Zona Khamovniki (metrò Frunzenskaya, Park Kul'tury, Kropotkinskaya, Sportivnaya)

La zona in oggetto si estende su un territorio del distretto centrale della capitale, all'interno di cui troviamo le stazioni della metropolitana della linea rossa Sportivnaya, Frunzenskaya, Kropotkinskaya e Park Kul'tury e le vie circostanti, arrivando quasi a lambire il vecchio Arbat.

I motivi della sua popolarità, sia tra i russi che gli stranieri, sono molteplici: il fatto di ospitare luoghi di elevato interesse storico-paesaggistico, quali il monastero ed il parco di Novodevichi, complessi sportivi (tra cui Luzhniki) e aree di verde pubblico attrezzato, come il parco Trubetskikh o Devich'ego Polya. La zona inoltre è molto ben servita e tranquilla, con una forte vocazione residenziale e contraddistinta soprattutto da vicoli a senso unico non troppo trafficati, se si esclude il Garden Ring, Komsomol'sky Prospekt e le strade sul lungofiume.

Nei dintorni sono dislocate diverse cliniche ed istituti, l'accademia diplomatica, alcune sedi universitarie ed alcune ambasciate; inoltre da qui è comodo raggiungere anche a piedi luoghi-chiave del centro di Mosca quali l'Arbat, il parco Gorky, il Museo Pushkin e la Cattedrale di Cristo Salvatore.

Anche dal punto di vista immobiliare Khamovniki è considerata tradizionalmente tra le più ambite e prestigiose zone del centro di Mosca. Basti pensare che il tratto che comprende le vie Ostozhenka e Prechistenka in direzione di Kropotkinskaya è noto con il soprannome di "Miglio d'oro".

Il "panorama immobiliare" del quartiere è abbastanza variegato, ma in generale presenta una certa predominanza di eleganti palazzetti risalenti al periodo antecedente la rivoluzione, condomini in mattoni di periodo staliniano ed interventi in stile più moderno costruiti in anni recenti, di norma riconducibili alla classe "premium" o "deluxe".

La quasi totalità degli interventi speculativi portati a termine nel quartiere negli ultimi 10-15 anni si è tradotta nella creazione di condomini di lusso con alti standard di sicurezza e di comfort, caratterizzati da soluzioni architettoniche raffinate e di buon impatto estetico.

Anche in periodo di crisi le quotazioni residenziali in zona restano molto alte, soprattutto se confrontate con le medie cittadine. Secondo i rilevamenti dell'Osservatorio del mercato immobiliare difatti il prezzo medio/mq se si considera tutti i quartieri della capitale si assesta intorno a 190.000 RUB/mq, laddove invece lo stesso parametro  in zona Pljushikha indica circa 305.000 RUB, e sulla Ostozhenka o nelle immediate vicinanze addirittura 460.000 RUB.

In alcuni interventi di lusso attualmente in costruzione o da poco finiti di costruire nella zona del "Miglio d'oro" ancora oggi i listini-prezzi presentano quotazioni medie di 15.000 USD/mq, con picchi di 25.000 USD/mq per soluzioni particolarmente esclusive o panoramiche.

Sebbene pochi stranieri siano disposti a questi esborsi per comprar casa a Mosca, indipendentemente dalla storicità e dal pregio della zona, a Khamovniki si registra una significativa presenza di expats in affitto.

Per quanto concerne le locazioni, variazioni di prezzo anche notevoli sono dovute principalmente alla qualità o vetustà del condominio all'interno di cui è inserito l'appartamento oltre che, ovviamente, alle condizioni interne di quest'ultimo.

In stabili costruiti in periodo sovietico e con parti comuni non troppo ben curate, è possibile trovare soluzioni di piccola metratura (monolocali o bilocali intorno ai 40 mq) in condizioni non proprio ottimali a partire da circa 60.000 rubli/mese in su. In simili contesti per opzioni internamente in ottime condizioni con arredamento ed accessori di qualità i prezzi partono da 70.000-75.000 rubli al mese.

Appartamenti inseriti in complessi ristrutturati o condomini di livello superiore con garage e con gestione professionale presentano canoni molto più impegnativi. Ad esempio trilocali sopra i 100 mq con una ristrutturazione "all'occidentale" siti in palazzi di rappresentanza di norma costano tra 160.000 - 250.000 rubli/mese, ma possono raggiungere anche prezzi molto più alti a seconda dei più svariati fattori, tra cui: finiture o dotazioni superiori alla media, caratteristiche intrinseche o panoramicità eccezionali, oppure semplicemente per la maggior cupidigia dei proprietari di turno.

  

Alessandro Alessio
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Mosca diventa sempre più accessibile per gli investimenti immobiliari   -   30/10/2015
Cosa si può comprare oggi con 30, 70 e 115 mila euro?

I prezzi anche a Mosca, finalmente, cominciano a scendere e non solo nei corrispettivi in dollari, ma anche nei valori in rubli, il che rende l'acquisto sempre più conveniente - visti gli attuali tassi di cambio - soprattutto per gli investitori stranieri che partono da un budget in valuta estera.

Le quotazioni in dollari negli ultimi 2 anni si sono praticamente dimezzate e sono tornate ai livelli dei primi anni del nuovo millennio, quando l'economia del paese si fondava su prezzi bassi del petrolio ed un limitato volume di investimenti stranieri. In seguito il prezzo del petrolio era aumentato, trainando sia un incremento dei valori immobiliari che un maggior interesse degli operatori internazionali per il mercato russo in molti settori. Ora invece, dopo una parabola ascendente costante dal periodo post-crisi finanziaria del 2009-2010 alla fine del 2013, i valori hanno subito una significativa inversione  di marcia.

Se questa tendenza pare ovvia per quanto concerne i controvalori in valuta (in virtù dei mutati tassi di cambio), ciò che risulta ancora più incoraggiante per chi oggi vuole investire partendo da capitali in valuta estera è proprio la graduale riduzione delle quotazioni in rubli.

Sul sito dell'Osservatorio del mercato immobiliare è apparsa di recente un'interessante statistica che cercava di individuare le differenze di quello che si poteva comprare prima ed ora partendo da budget prefissati di 2 milioni (ca.28.500 EUR al tasso di cambio attuale), 5 milioni (ca.71.000 EUR) e 8 milioni di rubli (ca.114.000 EUR).

Chi ha 30.000 EUR da investire

Per 2 milioni di rubli entro i confini della città è ancora quasi impossibile trovare qualche proposta di appartamento "indipendente". L'unica cosa che si può acquistare per questa somma sono quote indivise o stanze in appartamenti in comproprietà. Su questo segmento i prezzi sembrano aver mantenuto più o meno i valori precedenti, ma il numero di investitori disposti a valutare questa opzione è proporzionalmente molto inferiore rispetto alle altre tipologie di immobili. In media una stanza in appartamenti in comproprietà può costare a partire da 2,5 - 3 milioni di rubli.

Tuttavia con queste cifre a disposizione pochi mesi fa era possibile acquistare uno spazio di 16 mq, accatastato non come "unità abitativa" ma come "apartamenty" (per maggiori informazioni su questa tipologia consigliamo di leggere questo articolo) in un complesso di nuova costruzione a circa 10-15 minuti a piedi dal metrò Petrovsko-Razumovskaya.

Nella Nuova Mosca - il territorio che precedentemente occupava parte della regione circostante e che nel 2011-2012 è ufficialmente entrata a far parte del conglomerato urbano della capitale - un anno fa la scelta di opzioni entro questo budget era più ampia e riguardava monolocali in complessi nelle prime fasi della costruzione. Ancora oggi comunque è possibile trovare in zona qualche appartamentino sui 30 mq in vendita in questa fascia di prezzo, ma si tratta per lo più di complessi che verranno consegnati tra diversi mesi.

Se si dispone di 70.000 EUR

Se 12 mesi fa con 5 milioni di rubli entro i confini di Mosca era possibile valutare l'acquisto solamente di un appartamentino fino a 25 mq (sempre più rari, tra l'altro) in condomini di periodo sovietico, ora questo budget permette di puntare su un monolocale in zone periferiche ad alta densità abitativa (cosiddetti "quartieri-dormitorio") quali Mar'ino o Tsarityno.

Sul segmento delle nuove costruzioni a fine 2014 solo in meno di un quinto degli interventi immobiliari erano presenti opzioni con prezzi entro i 5.000.000 RUB. Ora a quanto pare il loro numero è aumentato sensibilmente, per cui c'è maggiore scelta. Di solito però anche in questo senso nella maggior parte dei casi bisogna orientarsi su progetti nelle primissime fasi dei lavori oppure sui cosiddetti "apartamenty", che in media presentano quotazioni di circa il 20-25% inferiori a quelle dei condomini residenziali in piena regola.

Poco fuori Mosca però, entro una manciata di km da MKAD, in alcuni complessi anche in fase di ultimazione o già in pronta consegna, con questa somma a disposizione si possono acquistare soluzioni di 35-40 mq.

Con poco più di 110.000 EUR...

Oggi, se si dispone del corrispettivo di 8 milioni di rubli, non dovrebbe essere impossibile trovare un monolocale in condominio non di nuova costruzione, oppure un bilocale economico o addirittura (più improbabile) un trilocale a "prezzo da occasione" (ovviamente in zona più periferica). Tutto questo fino a circa un anno fa era impensabile a Mosca.

Sul segmento dei primingressi entro i confini di Mosca la percentuale degli interventi di fascia media all'interno di cui sono previste opzioni entro questo budget è aumentata fino a quasi l'80%. Adesso inoltre è possibile individuare qualche opzione confacente pure nei complessi di categoria "business", cosa insperata fino a pochi mesi fa. In questo secondo caso bisogna però rassegnarsi al fatto di dover comprare "sulla carta" all'inizio dei lavori e le metrature di riferimento saranno intorno ai 30 mq.

Per chi può contare su risparmi di questa entità la scelta è chiaramente molto più ampia se si è disposti a considerare interventi di categoria "economica" o "comfort". In alcuni complessi a breve distanza dal metrò nel nord di Mosca per queste somme ci si può accaparrare degli spaziosi monolocali da 46 mq e non solo.
Nella Nuova Mosca questo budget permette di "adocchiare" qualche trilocale in condomini già in pronta consegna.

Meglio comprare subito o attendere ancora?

L'impressione generale è che, anche senza aspettare ulteriori ribassi nelle quotazioni medie, la fase attuale permetta di cogliere delle buone occasioni e magari di trattare con il venditore di turno nella speranza di raggiungere il proprio obiettivo alle condizioni auspicate fin da subito. Tuttavia, se ciò non risultasse possibile nell'immediato, con un po' di pazienza l'offerta nel range di prezzo di cui si dispone potrebbe ampliarsi ulteriormente, dando così la possibilità di scegliere al meglio tra un maggior numero di opzioni.


Alessandro Alessio
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Selezione di appartamenti in affitto a Mosca di budget fino a 150.000 RUB/mese:

• Trilocale con vista fiume su Frunzenskaya naberezhnaya (m.Frunzenskaya) - per maggiori informazioni cliccare qui
  
  
• Bilocale di 60 mq in zona Park Kul'tury - per maggiori informazioni cliccare qui
  
  
• Trilocale panoramico con vista sul Cremlino e su Cristo Salvatore - per maggiori informazioni cliccare qui 
  
  
• Spazioso appartamento con vista fiume in zona Kievskaya - per maggiori informazioni cliccare qui

Come sono cambiate le abitudini dei consumatori negli ultimi mesi per quanto concerne il tempo libero

Una recente ricerca condotta dalla società Nielsen - che studia i comportamenti dei consumatori in 47 paesi del mondo - ha evidenziato come sono cambiate le abitudini dei russi dall'inizio della crisi per quanto concerne il tempo libero.

L'aumento dei prezzi del cibo e degli alcolici ha indotto molti a rivedere le proprie abitudini e limitare le frequentazioni di locali per l'intrattenimento (discoteche, locali notturni) ma anche ristoranti e caffetterie.
Stando alle statistiche rilevate, dall'inizio dell'anno il 45% circa degli intervistati ha smesso del tutto di frequentare pub o birrerie (rispetto al 28% del 2014) e circa il 60% (45% nel 2014) non è andato nemmeno una volta in discoteca. Per i locali della ristorazione (ristoranti e caffetterie) le cose vanno meglio, ma la clientela ora è molto più attenta ai prezzi ed esigente per quanto concerne le porzioni; molti cercano di limitare le spese per le bevande ed evitano del tutto di ordinare dessert.

Tra i partecipanti al sondaggio, il numero di persone che frequentano i ristoranti giapponesi si è ridotta dal 36% nel 2014 al 27%  quest'anno; le visite ai ristoranti italiani è passata dal 32 al 25% e alle caffetterie dal 63 al 53%.

Lo studio della Nielsen è stato condotto nel settembre 2015 in alcune città russe con più di un milione di abitanti su un campione di 1000 persone che, per propria ammissione, l'anno prima frequentavano regolarmente (almeno una volta al mese) locali per l'intrattenimento o della ristorazione.

Per molti trascorrere le serate fuori casa è diventato un passatempo troppo dispendioso perciò una rilevante quota di interpellati ha ammesso che ora mangia fuori solo in occasioni particolari (feste o anniversari). La maggioranza ha motivato questa scelta con il proprio minore potere d'acquisto personale ed i prezzi crescenti delle pietanze nei ristoranti e delle bevande alcoliche nei locali e nelle discoteche.  

Anche chi continua a frequentare i locali ha tuttavia parzialmente rivisto le proprie abitudini: tra gli intervistati oramai solamente il 15% ordina un dessert in ristorante rispetto al 24% dell'anno scorso. Una simile dinamica si registra anche per quanto riguarda le ordinazioni di vini nei ristoranti italiani. 

Stando alle parole di alcuni importatori di vini dall'estero le consegne quest'anno sono scese del 35% e molti operatori cercano di "limitare i danni" orientandosi su vini meno costosi prodotti in paesi extraeuropei.

In generale i prezzi medi applicati dai fornitori su questo segmento sono aumentati di circa il 40% dall'inizio dell'anno. Per il consumatore finale a ciò si aggiunge il fatto che, a quanto riferiscono gli addetti ai lavori interpellati in merito, i ristoranti di norma in Russia rivendono con margini del 350% sul valore d'acquisto della bottiglia.

Ad ogni modo quei locali che sono riusciti a limitare al minimo il rincaro dei prezzi sulle pietanze registrano fatturati inferiori al passato, ma tutto sommato accettabili visti i tempi che corrono. Tra i ristoratori che hanno mantenuto i prezzi quasi inalterati, la maggior parte con soddisfazione rileva un deflusso di visitatori poco significativo. Alcuni operatori hanno riferito di aver registrato i cali di fatturato più significativi ancora alla fine del 2014, mentre ora la riduzione nel numero di scontrini emessi si aggira in media intorno all'8-10%, controbilanciata in parte da un rincaro dello scontrino medio del 5% circa.

Gli addetti ai lavori sostengono che a rischiare il graduale abbandono da parte dei visitatori e la conseguente chiusura di questi tempi sono soprattutto quei locali privi di una reale identità enogastronomica.

Alessandro Alessio
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