate al paese, sanno adattarsi alle sue specificità e ai rischi connessi con i progetti di costruzione e non sembrano minimamente intenzionate a rinunciare a questo mercato.

Investitori americani o da altri paesi europei che preferivano puntare sull'acquisizione di immobili già esistenti piuttosto che di progetti di sviluppo sembrano invece aver momentaneamente frenato i propri piani di investimento nel paese.

Anche il numero di operatori retail a capitale straniero si è ridotto quasi del 30% in virtù del fatto che alcuni marchi europei e americani percepiscono il mercato locale nella fase attuale come poco stabile e difficilmente pronosticabile. D'altro canto non è improbabile a breve un afflusso di nuovi brand da paesi asiatici (soprattutto Cina e Corea) o dalla Turchia. Gli operatori russi, sia quelli attivi su scala federale che quelli più circoscritti, hanno a loro volta rivisto sensibilmente i piani di espansione precedentemente fissati e cercano di limitare le nuove aperture a punti-vendita che diano una certa garanzia in termini di futura redditività.

In generale alcuni progetti di sviluppo immobiliare inizialmente annunciati per i prossimi mesi, sono stati messi in stand-by dai costruttori in attesa che la congiuntura migliori. Questa tendenza è trasversale e riguarda sia complessi a destinazione direzionale che centri commerciali e parchi logistici.

Chi tra i costruttori invece è stato "sorpreso" dalla crisi in una fase di avanzamento lavori già abbastanza progredita non ha altra scelta che portare a termine gli interventi nelle tempistiche preventivate, anche perché gravati dai finanziamenti contratti. Da ciò ne consegue che nel solo 2015 saranno immessi sul mercato circa 800.000 mq di nuovi capannoni di classe "A" (che sono comunque il 35% in meno rispetto al 2014) e dovrebbero aprire le porte altri 19 centri commerciali per un totale di 1.500.000 mq aggiuntivi.

In altre parole: eccesso di offerta sul mercato, rarefarsi del numero degli investitori attivi, generale carenza di liquidità e insicurezza di molti locatori e venditori.
Non deve sorprendere che tutti gli elementi sopracitati rappresentino un incentivo ad agire per coloro che guardano agli investimenti in Russia in una logica di medio/lungo termine.

La situazione di cui sopra fa sì che il mercato sia pervaso da una certa incertezza, seppur si sia già ben lontani da quella sorta di percezione di "panico" che ha contagiato molti nel bimestre novembre-dicembre 2014.
Partendo da questi presupposti molti addetti ai lavori sono convinti che ora più che mai sia il momento giusto per investire in immobili commerciali in Russia, facendo leva proprio sui timori di venditori e locatori.

La situazione attuale presenta dunque molti vantaggi per coloro che hanno la possibilità di acquistare facendo affidamento solo su capitale proprio (senza finanziamenti o mutui). In questa fase difatti è più probabile riuscire a cogliere occasioni di immobili a reddito o da mettere a reddito che possono rendere anche fino al 12% annuo rispetto al capitale investito, anche senza considerare l'indicizzazione annua successiva dei contratti di locazione.

In questo senso diventa in prospettiva essenziale individuare il segmento di mercato o la tipologia di immobile più "sicura" sulla base sia delle dinamiche attuali che delle previsioni di breve e medio termine.

L'esempio degli uffici di classe "A"

Tanto per fare un esempio, puntare oggi sull'acquisto di uffici classe "A" non ad uso personale (come sede della propria società) ma come investimento (per metterli a reddito o per una successiva rivendita), potrebbe risultare più rischioso rispetto a qualche mese fa, dato che la stragrande maggioranza delle società oggi tende a ridurre i costi e ridimensionare la superficie degli spazi affittati, magari  passando ad uffici di categoria inferiore.

Non a caso nel corso del 1° trimestre 2015 a Mosca circa il 60% delle transazioni (tra compravendite e affitti) sul segmento degli uffici ha riguardato immobili di classe "B+", mentre solamente il 20% ha riguardato spazi di classe superiore.
A questo proposito risulta significativo il dato seguente: nel primo trimestre dell'anno in corso nel segmento della classe "A" la percentuale di uffici sfitti ha raggiunto il 28%, mentre nella classe "B+" si è assestato sul 16%.
Interessante rilevare come nel complesso di Moscow-City la percentuale di spazi sfitti ad oggi registri un lampante 45%.

Il previsto calo del PIL accompagnato dall'aumento della disoccupazione e dell'inflazione sono annoverati dagli osservatori del mercato immobiliare come alcuni dei principali fattori che provocheranno un calo della domanda di uffici nel corso del 2015 in quanto il settore privato reagisce rapidamente alla riduzione dei profitti ad esempio con il taglio dei costi operativi (tra cui stipendi e spese legate all'affitto dei locali). Tra le società più "a rischio" di ripercussioni in questo senso ci sono quelle che hanno sofferto maggiormente le conseguenze della svalutazione del rublo, ad esempio banche ed organizzazioni finanziarie, ditte importatrici, ecc.

In questo senso saranno avvantaggiate quelle realtà societarie che hanno incassi in valuta (ad esempio gli esportatori) oppure che operano nelle fasce più basse del mercato, tra cui gli operatori discount.

Ad ogni modo le proiezioni per il 2015 - nel caso di una stabilizzazione dell'economia nel paese - lasciano presagire una domanda che si assesterà complessivamente su 800.000-900.000 mq di uffici, il che rappresenta un calo del 20-25% rispetto all'anno precedente e coincide con gli indicatori registrati per il 2009.

A seconda dello scopo dell'investimento e della tipologia di immobile sarà opportuno dunque in fase di acquisizione non solo fare un'analisi circoscritta alla situazione attuale, ma cercare di capire anche quali saranno le dinamiche successive, chiedendosi ad esempio se quello stesso immobile che oggi si acquista magari ad un prezzo scontato si rivelerà un domani effettivamente di facile ricollocazione sul mercato sia che si preveda di metterlo a reddito (darlo in affitto) che in caso di futura necessità di rivendita.

Alessandro Alessio
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Aspettative sul segmento residenziale per la seconda metà del 2015   -   19/07/2015
Il ridotto potere d'acquisto della popolazione e l'eccesso di offerta alla base del calo dei prezzi

Mentre negli anni precedenti in autunno il segmento residenziale del mercato immobiliare di Mosca era abituato a vivacizzarsi dopo il periodo di (fisiologico) rallentamento estivo, in questo 2015 gli addetti ai lavori sono più propensi a prevedere una stagnazione in particolare sul mercato dell'usato (ancora, nella maggior parte dei casi, sopravvalutato), i cui prezzi in rubli entro la fine dell'anno potrebbero subire flessioni anche del 15-20%.

Dopo una fine 2014 da panico e nonostante qualche timido miglioramento registrato sui mercati finanziari a primavera, oggi come oggi ci sono ben pochi fattori che possano giustificare un incremento dei prezzi ed una rivitalizzazione generale del mercato immobiliare e del settore dell'edilizia in tempi brevi.

Stando ai rilevamenti del Ministero dello Sviluppo Economico il PIL del paese nel periodo gennaio-maggio di quest'anno ha registrato una flessione del -3,2% rispetto al primo semestre dell'anno precedente.
A parte questo, i dati raccolti dall'Osservatorio statistico di Stato Rosstat mostrano come anche le risorse finanziarie ed i redditi della popolazione si sono ridotte in media di più del 6% rispetto all'anno precedente, mentre i salari mediamente sono scesi dell'8,8%.

Da questo punto di vista i pronostici per i prossimi mesi non evocano tanto un'inversione di tendenza, quanto al contrario crescenti difficoltà per le aziende locali, che per ridurre i costi probabilmente saranno costrette ad effettuare tagli al personale.

La presidente della Banca Centrale russa in una recente conferenza-stampa ha affermato che il fondo della crisi economica - contrariamente a quanto vogliono far credere alcune sirene forse eccessivamente ottimiste - non è ancora stato toccato.

Il Ministro per lo Sviluppo Economico a sua volta, intervenendo al Forum Economico Internazionale di San Pietroburgo ha sostenuto che almeno fino a tutto il terzo trimestre dell'anno in corso il PIL continuerà a rallentare, per poi riprendere una traiettoria di crescita, seppur lieve, nel 2016.

Se parliamo del mercato residenziale dell'usato, ad un'offerta sempre crescente fa da contraltare un rarefarsi della domanda. Il numero di appartamenti in vendita a Mosca e nella regione circostante è aumentato - stando ai dati resi noti da alcune società di consulenza immobiliare - quasi del 50% rispetto all'anno passato, mentre la domanda si è ridotta quasi a un terzo di quella degli anni precedenti.

Tra le ragioni alla base di questa situazione sicuramente anche l'impossibilità di accedere a condizioni sostenibili sul mercato dei mutui. Gli ancora troppo salati tassi d'interesse scoraggiano la maggior parte dei potenziali mutuatari, oltre tutto anche in virtù dell'incertezza legata alla fase attuale dell'economia che implica il rischio di perdere il lavoro o di incorrere in una riduzione dello stipendio.

Nel primo semestre 2015 il Rosreestr (l'Ente statale che provvede alla registrazione dei diritti reali e delle transazioni immobiliari) ha fissato un calo delle compravendite sul segmento degli appartamenti usati pari quasi al 30% rispetto all'anno precedente. Anche sul mercato delle nuove costruzioni la riduzione è stata significativa, ma meno accentuata (-10,4%)

Meno numerosi rispetto al passato sono stati anche gli acquisti di appartamenti a scopo di investimento, ovvero con l'obiettivo di metterli a reddito. In questo caso le ragioni sono un po' diverse da quelle precedentemente elencate. Questo genere di compravendite riguardano per lo più investitori privati con solide disponibilità economiche, i quali di solito acquistano interamente con liquidità propria (senza bisogno di mutui).

Tuttavia a seguito dell'incremento delle tasse sulla proprietà immobiliare, all'aumento delle tariffe per le spese condominiali ed alla riduzione dei canoni medi degli affitti, se prima i proprietari degli appartamenti potevano attendersi una redditività annua del 5-6%, nella fase attuale di mercato tocca rassegnarsi più realisticamente ad uno striminzito 3-4% all'anno, che sfigura soprattutto se considerato che la maggior parte delle banche locali per i depositi in rubli offrono tassi attivi annui dal 10% in su.

Da questo punto di vista anche il segmento degli appartamenti d'alta fascia o di lusso non attraversa propriamente tempi d'oro. Com'è noto, il target principale di questo tipo di proposte sono sempre stati i manager stranieri cui le rispettive società mettevano a disposizione elevati budget mensili per l'affitto, quindi, ora che molti expat e addirittura molte aziende hanno lasciato il paese, il mercato ne risente non poco. Anche chi è rimasto ora è disposto a pagare meno e quindi si orienta su soluzioni più modeste, il che induce molti proprietari di appartamenti di questa categoria a sconti che precedentemente sarebbero stati alquanto improbabili.

Il segmento delle nuove costruzioni presenta un'offerta che oramai ha raggiunto numeri spropositati: nelle periferie attigue a MKAD si vendono più di 150.000 mq di complessi residenziali nuovi,  sul territorio della "Nuova Mosca" più di 300.000 mq e nella vicina regione circa 3,5 milioni di mq. Se a ciò si aggiungono altri interventi di ristrutturazione o riconversione di complessi preesistenti all'interno dei confini della città l'offerta complessiva nella sola Mosca e regione rasenta i 6 milioni di mq di superfici abitative, un vero e proprio record in tutta la storia del mercato immobiliare di questo paese.

Nella congiuntura attuale è chiaro che chi cerca di vendere il proprio immobile in tempi ragionevoli deve rassegnarsi a concedere sconti per motivare gli acquirenti.
Se parliamo di appartamenti usati, che tipicamente nella capitale presentano prezzi un po' "gonfiati" se confrontati con le quotazioni delle nuove costruzioni, spesso per la conclusione degli affari i compratori riescono a spuntare uno sconto mediamente del 10% circa in città ed addirittura fino al 15-20% nella regione circostante (Podmoskov'e). Ben inteso che comunque molto dipende dalla reale necessità di monetizzare del venditore di turno.
Sebbene i valori medi in rubli sul mercato dell'usato non sembrano aver registrato cali significativi, il controvalore in dollari si è ridotto nel primo semestre 2015 circa dell'8%.

In questo senso i costruttori sembrano invece recepire molto più rapidamente dei privati gli input del mercato e della situazione in generale, anche per questioni di "sopravvivenza". Molti si stanno orientando solo su interventi di "classe economica" che ad oggi rappresentano una quota notevole dell'offerta complessiva.
Inoltre i prezzi per l'acquisto "sulla carta" di immobili in costruzione sono effettivamente molto vantaggiosi, se non fosse che chiaramente questo tipo di operazione presuppone rischi di cui non tutti sono disposti a farsi carico.

Secondo i ben informati, il segmento che probabilmente risentirà maggiormente delle specificità della fase attuale sarà quello degli appartamenti di classe medio-alta (la cosiddetta "business-class") sia per quanto concerne gli interventi nuovi, che il mercato dell'usato. Questo perché molte di queste proposte diventeranno eccessivamente esose per il target di clientela a cui tipicamente puntano, il quale con buona probabilità vedrà ridursi il proprio potere d'acquisto ed eviterà di accollarsi mutui che rischierebbero di diventare un vero e proprio capestro nel caso di sgradevoli imprevisti legati al lavoro o al business.

Alessandro Alessio
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Ristorazione e centri commerciali: i trend degli ultimi mesi   -   15/05/2015
Quali formati resistono meglio alla crisi e su quali stanno puntando gli operatori locali di successo

Nei centri commerciali molti operatori della ristorazione in questo periodo di crisi hanno preferito rivedere il listino prezzi per cercare di attirare i clienti con un menù più economico e con iniziative promozionali che spesso coincidono con gli eventi organizzati dalle amministrazioni dei complessi. 

Secondo i dati raccolti da società specializzate nel rilevamento dei flussi di visitatori, negli ultimi mesi circa il 25% dei clienti che prima erano soliti frequentare i locali "di fascia media" sono passati ai fast-food con uno scontrino medio che è passato da 1500-2000 rubli a 300-500 rubli.

L'incremento del numero di visitatori ed il conseguente aumento degli introiti ha convinto diversi operatori a concentrarsi su formati di quest'ultima categoria ed alcune catene si sono sviluppate significativamente anche con la formula del franchising.

D'altronde i ristoranti più costosi hanno dovuto fare i conti anche con il rincaro dei prezzi degli ingredienti di importazione ed alcuni si sono convinti ad adattare i propri menù sulla base delle mutate condizioni di mercato anche per cercare di restare competitivi nella politica dei prezzi in una fase in cui i clienti sembrano prestare molta più attenzione a questo fattore.

E' un fatto che nella sola Mosca negli ultimi 6 mesi si è assistio alla chiusura di molti ristoranti, soprattutto quelli di privati che non sono stati in grado di far fronte alla concorrenza delle grandi catene della ristorazione, le quali comunque a loro volta hanno fatto un repulisti dei punti-vendita meno proficui, puntando più sulla qualità che sul numero.

Alcune chiusure sono state dettate da un insostenibile aumento dei costi operativi nel periodo del crollo del rublo rispetto alle valute. Nel caso di contratti di locazione indicizzati in dollari ad esempio tra novembre 2014 e l'inizio del 2015 qualche ristoratore si era ritrovato a pagare canoni che coprivano fino al 60% del fatturato (circa il doppio di prima), il che rendeva i margini operativi minimi

Da questo punto di vista oggi il mercato delle locazioni in generale si è assestato su livelli più sostenibili ed anche i locatori si sono rassegnati (nella maggior parte dei casi) a fissare i canoni in rubli o almeno a prevedere un tetto massimo per il tasso di cambio.

Come spesso accade, nei periodi di crisi i segmenti che continuano a registrare i risultati più soddisfacenti sono quello del lusso e quello del mass-market. Nell'ottica della ristorazione oggi come oggi i progetti maggiormente redditizi sembrano essere quelli dove lo scontrino medio rientra nella forbice dei 200-400 rubli (fast-food fino a 70 mq) oppure quello dei ristoranti con una chiara "identità" enogastronomica ed un formato  fino a 300-400 mq.

Non a caso anche i ristoratori russi di maggior successo e fama oggi sviluppano principalmente questi due tipi di formati.

Nelle regioni molte catene si espandono con la formula del franchising e per venire incontro ai possibili partner in molti casi sono stati quasi completamente annullati i costi delle royalties e non si prevedono fee d'ingresso.

Ad esempio Burger King dal 2014 ad oggi ha ceduto la quasi totalità dei propri punti di ristorazione ai franchisees, mantenendo la gestione diretta di "solo" 50 locali rispetto ai 1500 complessivi.

Nei centri commerciali regionali tuttavia la situazione per i ristoratori negli ultimi 6 mesi è stata alquanto complicata ed in alcuni ristoranti lo scontrino medio è sceso del 50% per cercare disperatamente di attirare il maggior numero possibile di clienti e "sopravvivere".

Al di fuori della capitale e di San Pietroburgo molti operatori cercano costantemente di promuovere un fitto programma di iniziative  e sconti per trattenere il calo del fatturato che spesso ha registrato picchi del -30%.

In generale i dipartimenti marketing dei centri commerciali oggi sembrano essere più attenti a queste problematiche e propongono soprattutto agli operatori della sfera della ristorazione iniziative congiunte o condivise per far fronte alla crisi.

Alessandro Alessio
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