Il mutuo per i russi: "sogno proibito" o spauracchio?
Un sondaggio svela i risvolti di un tema ancora oggi scottante per gran parte della popolazione...

Le condizioni dei mutui ipotecari in Russia purtroppo ancora oggi risultano inaccessibili per i più. In particolare i tassi d'interesse sono ancora altissimi rispetto alle medie dei paesi occidentali: di norma si parla del 14-17% annuo a seconda della banca, della durata e di altri fattori individuali legati al mutuatario.

D'altro canto per molti risulta impossibile, soprattutto in una città come Mosca dove i prezzi degli immobili sono tradizionalmente esosi, acquistare solamente con liquidità propria. Per quelli che non hanno dunque immobili di famiglia da vendere per monetizzare le somme necessarie o non dispongono del supporto finanziario dei parenti, il miraggio di acquistare una casa tutta loro può diventare possibile solo ricorrendo alle banche.

A questo proposito da un recente sondaggio condotto dal Fondo "Opinione Pubblica" si evince che quasi il 70% dei russi non è disposto ad imbarcarsi in un mutuo per comprar casa, nonostante il fatto che quasi la metà degli intervistati si sia detto insoddisfatto delle proprie condizioni abitative e quindi senta la necessità di migliorarle.

Tra i motivi più citati dal campione di 1500 persone (da 53 diverse regioni del paese) che ha preso parte al sondaggio e per i quali la soluzione-mutuo non viene considerata "percorribile" sono principalmente: la mancanza di fondi propri necessari per avere accesso al credito (problema che riguarda quasi un quarto degli intervistati), l'esosità eccessiva dei tassi di interesse (7%), l'età (7%), la scarsa fiducia nei confronti delle banche e dei contratti di mutuo in generale (6%). Circa il 20% ha detto che preferisce cercare soluzioni alternative per risolvere il problema.

Stando ai rilevamenti statistici solo il 20% degli intervistati dunque ha ammesso di essere disposto a considerare l'idea di accendere un mutuo ipotecario. Molti di quelli che in passato hanno avuto a che fare con finanziamenti simili o per altri tipi di acquisti, hanno manifestato scarso entusiasmo per l'ipotesi di dover ripetere l'esperienza.

I dati raccolti parlano di un 45% di intervistati che ha definito le proprie condizioni di vita "sopportabili", con un 40% circa che si è detto tutto sommato soddisfatto. A titolo informativo, tra i partecipanti al sondaggio circa i 3/4 hanno affermato di vivere in un appartamento, più o meno il 20% di avere una casa indipendente, mentre una piccola ma pur significativa parte (circa il 5%) risiede in appartamenti collettivi (kommunalki) o ostelli.

Alessandro Alessio
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Contributo di Regens International inerente l'andamento del mercato dei locali per ristorazione a Mosca, pubblicato sulla newsletter dell'ICE (Istituto per il Commercio Estero) dedicata ad "Agroalimentare e vini" in Russia.

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Secondo i dati raccolti dal dipartimento statistico della società Knight Frank, nel primo semestre 2015 i prezzi in rubli delle locazioni residenziali a Mosca hanno registrato un roboante -41,9%, il che rappresenta un vero e proprio record su scala mondiale per la capitale della Federazione Russa.

Per quanto concerne gli appartamenti di pregio, rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso i canoni in rubli  sono calati circa del 15% e, cosa ancora più significativa, anche su questo segmento oramai i proprietari hanno dovuto rassegnarsi (nell'80% dei casi) a passare a canoni fissati in rubli, anziché in valuta.

Molti addetti ai lavori ed osservatori del mercato immobiliare sono inclini a pensare che nella fascia alta del segmento residenziale i valori delle locazioni siano destinati a scendere ulteriormente nei prossimi mesi come conseguenza del gran numero di stranieri che hanno lasciato il paese, dei quali la maggior parte poteva contare su un alto reddito oppure su sostanziosi budget messi a disposizione dalla rispettive aziende.

Questa difatti era la clientela di riferimento per gli appartamenti di lusso o riconducibili alla cosiddetta classe "business".

Dati resi noti da altre società di consulenza evidenziano come da settembre si sia palesata una riduzione generale nel numero complessivo degli stranieri in cerca di appartamenti in affitto nella capitale. Se prima difatti la loro quota era pari praticamente al 50%, ora si è scesi a circa il 35% del totale. Di questi, 1 su 5 sono in realtà migranti dall'Asia Centrale o da altri paesi limitrofi con budget limitati e che di solito optano per l'affitto di stanze fino a 15.000 RUB/mese oppure di ampi appartamenti entro i 40.000 RUB/mese dove si insediano poi una molteplicità di nuclei familiari o interi gruppi di operai.

Nel segmento delle locazioni residenziali di categoria "business" o "elite" tra settembre e ottobre solo il 12% della domanda proveniva da clientela straniera. Di questa, il 7% riguardava cittadini europei ed il resto soprattutto turchi, cinesi e coreani. In questo caso trattasi soprattutto di imprenditori che considerano soluzioni di affitto costose in complessi di recente costruzione.

Indubbiamente il protrarsi della situazione sopra descritta potrebbe col tempo contribuire al quasi totale abbandono dei canoni fissati in valuta oltre che ad un ulteriore ribasso generale dei canoni d'affitto in virtù sia del rarefarsi (in termini numerici assoluti) della domanda, che di disponibilità finanziarie più limitate da parte dei potenziali inquilini.

Alessandro Alessio
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 Andamento del mercato degli affitti di locali per attività di ristorazione   -   01/08/2015

Dall'inizio della crisi per la prima volta nell'ultimo triennio il numero di ristoranti a Mosca ha cominciato  a diminuire. Solo da novembre 2014 a gennaio 2015 quasi 50 locali hanno chiuso ed il fenomeno ha riguardato trasversalmente tutto il settore: dalle pizzerie ai ristoranti di cucina orientale, dai fast-food ai locali specializzati in cucina russa.

Le previsioni da parte degli addetti ai lavori per il periodo estivo ed autunnale lasciano intendere che vi possa essere un ulteriore sviluppo della situazione che induca entro la fine del 2015 una riduzione complessiva nella sola Mosca del 20-25% nel numero di questo genere di attività rispetto all'anno precedente.

A ben guardare la chiusura di queste strutture nella maggioranza dei casi non significa l'abbandono totale del settore da parte dell'operatore, ma coincide semmai spesso con una strategia più oculata in termini di ottimizzazione dei ricavi (ad esempio: tenere aperti solo i locali che registrano indici soddisfacenti per quanto concerne il fatturato) oppure, in taluni casi, con un rebranding mirato a cambiare il tipo di offerta anche in virtù delle mutate condizioni d'accesso al mercato dei prodotti alimentari d'importazione a seguito dell'embargo.

Interessante anche rilevare come, già alla fine del 2014 molte grosse catene di ristoranti abbiano firmato un protocollo d'intesa con cui si impegnavano a non subentrare in affitto nei locali lasciati sfitti da altri operatori che avessero aderito a questo accordo, laddove l'abbandono dei locali fosse stato causato da un imposto aumento del canone di locazione da parte del locatore di turno.

Così facendo, questa "lobby" della ristorazione - che comprendeva più di 30 ristoratori, tra cui il gruppo Novikov, Ginza Project, Starbucks, Rosinter, Torro Grill ed altri operatori - ha cercato di fare fronte comune nell'opposizione a quei proprietari che, nonostante le inusitate fluttuazioni del rublo rispetto alle valute, pretendevano di mantenere invariate le condizioni  del canone inizialmente concordato in valuta, senza mostrarsi disponibili ad adeguare le proprie aspettative di prezzo sulla base dei nuovi realia dei mercati valutari.

Sicuramente anche iniziative di questo tipo hanno contribuito a convincere molti proprietari ad accantonare (almeno per ora) l'idea di fissare i canoni di locazione in valuta; altri acconsentono per lo meno a prevedere nei contratti un tetto massimo e minimo del controvalore in rubli che permetta al conduttore di tutelarsi meglio da repentine fluttuazioni valutarie.

Ristorazione nei centri commerciali: i trend degli ultimi mesi (per leggere l'articolo premere > qui)

Tendenze sul segmento delle locazioni dei locali fronte strada: nelle zone pedonali o ad alta visibilità i canoni restano alti

Come riportato da Alessandro Alessio, fondatore della società di consulenze immobiliari Regens International, operativa sul mercato russo dal 2011, più "movimentata" la situazione sul segmento delle locazioni dei locali fronte strada: dopo un primo trimestre 2015 improntato alla cautela ed ad un approccio diffusamente attendista, oggi sono proprio gli operatori del settore della ristorazione tra i più attivi nella ricerca di spazi in centro per nuove aperture.

Questo fenomeno risulta ancora più significativo alla luce della ventilata ipotesi dell'entrata in vigore di una nuova normativa che prevedeva l'obbligo di chiusura entro le ore 23.00 per le attività commerciali in genere i cui negozi o locali si trovino ai piani inferiori di condomini residenziali.

Inizialmente questa nuova disposizione doveva diventare operativa dal 1° luglio 2015, ma al momento il governo ha deciso di frenare sulla proposta, forse anche per venire in soccorso al commercio e a tutte quelle attività - tra cui la maggior parte dei supermercati ma non solo - che di solito si insediano proprio in quartieri ad alta vocazione residenziale e che spesso, almeno nella capitale, lavorano 24 ore su 24.

La parabola media dei canoni per questo genere di spazi indubitabilmente negli ultimi mesi ha registrato una riduzione significativa. Cionondimeno i "corridoi commerciali" più prestigiosi o le zone pedonali del centro, ma anche gli immediati paraggi delle stazioni della metropolitana ubicati nelle periferie con intensi flussi pedonali continuano a presentare quotazioni elevate.

Nelle zone di minor passaggio o laddove il locale nello specifico sia caratterizzato da scarsa visibilità o da una configurazione in parte penalizzata (ad esempio senza o con piccole vetrine fronte strada oppure con una distribuzione degli spazi concentrata in massima parte nell'interrato) ovviamente la contrazione dei canoni è stata più rilevante, con punte del 20-30% rispetto al periodo pre-crisi.

Anche sul segmento dei locali fronte strada molti operatori sia russi che stranieri oggi puntano su spazi fino a 100 mq per bar o fast-food senza troppe pretese per una clientela giovane e con budget limitato, magari nelle immediate vicinanze del metrò o in zone contraddistinte da intensi flussi pedonali.

A seconda dell'ubicazione e delle caratteristiche intrinseche del locale, questo tipo di soluzioni può costare tra 400.000-800.000 RUB/mese se consideriamo solo zone tradizionalmente apprezzate o con buon potenziale in termini di visibilità.

Locali di superficie poco superiore (120-160 mq) precedentemente adibiti a fast-food di catene che per la crisi sono state costrette o a chiudere o a ridurre il numero di punti attivi sul territorio, rientrano di norma nella forbice di prezzi ricompresa tra 800.000-1.300.000 RUB/mese. Trattasi normalmente di spazi in posizioni ad alta visibilità in centro o vicino a luoghi di ritrovo della gioventù locale o al metrò.

Solitamente i ristoratori stranieri che vogliono proporre un concept di cucina europea con una spiccata identità anche negli arredi e nell'estetica degli interni dei locali, sono più orientati invece alla qualità del servizio e della preparazione dei cibi, piuttosto che alla "quantità". Conseguentemente la priorità non è tanto l'ubicazione in zona di forte passaggio pedonale (semmai interessano maggiormente posizioni con intensi flussi automobilistici), quanto la comodità della configurazione del locale e l'accessibilità dello stesso per il proprio target di clientela, più agiata e molto esigente da tutti i punti di vista.

Per ristoranti di questo genere si prediligono di solito superfici ricomprese tra 200-400 mq. Sul mercato attuale opzioni simili presentano quotazioni ricomprese in media tra 1.200.000-1.800.000 RUB, fortemente scontate rispetto ai valori a cui venivano proposte le stesse soluzioni un anno fa.

Alessandro Alessio
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